編者按：回顧2021，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了挑戰(zhàn)、陣痛、蛻變、自我救贖，盤點(diǎn)這一年的年度關(guān)鍵詞，留下了諸多對(duì)行業(yè)新一年發(fā)展的思考與探索。

（文/張志峰 編輯/馬友友）隨著城市化的進(jìn)程推進(jìn)和高房?jī)r(jià)時(shí)代來(lái)臨，買房難以成為這個(gè)時(shí)代所有年輕人的痛點(diǎn)。

如果說(shuō)發(fā)生在2021年的房企暴雷、學(xué)區(qū)房整頓、政策調(diào)整等事件，仍有許多人可以置身事外，以旁觀者立場(chǎng)來(lái)看待的話，“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)”則是與所有人都息息相關(guān)的大事。

2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

一石激起千層浪，這則消息無(wú)疑是一顆重磅炸彈，成為全社會(huì)熱議的關(guān)鍵詞。

臨近年末，全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議日前在北京召開。會(huì)議再次提及，要深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革，深化預(yù)算管理制度改革，做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，規(guī)范財(cái)務(wù)審計(jì)秩序，財(cái)政管理監(jiān)督進(jìn)一步加強(qiáng)。

進(jìn)程加速，試點(diǎn)城市即將出爐

事實(shí)上，社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)稅關(guān)注并非一時(shí)興起，很大程度上來(lái)源于高房?jī)r(jià)時(shí)代，無(wú)房一族對(duì)于房?jī)r(jià)下降的期盼，以及房屋持有者對(duì)于是否增加房產(chǎn)投資的決策預(yù)期。

有房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，自2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”后，每年政府工作報(bào)告都以此定調(diào)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)形成行業(yè)共識(shí)。但何時(shí)真正實(shí)現(xiàn)房住不炒，或者最終結(jié)果如何呈現(xiàn)，仍缺乏一個(gè)“定海神針”級(jí)別的政策。在很多人看來(lái)，房地產(chǎn)稅就是這根“定海神針”。

觀察者網(wǎng)了解到，早在2018年3月的《政府工作報(bào)告》中，就有提及，要健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

此后每年，幾乎都會(huì)在全國(guó)人大會(huì)議或政府重要報(bào)告中，提及積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革的目標(biāo)，但幾乎都“淺嘗輒止”，所引發(fā)的關(guān)注度也有限。

直到2021年，房地產(chǎn)稅被提及的次數(shù)驟然增加，從今年3月份的“十四五規(guī)劃”到日前財(cái)政部工作會(huì)議，房地產(chǎn)稅先后以國(guó)務(wù)院新聞辦公室發(fā)布會(huì)、習(xí)近平總書記《求是》發(fā)文、財(cái)政部正副部長(zhǎng)發(fā)文、全國(guó)人大常委會(huì)等多種形式被提及。

尤其是10月23日，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定，令整個(gè)行業(yè)有種山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓之感。疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，全國(guó)樓市由此進(jìn)入下行周期，消費(fèi)端購(gòu)房預(yù)期徹底轉(zhuǎn)變。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)進(jìn)程加快的主要原因是，落實(shí)“房住不炒”，調(diào)控房?jī)r(jià)，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展勢(shì)在必行。

12月13日，中國(guó)人大網(wǎng)發(fā)布財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在10月19日在第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議上，對(duì)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》的說(shuō)明。

草案主要內(nèi)容包括，在征稅對(duì)象和納稅人方面，對(duì)依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅不納入試點(diǎn)征稅范圍。試點(diǎn)征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠和征收管理等維持現(xiàn)行制度不變，確保試點(diǎn)期間稅負(fù)平移。

試點(diǎn)地區(qū)的確定方面，國(guó)務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報(bào)全國(guó)人大常委會(huì)備案。

試點(diǎn)期限和啟動(dòng)時(shí)間方面，試點(diǎn)期限為五年。試點(diǎn)過(guò)程中，國(guó)務(wù)院將及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的六個(gè)月以前，向全國(guó)人大常委會(huì)報(bào)告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國(guó)人大常委會(huì)決定。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。試點(diǎn)實(shí)施啟動(dòng)時(shí)間由國(guó)務(wù)院確定。

劉昆在說(shuō)明中表示，試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。說(shuō)明指出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)差異很大，實(shí)際情況十分復(fù)雜，房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)。

對(duì)于首批試點(diǎn)城市，盡管目前尚無(wú)官方定論，但社會(huì)各界普遍猜測(cè)將會(huì)在京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳三大區(qū)域選取經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)城市。

著名網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在微博發(fā)文預(yù)測(cè)，北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、寧波、蘇州、東莞、三亞、?？凇⒊啥?、西安、無(wú)錫、合肥、廈門等熱點(diǎn)城市逐步納入房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性較大。

“不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大起大落”

需要指出的是，房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，其落地對(duì)于絕大多數(shù)中等收入人群來(lái)說(shuō)有益無(wú)害。

日前，中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員、原副院長(zhǎng)白景明公開對(duì)媒體表示，房地產(chǎn)稅是共同富裕中實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，保證房地產(chǎn)調(diào)控在存量方面的必要手段。

實(shí)現(xiàn)共同富裕的一項(xiàng)重要內(nèi)容是增加中等收入群體的比重。白景明指出，從2000年之后，中國(guó)就開始降低個(gè)人所得稅的稅負(fù)。經(jīng)過(guò)數(shù)次改革，在提高費(fèi)用扣除額、減低稅率、增加專項(xiàng)扣除等之后，月收入1萬(wàn)元人民幣（及以下）基本不用納稅。

“有人可能稅前是中等收入，稅后就不是了”，他表示，改革之后，很多人進(jìn)入中等收入群體。個(gè)人所得稅納稅人降至6400多萬(wàn)，增加了民眾的消費(fèi)力。

因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在目前鼓勵(lì)“生育”的背景下，在一個(gè)城市擁有兩套房，或者人均使用面積低于閾值，房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)會(huì)非常低，只是象征性地征收甚至免征。

但是三套房及以上的部分，極有可能會(huì)被“征收高額房產(chǎn)稅”。

另一方面，亦有部分行業(yè)人士指出，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)驟然加速的一大原因是，疫情、房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條、土地大面積流拍、中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難等對(duì)地方財(cái)政沖擊較大，地方財(cái)政吃緊，需要籌集新的財(cái)源。

隨著大開發(fā)時(shí)代結(jié)束，存量房時(shí)代逐步開啟，土地財(cái)政難以為繼，按照社會(huì)發(fā)展基本規(guī)律，從土地財(cái)政往房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型也是大勢(shì)所趨。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率為63.9%，考慮到2.86億農(nóng)民工在農(nóng)村留守的家屬（其中，外出農(nóng)民工16959萬(wàn)人，本地農(nóng)民工11601萬(wàn)人），如果能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)民工市民化和基本公共服務(wù)均等化，我國(guó)寬口徑的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到75%左右，發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率普遍在80%-90%之間，快速城鎮(zhèn)化階段漸近尾聲，土地財(cái)政難以為繼。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2020年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額為10.4萬(wàn)億，其中國(guó)有土地出讓金收入8.4萬(wàn)億，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.97萬(wàn)億。2012-2020年土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例由20.0%增至30.4%。2012-2020年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.1%升至37.6%。

2021年5月以來(lái)，房地產(chǎn)銷售快速降溫，土地大幅流拍，特別是第二批、第三批集中供地，流拍率超過(guò)1/3，部分城市超過(guò)一半，且多為地方城投等國(guó)企兜底。

從這一角度來(lái)看，盡快落地房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，完善地方主體稅，對(duì)于現(xiàn)代財(cái)稅制度的完善及補(bǔ)充地方財(cái)政收入同樣刻不容緩。

此外，值得一提的是，“房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)”，說(shuō)明一切都是為了平穩(wěn)健康發(fā)展，而非讓房?jī)r(jià)大起大落。

有房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，開征房地產(chǎn)稅短期將對(duì)房?jī)r(jià)或有影響，但長(zhǎng)期仍靠供需關(guān)系。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能減弱，投機(jī)性需求受到一定抑制，新房銷售規(guī)模和房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性調(diào)整。同時(shí)需要警惕，租賃住房供應(yīng)量增加下，須出臺(tái)政策規(guī)范租賃市場(chǎng)避免稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁至租金。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。