（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）招股書(shū)失效三天后，力高健康生活再闖港交所。

12月12日，力高健康生活再次向港交所遞交招股書(shū)。據(jù)招股書(shū)顯示，力高健康生活的歷史可以追溯到2008年，后由房地產(chǎn)公司力高集團(tuán)拆分重組，于2021年2月10日正式成立，是江西省知名綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商。

截至2021年6月30日，力高健康生活在管項(xiàng)目總計(jì)達(dá)88個(gè)，在管總建筑面積達(dá)1390萬(wàn)平方米，已訂約管理位于中國(guó)11個(gè)省、市及自治區(qū)的25座城市的127個(gè)項(xiàng)目，合約總建筑面積為2200萬(wàn)平方米。

這是個(gè)什么概念？以2020年年報(bào)數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，力高健康生活再管面積僅為萬(wàn)物云的1/25，碧桂園的1/17。

哪怕在物企行業(yè)中，力高健康生活的規(guī)模也不突出。根據(jù)中指院的資料，2021年力高健康生活整體實(shí)力排在第40位，在管總建筑面積僅占2021年所有物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管總建筑面積約0.05%。

“力高健康生活在管面積在已上市企業(yè)中屬于中等偏低?！奔魏图覙I(yè)物業(yè)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓向觀察者網(wǎng)表示，2021年上半年，力高健康生活營(yíng)收1.74億元，較去年同期上升63.4%；毛利率為34.5%，凈利率約13%，分別較去年同期下降約2個(gè)百分點(diǎn)和9個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合其業(yè)績(jī)高度依賴母公司關(guān)聯(lián)交易，認(rèn)為其各項(xiàng)指標(biāo)在上市企業(yè)中并不突出。

年內(nèi)溢利減少25.1%

和富力物業(yè)、新力服務(wù)、天譽(yù)青創(chuàng)智聯(lián)服務(wù)、海悅生活等中小型物企一樣，由于市場(chǎng)熱度不夠、企業(yè)規(guī)模過(guò)小，即使業(yè)績(jī)有所增長(zhǎng)，于今年6月提交招股書(shū)的力高健康生活并沒(méi)有得到投資人的青睞。

招股書(shū)失效三天后，力高健康生活再度提交上市申請(qǐng)，但多項(xiàng)數(shù)據(jù)有出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。招股書(shū)顯示，2018年2020年，力高健康生活住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)分別為1.6元/平方米·月、1.6元/平方米·月、1.7元/平方米·月。

但進(jìn)入2021年上半年，其物業(yè)管理費(fèi)僅為1.4元/平方米·月，較2020年同期減少0.2元/平方米·月。

對(duì)此，力高健康生活方面表示，這是因?yàn)橥?jī)記錄期，力高集團(tuán)所開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)一般高于獨(dú)立第三方所開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)，而隨著獨(dú)立第三方所開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)的占比不斷上漲，拉低了企業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)。

招股書(shū)顯示，2021年中獨(dú)立第三方的在管建筑面積為582.7萬(wàn)平方米，較2020年同期的124.8萬(wàn)平方米增加457.9萬(wàn)平方米；合約建筑面積663.2萬(wàn)平方米，較2020同期的172.2萬(wàn)平方米增加491萬(wàn)平方米。

按照同樣的邏輯，力高健康生活毛利率由2020年中36.4%下滑至2021年的34.5%。

盡管力高健康生活獨(dú)立第三方再管面積大量增加，但其年內(nèi)總再管面積變化卻不大。招股書(shū)顯示，2018年至2020年，力高健康生活在管建筑面積分別為590萬(wàn)平方米、740萬(wàn)平方米和1350百萬(wàn)平方米，后兩年同比增加再管建筑面積150萬(wàn)平方米和610萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.42%和82.43%。

進(jìn)入2021年上半年，力高健康生活在管建筑面積增速驟降。招股書(shū)顯示，截至2021年6月30日，力高健康生活在管建筑面積為1390百萬(wàn)平方米，半年時(shí)間里僅增加40萬(wàn)平方米，不到2020年新增部分的十分之一。

受規(guī)模影響，力高健康生活財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也結(jié)束其高速增長(zhǎng)階段，年內(nèi)溢利甚至出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，力高健康生活收益分別為1.24億元、1.81億元和2.22億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為33.5%；年內(nèi)溢利分別為1110萬(wàn)元、2980萬(wàn)元和 4400萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為99.1%。

形成對(duì)比的是，截至2021年中，力高健康生活實(shí)現(xiàn)收益1.74億，較2020年同期的1.06億元增加63.4%；年內(nèi)溢利為1730萬(wàn)元，較2020年同期的2310萬(wàn)元減少25.1%。

高度依賴母公司“輸血”

這很大程度上和母公司力高集團(tuán)“輸血”有限相關(guān)。

招股書(shū)顯示，2018年至2020年，力高健康生活總收入的96.2%、91.3%、95.5%分別來(lái)自由力高集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)。進(jìn)入2021年，這一占比下滑至80.1%。

這一點(diǎn)在收入占比過(guò)半的物業(yè)管理服務(wù)上變現(xiàn)更為突出。力高健康生活物業(yè)管理服務(wù)收益當(dāng)中分別有96.7%、93.4%、91.3%、93.4%源自力高集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司所開(kāi)發(fā)物業(yè)。2021年上半年，力高集團(tuán)對(duì)力高健康生活該部分的貢獻(xiàn)占比直接減少至70.3%。

力高健康生活方面坦言，“于往績(jī)記錄期內(nèi)我們總收益的增長(zhǎng)主要由于物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益增長(zhǎng)，這主要?dú)w因于力高集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司所開(kāi)發(fā)物業(yè)的在管建筑面積增加?！迸c此同時(shí)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，“未來(lái)，我們可能無(wú)法維持我們的歷史增長(zhǎng)率，而我們的未來(lái)增長(zhǎng)未必按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。”

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示，今年是房企遇到?jīng)_擊最大的一年，銷售業(yè)績(jī)普遍比較難看，力高集團(tuán)也不例外。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，力高集團(tuán)銷售額分別為219.86億、274.12億以及409.75億元，同比增長(zhǎng)66.6%、24.68%和49.48%。截至2021年11月底，力高地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、附屬公司及合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)合約銷售405.61億元，增速僅與去年持平。

“在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)節(jié)奏放緩，高度依賴母公司的中小型物企自然不太好過(guò)?！北R文曦表示，中小物企獨(dú)立操盤(pán)能力較弱，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也相對(duì)較差，沒(méi)有母公司輸血就很難存活。不僅如此，對(duì)物企的持續(xù)“輸血”反而成為房企的壓力來(lái)源。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，物業(yè)公司本身和估值和在管面積以及母公司的開(kāi)發(fā)規(guī)模有著較大關(guān)聯(lián)性，即使成功上市，物企的估值也存在較大差異。

不過(guò)，在張波看來(lái)，港交所門(mén)檻新規(guī)在一定程度上還是有利于力高健康生活上市的，這是因?yàn)椤吧鲜袝r(shí)預(yù)期的最低市值，門(mén)檻相對(duì)較低，同時(shí)從盈利測(cè)試、市場(chǎng)/收入測(cè)試來(lái)看，其也具備一定上市的機(jī)會(huì)?！?

而在唐卓看來(lái)，雖然力高健康生活的多項(xiàng)數(shù)據(jù)在2021年上半年有所下滑，但四季度聯(lián)交所過(guò)會(huì)數(shù)量有所回升，已有三家物企通過(guò)聆訊，“力高健康生活或有機(jī)會(huì)借此窗口期闖關(guān)成功。”

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