（文/解紅娟編輯/馬友友）物業(yè)收并購潮流還在繼續(xù)。

1月5日晚間，禹洲集團(tuán)發(fā)布公告稱，擬轉(zhuǎn)讓公司旗下禹洲物業(yè)服務(wù)全部已發(fā)行股本，轉(zhuǎn)讓代價(jià)不高于人民幣10.6億元。

前后腳時(shí)間，華潤萬象生活發(fā)布公告稱，旗下全資附屬公司潤楹物業(yè)科技服務(wù)有限公司與禹洲集團(tuán)旗下全資附屬公司天津禹佳正式簽署戰(zhàn)略框架協(xié)議，擬以10.6億元收購禹洲集團(tuán)旗下禹洲物業(yè)服務(wù)100%股份。

值得一提的是，禹洲集團(tuán)下設(shè)兩個(gè)物業(yè)板塊，分別是以商業(yè)運(yùn)營服務(wù)為主的廈門禹洲商業(yè)，和以住宅服務(wù)管理為主的禹洲物業(yè)服務(wù)，此次出售的正是禹洲物業(yè)服務(wù)。

對(duì)此，禹洲集團(tuán)方面表示，該筆資產(chǎn)的出售將有利于禹洲降負(fù)債、降杠桿的目標(biāo)，優(yōu)化現(xiàn)有負(fù)債結(jié)構(gòu)；其次，禹洲將發(fā)揮專長優(yōu)勢(shì)，集中精力聚焦商業(yè)板塊提升市場(chǎng)影響力及品牌美譽(yù)度上。

禹佳生活服務(wù)二度折戟IPO

出售禹洲物業(yè)服務(wù)之前，禹佳生活服務(wù)曾兩度闖關(guān)港交所。

2020年12月11日，禹洲集團(tuán)將兩個(gè)物業(yè)板塊打包裝進(jìn)禹佳生活服務(wù)集團(tuán)，向港交所遞出第一份招股書。

不過，禹佳生活服務(wù)沒有趕上好時(shí)候。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，有18家物企向港交所遞交招股書，和通過聆訊、上市物企數(shù)量基本一致，且大部分在通過聆訊之后一個(gè)月登陸資本市場(chǎng)。但在2020年年底，資本市場(chǎng)風(fēng)向開始發(fā)生變化，物企上市行情遇冷。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全年合計(jì)共有36家企業(yè)赴港交表，截至12月30日，有22家企業(yè)IPO失效，其中就包括于2020年底提交招股書的禹佳生活服務(wù)。

招股書失效不到三個(gè)工作日，禹佳生活服務(wù)開啟“二進(jìn)宮”。招股書顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活服務(wù)擁有177項(xiàng)住宅及商業(yè)物業(yè)，總土地儲(chǔ)備約為2310萬平方米。

然而，作為中型物企的禹佳生活服務(wù)仍未敲開港交所的大門。據(jù)港交所披露，禹佳生活服務(wù)于2021年12月16日二次遞交的招股書文件已經(jīng)失效，這意味著禹佳生活服務(wù)沖擊IPO再次以失敗告終。

二次遞表二次失效后，禹佳生活服務(wù)沒有選擇再度沖擊港交所，而是將旗下禹洲物業(yè)服務(wù)出售給華潤萬象生活，留下以商業(yè)運(yùn)營服務(wù)為主的廈門禹洲商業(yè)。

按照協(xié)議，華潤萬象生活支付不低于代價(jià)67%的首筆代價(jià)（包括誠意金）存入托管賬戶后，訂約雙方應(yīng)根據(jù)框架協(xié)議進(jìn)行交割，而余下代價(jià)則根據(jù)在管面積的實(shí)際交付進(jìn)度對(duì)應(yīng)支付。

換句話說，若收購進(jìn)展順利，禹洲集團(tuán)將在年內(nèi)獲得不少于7.1億元的流動(dòng)資金。

“出售物業(yè)后，禹洲將重新調(diào)配財(cái)務(wù)資源至其他業(yè)務(wù)，用于公司未來發(fā)展?！庇碇薹矫姹硎荆碇薏⑽唇K止分拆禹佳的上市計(jì)劃，鑒于今年下半年已有多家房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)的公司招股書失效，物業(yè)股估值整體下行，現(xiàn)階段上市也難以體現(xiàn)中型物管公司的投資價(jià)值，禹洲也在積極調(diào)整上市方案及策略，將更加注重商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營及管理。

截至目前，禹洲商業(yè)在上海、深圳、廈門、合肥、南京等地?fù)碛泄灿?jì)約152萬平方米多元業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中處于營運(yùn)期項(xiàng)目28個(gè)、籌備期項(xiàng)目11個(gè)。

華潤萬象生活在管面積僅排第18名

“禹洲物業(yè)服務(wù)在管面積約為1760萬平方米，幾乎是華潤萬象生活住宅每年新增在管面積的總和。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，此次收購禹洲物業(yè)服務(wù)確實(shí)可以帶動(dòng)華潤萬象生活管理面積的增長。

事實(shí)上，華潤萬象生活的規(guī)模在行業(yè)內(nèi)并不突出，截至2021年6月30日，華潤萬象生活住宅在管面積1.27億平方米。同期，碧桂園服務(wù)在管面積是其5倍，約6.45億平方米；萬物云2020年年底在管面積較其4倍有余，約為5.66億平方米。

“按在管面積進(jìn)行計(jì)算，華潤萬象生活在上市企業(yè)中排在第13名，在百強(qiáng)企業(yè)中排在第18名?！庇谛∮暾f道。

但由于背靠華潤置地這棵大樹、在管物業(yè)較為優(yōu)質(zhì)、商業(yè)運(yùn)營板塊經(jīng)驗(yàn)豐富等因素，華潤萬象生活不僅有著“商管一哥”的美譽(yù)，在資本市場(chǎng)上也打破了規(guī)模定律，市值只被規(guī)模第一的碧桂園服務(wù)壓了一頭。

而為了躋身行業(yè)第一梯隊(duì)，管理層在華潤萬象生活在2021年年初業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，“2025年末，華潤萬象生活的物業(yè)管理規(guī)模要達(dá)到4億平方米以上，以加大第三方拓展的方式做大規(guī)模，并將商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)維持在行業(yè)第一的位置?！?

也就是說，華潤萬象生活想要在五年內(nèi)新增4億平方米物業(yè)管理規(guī)模，必須每年新增8000萬平方米在管面積。

值得一提的是，華潤萬象生活不僅規(guī)模不突出，其每年新增在管面積也并不理想。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，華潤萬象生活住宅物業(yè)在管面積分別為0.78億平方米、0.92億平方米和1.07億平方米，后兩年分別增加1500萬平方米、1400萬平方米住宅在管面積。

即使將購物中心、寫字樓等業(yè)態(tài)合計(jì)其中，2020年全年，華潤萬象生活也僅新增1800萬平方米在管面積。而要想完成預(yù)期目標(biāo)，華潤萬象生活新增規(guī)模需在2020年的水平上增加444.44%。

物企迎來收并購大潮

“華潤萬象生活規(guī)模擴(kuò)張不及預(yù)期，主要與其高度依賴華潤置地有關(guān)。”業(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng)，華潤置地多高端項(xiàng)目，在同梯隊(duì)房企中，成交單價(jià)高、面積少，靠其輸血的華潤萬象生活能服務(wù)在管面積自然比不過同梯隊(duì)房企旗下物業(yè)公司。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，華潤萬象生活來自關(guān)聯(lián)方華潤置地的在管面積占比高達(dá)76%。截至2021年中，華潤萬象生活在管面積中有8683.3萬方來自華潤置地，占比依舊高達(dá)71%。

常規(guī)擴(kuò)張手段不及預(yù)期，華潤萬象生活將主意放在了收并購上，并由此打響了2022年物企行業(yè)收并購的“第一槍”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，禹洲物業(yè)服務(wù)為127個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約為1760萬平方米。截至同日，禹洲物業(yè)服務(wù)已訂約為177個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，已訂約總建筑面積約為2660萬平方米。

對(duì)此，華潤萬象生活也表示，收購目標(biāo)于中國福建省、安徽省及浙江省擁有多項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目，此次收購有利于公司拓寬物業(yè)管理服務(wù)范圍及規(guī)模的策略，在業(yè)務(wù)上產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

早在2021年10月，華潤萬象生活就有意在收并購上發(fā)力。彼時(shí)，有媒體報(bào)道，仲量聯(lián)行正在考慮出售其中國物業(yè)管理業(yè)務(wù)，且不包含其位于中國的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)價(jià)5億美元。從當(dāng)時(shí)的結(jié)果看，華潤萬象生活暫時(shí)領(lǐng)先。

“而為了離行業(yè)第一梯隊(duì)的目標(biāo)再進(jìn)一步，年內(nèi)華潤萬象生活相應(yīng)收并購舉動(dòng)會(huì)增加?！睒I(yè)內(nèi)人士坦言，目前物業(yè)管理行業(yè)集中度不斷提升，收并購案例并不少見。

僅以2021年舉例，據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2021年33家物業(yè)企業(yè)合計(jì)發(fā)生86起收并購事件，其中經(jīng)企業(yè)明確披露資金及收購信息的事件合計(jì)62起，共耗資347.2億元。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，物管行業(yè)集中度提升，一方面可以增強(qiáng)頭部物管企業(yè)的市場(chǎng)份額，同步影響到其估價(jià)或在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，另一方在會(huì)形成一定的競爭優(yōu)勢(shì)，提升長期競爭力。而隨著行業(yè)集中度的提升，物管市場(chǎng)的頭部企業(yè)將不斷清晰化。

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