（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）從一線到集團，張海走入聚光燈下。

12月16日下午，萬科內(nèi)部發(fā)文，上海區(qū)域出現(xiàn)人事變動，張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，繼續(xù)擔(dān)任萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO。

對此，萬科方面表示，行業(yè)正面臨巨大的挑戰(zhàn)，需要充分發(fā)揮集團軍優(yōu)勢，助力公司在管理紅利時代健康穩(wěn)健發(fā)展。過去十年上海區(qū)域在張海的帶領(lǐng)下屢創(chuàng)佳績，近年更是成為業(yè)績第一的區(qū)域，是帶領(lǐng)開發(fā)業(yè)務(wù)突圍的最佳人選。

上海區(qū)域多年業(yè)績第一

自1995年加入至今，張海在萬科工作已經(jīng)27年，深耕上海之前曾擔(dān)任成都萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理、廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理。

張海任職萬科上海區(qū)首是在2011年6月。彼時，萬科上海區(qū)域從“總部建立標(biāo)準(zhǔn)、城市公司執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)”的二級管控體系，轉(zhuǎn)而實行“總部管理、區(qū)域管理和城市管理”的三級管理體系。

具體來看，總部僅對區(qū)域和城市實行階段化指導(dǎo)和管理，區(qū)域管理負(fù)責(zé)該區(qū)域幾個城市項目的投資、開發(fā)銷售，具體項目的開發(fā)建設(shè)則交由城市公司。

換句話說，當(dāng)時萬科選擇向區(qū)域公司放權(quán)，首選的試驗田是上海區(qū)域，接過這一重任的正是任職上海區(qū)首的張海。

根據(jù)公開信息，在張海執(zhí)掌萬科上海區(qū)域時期，曾推動該區(qū)域銷售業(yè)績大踏步前進，從2012年的329.7億元增值至2020的2377.33億元，9年間復(fù)合增長率高達621.06%，并從萬科四大區(qū)域的第三名一躍成為榜首。

事實上，由于萬科總部位于深圳，導(dǎo)致在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，以珠三角為核心的廣深區(qū)域?qū)瘓F銷售額貢獻最大，但自2014年起，也就是張海任職上海區(qū)首兩年后，以長三角為核心的上海區(qū)域占比開始超過廣深區(qū)域。僅在2017年以13.88億元的微小差距落后于南方區(qū)域，共取得6次的年度業(yè)績第一。

數(shù)據(jù)顯示，2014年至2020年，上海區(qū)域分別銷售690.45億元、856.96億元、1188.97億元、1501.27億元、1811.1億元、2045.11億元和2377.33億元，分別占集團銷售總額的32.10%、33.14%、32.60%、28.33%、29.84%、32.42%。

進入2021年，萬科上海區(qū)域依舊牢牢占據(jù)“榜首”之位。2021年上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售金額3544.3 億元，同比增長10.6%。其中，上海區(qū)域銷售實現(xiàn)銷售金額1322.2億元，區(qū)域占比高達37.3%。

上海區(qū)域架構(gòu)成功調(diào)整后，萬科迅速將這一模式復(fù)制到各大區(qū)域公司。據(jù)財聯(lián)社報道，自萬科2014年調(diào)整“總部——區(qū)域——一線”三級架構(gòu)之后，萬科管理一線公司的風(fēng)格是向區(qū)域公司放權(quán)，維持“小總部、大區(qū)域”的精簡架構(gòu)。

開發(fā)經(jīng)營本部統(tǒng)管地產(chǎn)

不難看出，萬科在上海區(qū)域的放權(quán)實驗相當(dāng)成功，張海也交出了一份優(yōu)異的成績單。

而經(jīng)過業(yè)績檢驗后，張海被萬科安排了一個新的任務(wù)，那就是擔(dān)任開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO，統(tǒng)管地產(chǎn)。

和當(dāng)時出現(xiàn)的“區(qū)域管理”一樣，業(yè)內(nèi)最初對“開發(fā)經(jīng)營本部”的職能并不清楚。

觀察者網(wǎng)了解到，開發(fā)經(jīng)營本部原為研究與開發(fā)專業(yè)公會。2020年12月，萬科成立研究與開發(fā)專業(yè)公會，由上海區(qū)域首席合伙人張海牽頭負(fù)責(zé)公會，目標(biāo)是提升產(chǎn)品設(shè)計、建造等專業(yè)能力，打造產(chǎn)品的核心競爭力。

半年后，研究與開發(fā)專業(yè)公會改組為開發(fā)經(jīng)營中心，從專業(yè)協(xié)調(diào)機構(gòu)轉(zhuǎn)為業(yè)務(wù)管理機構(gòu)，負(fù)責(zé)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)的專業(yè)能力建設(shè)和業(yè)務(wù)發(fā)展。張海繼續(xù)擔(dān)任該中心負(fù)責(zé)人，并兼任上海區(qū)域首席合伙人。

與此同時，萬科原有五個區(qū)域調(diào)整為七個，分別是北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北。

“從開發(fā)經(jīng)營中心從專業(yè)支持轉(zhuǎn)向業(yè)務(wù)管理，就已經(jīng)開始注意這個組織架構(gòu)了。”業(yè)內(nèi)人士表示，雖然萬科細(xì)分了區(qū)域事業(yè)部，但并未打破三級架構(gòu)，開發(fā)經(jīng)營中心要如何直接管理地產(chǎn)的方式并不明晰，所以并未引起重視，加之行業(yè)銷售不景氣，房企強化精細(xì)化管理十分平常。

直至2021年9月，萬科成立開發(fā)經(jīng)營本部，直接負(fù)責(zé)七個區(qū)域事業(yè)集團、海外事業(yè)部以及長租公寓事業(yè)部的經(jīng)營和管理，原總部開發(fā)經(jīng)營中心并入開發(fā)經(jīng)營本部，原總部開發(fā)經(jīng)營中心負(fù)責(zé)人張海擔(dān)任開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO。

“很顯然，張海管理范圍從上海區(qū)域擴至萬科集團整體地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為名副其實的地產(chǎn)領(lǐng)軍人?！痹撊耸空f道。

在組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)的調(diào)整過程中，萬科上海區(qū)域管理團隊也進行了相應(yīng)的調(diào)整。

原萬科上海區(qū)域第一副總、杭州公司總經(jīng)理吳鏑，升任上海區(qū)域區(qū)首；原萬科南京公司總經(jīng)理耿冰，調(diào)任上海公司總經(jīng)理；原萬科上海公司執(zhí)行總經(jīng)理王昂，調(diào)任南京公司總經(jīng)理，原無錫總經(jīng)理陳灝調(diào)任杭州總經(jīng)理；原上海區(qū)域合伙人陳江鳴調(diào)任無錫總經(jīng)理。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從萬科近期的人事變動來看，主要呈現(xiàn)兩個特點：其一是在重視上海等核心區(qū)域的同時，強化對集團的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略進行布局，對房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)保持高度的敬畏心；其二則是依然保持“快牛加鞭”策略，給到業(yè)績優(yōu)異管理者以更大發(fā)展空間，以推進各地方公司快速發(fā)展。

“獨一無二的理念和場景才是勝出的關(guān)鍵”

事實上，歲末年初一直是各大房企人事變動的集中階段，而由于房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)，銷售去化不均衡等原因，房企近幾年的人事變動節(jié)奏和范圍呈現(xiàn)明顯增強趨勢。

萬科方面也表示，此次人事調(diào)整是為了在組織上加強一盤棋建設(shè)，全面提升開發(fā)業(yè)務(wù)的聯(lián)合作戰(zhàn)優(yōu)勢。一位接近萬科的知情人士告訴觀察者網(wǎng)，由于區(qū)域各自為戰(zhàn)，在一定程度上造成不少資源浪費，加強總部管理可以有限節(jié)約成本、產(chǎn)生效益。

這和一個月前萬科發(fā)文“節(jié)衣縮食”的初衷一致：地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)過去，房企賺錢的邏輯已經(jīng)發(fā)生變化，從掙大錢變掙小錢，從掙快錢到掙慢錢。而張海，正是那個既會掙大錢和快錢，也會掙小錢和慢錢的人。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，和普通的高周轉(zhuǎn)項目相比，舊改所需時間長，對開發(fā)商的挑戰(zhàn)更大。

提及萬科在上海區(qū)域的城市更新項目，“上生·新所”是不容忽視的存在。經(jīng)過萬科上海區(qū)域改造后，該地成為上海時尚文化新地標(biāo)和熱門網(wǎng)紅打卡地，其中，“孫科住宅保護修繕工程”還入選了第二屆上海市建筑遺產(chǎn)保護利用示范項目。

或許是看到了萬科上海區(qū)域在城市更新上的實力，2021年8月，上海市人民政府與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將在城市更新、物業(yè)管理、住房保障等領(lǐng)域加強合作。而在此之前，萬科參與發(fā)起上海城市更新基金，總規(guī)模約800億元，是目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金。

這意味著，萬科拿到了上海的城市更新項目的入場券。

在堅持住宅開發(fā)的同時，萬科上海區(qū)域十分重視延伸業(yè)務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行TOD拿地戰(zhàn)略。在萬科2020年度業(yè)績發(fā)布會上，董事會秘書朱旭表示，目前萬科的TOD開發(fā)模式共分為四類。第一，車輛段上蓋，例如上海天空之城；第二，站城一體，例如深圳臻灣匯；第三，站點接駁，例如杭州黃龍萬科中心；第四，近站點物業(yè)，例如南京都薈天地。

不難發(fā)現(xiàn)，上海區(qū)域擁有3種TOD開發(fā)模式，開發(fā)經(jīng)驗和能力在集團首屈一指。

更值得一提的是，于近期入市的上海萬科天空之城，最終入圍分?jǐn)?shù)線出爐為82.88分，超過蟠龍?zhí)斓氐?1.23分，成為大虹橋最高分新盤。此外，上海萬科天空之城的成功經(jīng)驗也被不斷復(fù)制到其他城市之中。

在2020年1月新年致辭中，張海直言，“‘一邊倒’的行情不會再有了，大一點的城市里都蓋滿了密密麻麻的樓，容易的填空題已經(jīng)做完。逆襲不是沒有可能，關(guān)鍵是要有真本事，不能出大錯，綜合住區(qū)基本盤要努力考高分。新的機會要用新的理念發(fā)現(xiàn)，要有新的組織實現(xiàn)?！?

“規(guī)模體量可能不再是評價難易的標(biāo)準(zhǔn)，獨一無二的理念和場景才是勝出的關(guān)鍵?！睆埡Ｔ谌f科2021秋季例會中感嘆道。

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