（文/張志峰 編輯/馬友友）過猶不及，物極必反。

早在2021年3月，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清就曾表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛。

日前，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在一年一度的“丁祖昱評(píng)樓市”跨年發(fā)布會(huì)上再次總結(jié)道：“房地產(chǎn)過度的金融化，導(dǎo)致了今天的危機(jī)?！?

丁祖昱將過去房地產(chǎn)高增長的5年稱之為“白金時(shí)代”，并表示：如今房企面臨巨大危機(jī)，企業(yè)面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目面臨交付風(fēng)險(xiǎn)，供應(yīng)商面臨支付風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)，但規(guī)模將回到5年前，行業(yè)步入“青銅時(shí)代”。

具體而言，他將其原因歸納為需求透支、房價(jià)透支、支付力透支、供應(yīng)透支、政策“猛藥”、房企追逐規(guī)模等多個(gè)方面。

白金時(shí)代，一去不返

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，過去20年房價(jià)只漲不跌，最近5年的房價(jià)復(fù)合增長率達(dá)到7%，但同期城鎮(zhèn)人均可支配收入復(fù)合增長率僅為5%，房價(jià)的增長遠(yuǎn)快于收入增長，2020年全國平均的房價(jià)收入比（新房單價(jià)/人均可支配收入）達(dá)到了8.9，高居榜首的深圳更是將近35。

在需求端，從2017年至今，全國新建商品房銷售規(guī)模每年都以一萬多億的增幅再上新臺(tái)階，一路從13.3萬億漲至目前的18.7萬億。近5年房地產(chǎn)累計(jì)成交74億平方米和63萬億元，占過去20年總量的41%和56%。

這導(dǎo)致居民杠桿率飆升，過去10年個(gè)人住房貸款余額上漲6.68倍，蘭州、西寧、?？凇⑻?、杭州、廣州、西安等20余城杠桿率超200%；全國個(gè)人住房貸款余額達(dá)38.1萬億，比房價(jià)的增長還要快得多，房地產(chǎn)過度金融化趨勢明顯。

在供給端，近3年70城商品住宅年均供應(yīng)近5億平方米，新房入住率不斷下滑，如杭州、重慶、徐州、寧波、武漢、鹽城等部分城市入住率不足50%，樓市風(fēng)險(xiǎn)巨大。

丁祖昱表示，除了70個(gè)樣本城市之外，中國地級(jí)以上的城市有近300個(gè)，如防城港樓市庫存需要17.5年才可以消化完，類似城市的新房都成了懸在頭上的一根箭。

政策方面，2021年以來去杠桿執(zhí)行層層加碼，房企各種融資渠道全面收緊；三季度末，重點(diǎn)城市房貸放款周期大幅延長，廈門、臨沂、濟(jì)寧等城市新房放款周期長達(dá)半年以上，部分銀行直接對(duì)二手房停貸。

此外，各個(gè)省市的政策微調(diào)頻率明顯增加，全年73省市政策加碼249次。其中，深圳單城就有20次，以“深房理”被查處作為政策加碼最高峰；加之上海積分搖號(hào)、成都等15城落地二手房參考價(jià)、岳陽等19城落地“限跌令”等重磅政策疊加，購房者預(yù)期被徹底扭轉(zhuǎn)。

丁祖昱認(rèn)為，調(diào)控政策是及時(shí)也是必要的，過去五年，開發(fā)商的融資、銷售、投資規(guī)模都迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)過度金融化，導(dǎo)致了房價(jià)的透支、需求的透支、支付力的透支和供應(yīng)的透支。

從房企內(nèi)部來看，過度追逐規(guī)模擴(kuò)張，成為行業(yè)深陷流動(dòng)性危機(jī)的根本原因。

以有息負(fù)債凈增加額始終常年位居行業(yè)第一的恒大為例，企業(yè)2010年有息負(fù)債總額僅312億元，2011-2015年5年間凈增加8.5倍至2969億元，2016-2020年5年間再次凈增加近1.5倍，達(dá)到7165億元。

值得一提的是，丁祖昱指出，過去5年間，房企表內(nèi)負(fù)債表外化，資產(chǎn)負(fù)債表做成了“負(fù)債表”，“永續(xù)債”不永續(xù)，CFO不能及時(shí)提醒風(fēng)險(xiǎn)，不控制風(fēng)險(xiǎn)。

為此，克而瑞以40家典型房企做了一個(gè)模型，這些企業(yè)表內(nèi)有息負(fù)債總額3.83萬億，表外有息負(fù)債總額也是3.84萬億，高達(dá)1：1。其中，表外權(quán)益有息負(fù)債/表內(nèi)有息負(fù)債最高的企業(yè)可以達(dá)到2.3倍。

一系列數(shù)據(jù)表明，多數(shù)房企過去對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了錯(cuò)誤判斷，在銷售規(guī)模大擴(kuò)張的同時(shí)，大舉借債，帶來了目前的流動(dòng)性危機(jī)。未來，必然會(huì)對(duì)過去高杠桿擴(kuò)張模式糾偏。

青銅時(shí)代，“?！闭邽橥?/strong>