（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）近日，據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，新城控股旗下住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部和商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部突然宣布進(jìn)行大區(qū)合并，同時(shí)事業(yè)部總部開(kāi)啟縮編、轉(zhuǎn)崗和分流。

與此同時(shí)，有新城控股員工透露，內(nèi)部發(fā)文當(dāng)日，總部不少員工已被人力資源談話(huà)，有人被勸退，有人則被告知轉(zhuǎn)崗，如不接受轉(zhuǎn)崗則另等通知。

對(duì)此，新城方面表示，適應(yīng)環(huán)境變化，聚焦長(zhǎng)期主義，組織架構(gòu)迭代勢(shì)在必行。新城控股主動(dòng)升級(jí)組織架構(gòu)，正是為了及時(shí)順應(yīng)市場(chǎng)變化，進(jìn)一步集中優(yōu)勢(shì)資源，提升組織效能和管理效率，凝心聚力，建立一支面向中長(zhǎng)期的高效、穩(wěn)定的組織團(tuán)隊(duì)。

“主要還是控制成本?！敝槿耸肯蛴^(guān)察者網(wǎng)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行階段，大部分企業(yè)都在做類(lèi)似人員調(diào)整，但實(shí)際還是通過(guò)變相裁員，達(dá)到降低人力成本的目的。

調(diào)整企業(yè)架構(gòu)

12月1日，新城控股內(nèi)部發(fā)文宣布，公司旗下兩大事業(yè)部將進(jìn)行組織架構(gòu)升級(jí)迭代。

公開(kāi)信息顯示，新城控股下設(shè)住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)開(kāi)發(fā)和商業(yè)管理三大事業(yè)部，本輪組織架構(gòu)升級(jí)涉及住宅開(kāi)發(fā)和商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部。

具體來(lái)看，住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部總部依然并行發(fā)展，區(qū)域公司根據(jù)深耕聚焦原則，就近強(qiáng)強(qiáng)整合，協(xié)同合并，將住開(kāi)原十四個(gè)大區(qū)與商開(kāi)原四大區(qū)域，全面整合為滬蘇大區(qū)、江蘇大區(qū)、蘇皖大區(qū)等十個(gè)大區(qū)。

有關(guān)大區(qū)劃分后如何管理，新城控股表示，在商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更為集中的區(qū)域，由原商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域團(tuán)隊(duì)為主導(dǎo)，就近整合區(qū)域內(nèi)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；在住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更為集中的區(qū)域，由原住宅開(kāi)發(fā)區(qū)域團(tuán)隊(duì)為主導(dǎo)，就近開(kāi)展區(qū)域合并及整合區(qū)域內(nèi)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

新城控股董事長(zhǎng)王曉松表示，經(jīng)過(guò)此輪迭代，兩大事業(yè)部側(cè)重點(diǎn)更加聚焦，住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部更聚焦于銷(xiāo)售型物業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)提升；商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部則更聚焦于商業(yè)綜合體及創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)的投拓、設(shè)計(jì)、建設(shè)，并針對(duì)“城市更新”業(yè)務(wù)進(jìn)行探索與孵化嘗試。

“但架構(gòu)調(diào)整過(guò)程中必定涉及到裁員。”有業(yè)內(nèi)人士告訴觀(guān)察者網(wǎng)，目前行業(yè)發(fā)展受限，萬(wàn)科都喊出“節(jié)衣縮食”的口號(hào)，可見(jiàn)房企開(kāi)源節(jié)流并不是新鮮事，而裁員就是最常見(jiàn)的“節(jié)流”形式之一。

下半年暫緩拿地

企業(yè)架構(gòu)調(diào)整的第二天，新城控股發(fā)布11月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

數(shù)據(jù)顯示，11月單月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約200.56億元，比上年同期下降30.99%；銷(xiāo)售面積約213.33萬(wàn)平方米，比上年同期下降15.35%。

事實(shí)上，新城控股單月銷(xiāo)售額自6月起一直持續(xù)下滑。2021年6月至10月，新城控股分別實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額230.25億元、168.88億元、177.39億元、185.17億元和221.02億元，比上年同期下降11.67%、19.40%、13.91%、22.74%和20.50%。

截至2021年11月，新城控股前11月累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約2129.67億元，比上年同期下降3.16%；累計(jì)銷(xiāo)售面積約2096.32萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)3.32%。

觀(guān)察者網(wǎng)了解到，新城控股2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)為2600億元，較比2020年達(dá)成的2509.63億元合約銷(xiāo)售額，增速為3.6%。據(jù)此計(jì)算，今年前11個(gè)月，新城控股完成年度目標(biāo)的81.91%，完成去年全年銷(xiāo)售量的84.86%。

換句話(huà)說(shuō)，新城控股不僅大概率無(wú)法完成既定目標(biāo)，也很可能無(wú)法完成去年業(yè)績(jī)。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售受阻影響，新城控股減少拿地投入。光大證券報(bào)告顯示，新城控股2021年三季度合計(jì)新增11個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)建筑面積304.4萬(wàn)平方米，投資金額66.9億元，土地投資謹(jǐn)慎。

進(jìn)入10月，新城控股直接暫緩拿地，期間未新增一宗地塊。11月，新城控股僅在山東省日照市拿下編號(hào)為2021A-54號(hào)的一宗商業(yè)用地，該地塊建筑面積約為3357.93平方米，土地價(jià)款570萬(wàn)元。

至此，新城控股2021年7月至11月累計(jì)拿地金額66.95億元，為同期銷(xiāo)售額的7.02%；新增建筑面積304.74萬(wàn)平方米，為同期銷(xiāo)售面積的30.19%。

形成對(duì)比的是，2021年上半年，新城控股新增土儲(chǔ)1831.6萬(wàn)平方米，為同期銷(xiāo)售面積的169%；拓展地價(jià)626億元，相當(dāng)于同期銷(xiāo)售額53%。

三四線(xiàn)部分項(xiàng)目打折促銷(xiāo)

另值得注意的是，由于執(zhí)行“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略，新城控股在布局國(guó)內(nèi)一二線(xiàn)城市后，頻繁在三四線(xiàn)城市拿地。截至2021年年中，新城控股擁有土地儲(chǔ)備1.5億平方米，其中一、二線(xiàn)城市約占總土地儲(chǔ)備的37.75%，三線(xiàn)及以下城市占比約62.25%。

但是，受今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)首當(dāng)其沖，不少城市為了止跌甚至發(fā)布“限跌令”。

據(jù)媒體報(bào)道，今年9月底及國(guó)慶假期期間，在山東濱州、江蘇徐州、江蘇泗陽(yáng)、江蘇新沂、山東日照、山東新泰、山西運(yùn)城等城市，數(shù)個(gè)吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目推出“工抵房”或“員工福利房”，有的降價(jià)幅度接近30%。

隨后，吾悅廣場(chǎng)官方微信公開(kāi)表示，這些項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)紛紛被取消執(zhí)行，已收取的相應(yīng)款項(xiàng)也將退還。

不過(guò)，從新城控股惠州項(xiàng)目低于備案價(jià)九折銷(xiāo)售被暫停網(wǎng)簽一事不難看出，新城控股的促銷(xiāo)活動(dòng)還將繼續(xù)。據(jù)博羅縣住建局10月2日發(fā)布的《整改通知書(shū)》顯示，新城控股旗下云昱花園項(xiàng)目被舉報(bào)低于備案價(jià)九折銷(xiāo)售的行為，違反相關(guān)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，擾亂了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)秩序。

事實(shí)上，房企打折促銷(xiāo)的案例并不少見(jiàn)，新城控股之所以頻頻發(fā)布打折消息，和其三四線(xiàn)城市占比過(guò)高有關(guān)。

此外，受三四線(xiàn)土儲(chǔ)占比拖累，新城控股年度銷(xiāo)售均價(jià)持續(xù)下滑。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，其銷(xiāo)售均價(jià)分別為12201元/平、11349元/平、10684元/平，后兩年同比下滑6.98%、5.86%。

進(jìn)入2021年，新城控股每平方米銷(xiāo)售均價(jià)跌破萬(wàn)元。以10月單月舉例，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約221.02億元，銷(xiāo)售面積約248.99萬(wàn)平方米，單月銷(xiāo)售均價(jià)為8877元/平方米，同比下滑14.2%；11月銷(xiāo)售均價(jià)雖有所上升，但依舊在萬(wàn)元以下。

新城控股董事長(zhǎng)王曉松也意識(shí)到這一問(wèn)題，在年初業(yè)績(jī)會(huì)上其表示從2020年下半年起新城控股不再進(jìn)入新的城市了，關(guān)注高潛力城市。但從目前看來(lái)，新城控股想在戰(zhàn)略上大幅調(diào)整還需要時(shí)間。

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