編者按：回顧2021，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了挑戰(zhàn)、陣痛、蛻變、自我救贖，盤點(diǎn)這一年的年度關(guān)鍵詞，留下了諸多對(duì)行業(yè)新一年發(fā)展的思考與探索。

（文/張志峰 編輯/馬友友）試水一年的2021集中供地臨近收官。

這一年22個(gè)試點(diǎn)城市中，除寧波將在2022年1月18日進(jìn)行第三次土拍外，其他城市全部完成了2021年度最后一批集中土拍。

身處房地產(chǎn)行業(yè)的上游，集中供地政策也成為供給側(cè)改革的核心措施之一，對(duì)全國(guó)樓市總體走向影響深遠(yuǎn)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，集中供地增加了土地市場(chǎng)透明度，從而穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)。隨著集中供地政策進(jìn)一步完善和推廣，全國(guó)各地對(duì)于土地財(cái)政的依賴將逐步減輕，土地高溢價(jià)時(shí)代成為過(guò)去式；同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心短期內(nèi)難以恢復(fù)，明年上半年土地成交端難有明顯回暖，城市間分化將進(jìn)一步凸顯。

22城土地出讓金2.2萬(wàn)億

公開資料顯示，集中供地政策首次亮相于2021年2月26日。彼時(shí)自然資源部自然資源開發(fā)利用司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。要求城市集中發(fā)布出讓公告，原則上全年不得超過(guò)3次；集中組織出讓活動(dòng)，以拍賣方式交易的，連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

在此之后，多地發(fā)文響應(yīng)該政策，最終確定為北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、鄭州、蘇州、無(wú)錫、青島、沈陽(yáng)等22城。

從總體成交數(shù)據(jù)來(lái)看，受調(diào)控政策及市場(chǎng)下行等因素影響，相較于2020年，2021年全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模整體收縮明顯，武漢、合肥、杭州、廈門、重慶、深圳等城市均未能如期完成全年供地計(jì)劃。

然而從時(shí)間和空間領(lǐng)域細(xì)分來(lái)看，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)先熱后冷趨勢(shì)，且由于供地規(guī)則調(diào)整，從“一地難求”到大面積流拍，全國(guó)土地溢價(jià)率均大幅降溫；不同城市之間成交熱度分化進(jìn)一步加劇，中西部及北方部分城市土拍市場(chǎng)進(jìn)入前所未有低谷，杭州等少數(shù)熱點(diǎn)城市卻已有少許回升跡象。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，除寧波最后一批集中供地之外，22座城市全年累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積約24380萬(wàn)平方米，累計(jì)收攬土地出讓金超22804億元。

其中，首輪土拍平均溢價(jià)率15.1%，流拍率僅6.27%，22城攬金超萬(wàn)億元（10705億元），幾乎占到全年土拍總收入的一半。

而第二批集中供地共計(jì)流拍89宗地塊，撤牌198宗地塊，整體流拍撤牌率飆升至32.8%，最終溢價(jià)率為4.04%，總成交額6441.43億元。

至第三批次，盡管總體溢價(jià)率依舊保持低位2.39%，但流拍情況已大幅好轉(zhuǎn)，降低至18.47%，土地成交數(shù)量與金額均略低于二批。

因此，業(yè)內(nèi)將2021年土拍市場(chǎng)總結(jié)為“一熱、二冷、三穩(wěn)”。

“一熱、二冷、三穩(wěn)”

出人意料的是，“集中供地”政策剛剛發(fā)布之時(shí)，一度被房地產(chǎn)行業(yè)視為重大利好政策，港股和A股板塊股價(jià)暴漲，土地市場(chǎng)熱度空前，大小房企紛紛摩拳擦掌，提前備好資金準(zhǔn)備“大戰(zhàn)一場(chǎng)”。

例如，北京首輪集中出讓30宗地塊，吸引了超過(guò)200家房企角逐，最終10宗地塊因觸及地價(jià)全部上限轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序；再如熱門城市杭州，首批集中供地57個(gè)地塊全部出讓，其中41宗地塊進(jìn)入火拼自持比例階段。

值得一提的是，不少資金實(shí)力雄厚的房企為了“搶地”不惜“鉆空子”，在深圳、廣州等“突破溢價(jià)上線后搖號(hào)”的城市通過(guò)注冊(cè)“小號(hào)”的方式來(lái)提高中簽率，一時(shí)間“馬甲遍地走”，最高者一宗地吸引320多個(gè)“馬甲”，其中60個(gè)股權(quán)歸屬于同一家房企，以至于最終想要分辨出中簽者是哪家房企還要花費(fèi)不少功夫。

然而，土地市場(chǎng)的火熱與房地產(chǎn)去金融化及“房住不炒”的總體戰(zhàn)略南轅北轍。至第二批集中供地，各地紛紛“吸取教訓(xùn)”，密集對(duì)拍地規(guī)則進(jìn)行查缺補(bǔ)漏，并對(duì)加大競(jìng)拍資金審核限制，多城為此幾度推遲第二批次集中供地公告時(shí)間。

疊加融資渠道收緊、預(yù)售金監(jiān)管等調(diào)控政策影響，民營(yíng)房企因流動(dòng)性大幅減弱而“集體躺平”，紅紅火火的全國(guó)土拍市場(chǎng)驟然降溫，終止出讓、流拍、底價(jià)成交等成為這場(chǎng)集中供地的“主流”。

如北京43宗地塊中僅17宗有房企報(bào)名，“棄牌率”超50%；杭州總計(jì)掛牌31宗地塊，7宗地塊終止出讓、10宗地塊流拍，最終成交地塊數(shù)量較首次下降75%；廣州48宗地塊中25宗流拍……

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州、鄭州、長(zhǎng)沙、蘇州等二輪土拍的成交量降幅均在40%以上，半數(shù)城市成交金額較首輪腰斬，鄭州、長(zhǎng)沙、廣州等成交金額跌幅超過(guò)70%；總體來(lái)看，第二批集中供地平均溢價(jià)率僅4.04%，較首批驟然減少10.7個(gè)百分點(diǎn)。

然而土地大幅流拍之下，地方財(cái)政壓力凸顯。到了第三次集中供地，多個(gè)城市在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化了出讓條件，如競(jìng)買資格、地塊起拍價(jià)、土地款支付周期等方面有所松動(dòng)，流拍率得到一定控制，土地市場(chǎng)得以趨穩(wěn)。

不過(guò)，在此背景下各城分化也進(jìn)一步加劇。

其中，上海、杭州等熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)活躍度明顯回升。如杭州35宗出讓地塊中有24宗觸頂搖號(hào)，地塊觸頂率達(dá)到69%，參拍民營(yíng)企業(yè)也是各地最高。

相反，東部、中部等部分城市依舊降溫明顯，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、天津、無(wú)錫、鄭州等城市的土拍溫度持續(xù)下降，部分城市撤牌數(shù)量和流拍數(shù)量仍呈上升態(tài)勢(shì)。

國(guó)資兜底，市場(chǎng)低位運(yùn)行

值得注意的是，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，第三批集中供地中表現(xiàn)出的流拍率大幅降低情形并不意味著土地市場(chǎng)就此回暖，而是央企及地方性國(guó)企“托底”結(jié)果，這也被視作國(guó)資房企加速占領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)份額的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)。

事實(shí)上，這一現(xiàn)象從第二批集中供地時(shí)就已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

不同于首批集中供地，有實(shí)力的大型央企還需要通過(guò)“馬甲”來(lái)?yè)尩?，此時(shí)民營(yíng)房企普遍流動(dòng)性承壓，加之新的競(jìng)拍規(guī)則下利潤(rùn)率被壓縮，參拍積極性大幅下降。如成都第二批集中供地中，58宗地塊吸引了45家房企，其中國(guó)企高達(dá)30家。

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，第二批次集中供地中，原本與民營(yíng)房企分庭抗禮的國(guó)央企拿地金額、建筑面積占比分別達(dá)76%和68%，均較第一批上升20個(gè)百分點(diǎn)以上。在北京、廣州、深圳三城，國(guó)央企拿地金額占比更是達(dá)到90%及以上。

至第三批集中供地，國(guó)企中除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的大型企業(yè)之外，地方國(guó)資委旗下的城投控股企業(yè)也大幅參與兜底，部分城市幾乎被國(guó)資“霸場(chǎng)”，使總體流拍率大幅改善，但絕大多數(shù)仍以底價(jià)成交，使溢價(jià)率相較二次供地進(jìn)一步壓縮。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)春第三次集中供地成交地塊全部由國(guó)企、央企摘得；而在深圳和常州等地，僅城投公司拿地比率就超過(guò)80%，無(wú)錫、深圳、蘇州等城市拿地比率超70%，重慶、廈門、上海、濟(jì)南拿地比率為40%-50%。

有民營(yíng)房企人士向觀察者網(wǎng)表示，這一政策是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，它的初衷是通過(guò)更加公開、透明的供地信息穩(wěn)定地價(jià)，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)及預(yù)期。預(yù)計(jì)2022年將會(huì)向更多城市推廣，但在民營(yíng)房企流動(dòng)性危機(jī)完全化解之前，集中土拍市場(chǎng)依舊是國(guó)企獨(dú)角戲，因此熱度也不會(huì)有較大改善。

對(duì)于2022年土地市場(chǎng)的走勢(shì)，克而瑞也預(yù)測(cè)稱，土地市場(chǎng)仍將以穩(wěn)為主，熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行。一方面，盡管近期政策利好逐步釋放，但這些舉措僅利好于現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企，大部分企業(yè)流動(dòng)性仍舊總體偏緊，企業(yè)拿地態(tài)度在明年仍將保持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度；另一方面，雖然年末大部分城市均調(diào)低了土地出讓門檻，但整體來(lái)看整體仍然較為嚴(yán)格；同時(shí)，各地政策調(diào)控機(jī)制也越發(fā)完善和精準(zhǔn)。

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