編者按：回顧2021，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了挑戰(zhàn)、陣痛、蛻變、自我救贖，盤點(diǎn)這一年的年度關(guān)鍵詞，留下了諸多對(duì)行業(yè)新一年發(fā)展的思考與探索。

（文/張志峰 編輯/馬友友）2022年伊始，不少城市又傳出信貸政策放松導(dǎo)致二手房成交量回升、1月有望小陽(yáng)春的利好消息。

不過，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，信貸政策確實(shí)略有放松，但成交止跌或回升只是相較于前面幾個(gè)月的冰點(diǎn)而言，樓市是否回暖還要看接下來(lái)信貸政策走勢(shì)如何。

回望2021年的二手房市場(chǎng)，深圳、上海、廣州等多個(gè)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度驟然降溫，購(gòu)房者預(yù)期被徹底扭轉(zhuǎn)，最直接的導(dǎo)火索非二手房指導(dǎo)價(jià)莫屬。有人甚至認(rèn)為，該政策的出臺(tái)標(biāo)志著樓市進(jìn)入政府定價(jià)時(shí)代。

58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月全國(guó)65個(gè)主要城市新增掛牌房源量環(huán)比上漲1.9%，但二手房掛牌均價(jià)環(huán)比仍微跌0.06%，為16829元/㎡。其中，已落實(shí)二手住房參考價(jià)制度的寧波、成都、三亞、西安、溫州、合肥和北京等7城價(jià)格依舊保持環(huán)比下跌趨勢(shì)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，政府制定參考價(jià)的初衷是“三個(gè)引導(dǎo)”，即引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款?！皡⒖純r(jià)就像一個(gè)準(zhǔn)繩，政府掌控這個(gè)準(zhǔn)繩，市場(chǎng)價(jià)格就向它靠攏?！?

深圳首創(chuàng)，立竿見影

在此之前，此前關(guān)于樓市的調(diào)控政策多集中于新房市場(chǎng)、開發(fā)商、融資信貸等方面，鮮少直接干預(yù)二手房?jī)r(jià)格的。

然而，以深圳、上海、杭州為代表的熱門城市，熱度始終不減，房?jī)r(jià)甚至呈現(xiàn)病態(tài)增長(zhǎng)，新房限價(jià)政策之后多地一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象（同片區(qū)二手房?jī)r(jià)格高于新房）嚴(yán)重。

最為典型的案例便是炒二手房模式升級(jí)成“殺豬盤”，即某一團(tuán)伙內(nèi)部成員互相買賣炒高房?jī)r(jià)，等待“豬”來(lái)接盤。彼時(shí)甚囂塵上的“深房理”一案便是因涉嫌組織及培訓(xùn)此種騙術(shù)團(tuán)伙而被查。

可怕的是，全國(guó)各地的“深房理”不計(jì)其數(shù)，不少投資客拋卻本職工作，以此作為財(cái)富增長(zhǎng)主要方式。

于是，二手房指導(dǎo)價(jià)應(yīng)運(yùn)而生，“出生地”恰恰是此前炒房最為瘋狂的深圳。

2021年2月8日，深圳市住建局發(fā)布消息稱，建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個(gè)小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)。

同時(shí)，監(jiān)管要求各大銀行在辦理二手房屋按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)，必須以住建部門備案的網(wǎng)簽合同作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度，簡(jiǎn)稱“三價(jià)合一”。

“三價(jià)合一”使首付支出方面的大增將很多購(gòu)房者拒之門外，以一套原價(jià)500萬(wàn)元的房屋為例，原本首套房買家只需要準(zhǔn)備150萬(wàn)元首付款即可。但假如相關(guān)部門認(rèn)定指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)為300萬(wàn)元，那么銀行便只能發(fā)放210萬(wàn)元貸款，若房東賣價(jià)不變，買家就需要準(zhǔn)備290萬(wàn)元首付款，幾乎相當(dāng)于原來(lái)的兩倍。

這一政策的實(shí)施，直接導(dǎo)致市場(chǎng)成交規(guī)模和價(jià)格水平出現(xiàn)大幅幅度縮水，市場(chǎng)預(yù)期被大幅削減。結(jié)合新房端、信貸端等調(diào)控政策，深圳樓市徹底涼涼，甚至創(chuàng)下“十一黃金周”0成交的歷史。

此外，主管部門還不定期地對(duì)整個(gè)二手房市場(chǎng)進(jìn)行虛假房源、虛假宣傳、學(xué)區(qū)房炒作等進(jìn)行整治，彼時(shí)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“水果暗號(hào)”（以不同水果來(lái)暗指房屋真實(shí)價(jià)格）就是由此而來(lái)。

深圳某中介以不同水果代指房?jī)r(jià)

截至目前，緊隨在深圳之后，2021年全國(guó)已有上海、成都、東莞、無(wú)錫、西安、紹興 寧波、金華、衢州、廣州、三亞、溫州、合肥、北京共15個(gè)城市陸續(xù)推進(jìn)二手房指導(dǎo)價(jià)或類似政策。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，作為控制二手房市場(chǎng)熱度乃至整個(gè)樓市預(yù)期最為直接有效的調(diào)控政策，二手房指導(dǎo)價(jià)在2022年或會(huì)被更多其他熱點(diǎn)城市跟進(jìn)和效仿。

各城力度不一

然而，調(diào)控的目的在于打擊惡意炒房行為，維持房屋價(jià)格穩(wěn)定，而非大漲大跌，因此已出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)的城市，覆蓋范圍和執(zhí)行力度不一。

簡(jiǎn)而言之，房屋成交量和價(jià)格降幅較大的城市會(huì)予以正面支持，如岳陽(yáng)、沈陽(yáng)、昆明、唐山、哈爾濱、張家口等23城出臺(tái)“限跌令”；相對(duì)應(yīng)的，2020年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅越大的城市或區(qū)域，二手房指導(dǎo)價(jià)政策越嚴(yán)厲，參考價(jià)越低于市場(chǎng)成交價(jià)的幅度，個(gè)別區(qū)域甚至腰斬。

從覆蓋面看，除了深圳對(duì)全市小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)都予以公布，上海和三亞要求對(duì)上架房源每套都進(jìn)行房源真實(shí)性和房?jī)r(jià)的核驗(yàn)外，其他大部分城市是對(duì)熱門交易小區(qū)發(fā)布指導(dǎo)價(jià)，采用定期調(diào)整和更新的原則在公開渠道發(fā)布；而合肥發(fā)布的僅是熱點(diǎn)學(xué)區(qū)的指導(dǎo)價(jià)，并沒有覆蓋到全市的二手房交易。

從執(zhí)行力度看，各信息發(fā)布平臺(tái)要對(duì)已掛牌房源開展自查，下架價(jià)格虛高的二手房房源；上海、三亞城市對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布；上海、深圳、成都、紹興等城市則要求實(shí)行“三價(jià)合一”作為貸款的標(biāo)準(zhǔn)，真正劍指炒房客；而執(zhí)行力度最輕的北京則是由海淀房協(xié)發(fā)布了一份無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行力的非公開倡議。

深圳作為全國(guó)最早落實(shí)二手住房成交參考價(jià)制度的城市，政策效應(yīng)最為明顯。這主要來(lái)源于“三價(jià)合一”貸款的強(qiáng)力執(zhí)行。

而如果發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)僅僅是“指導(dǎo)”作用，或者對(duì)中介的上架房源價(jià)格不能有約束力，銀行也不以此為依據(jù)放貸的話，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能就相當(dāng)有限的。

以2021年上半年二手房交易數(shù)量和掛牌價(jià)格上漲最為瘋狂的上海為例，其政策效應(yīng)僅次于深圳。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房成交量自9月觸底后出現(xiàn)連續(xù)反彈，12月成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比增加19.3%，但同比仍大幅減少53.7%，調(diào)控效果顯著。

2020年1月至今上海二手房交易量（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)）

從價(jià)格指數(shù)走勢(shì)亦能反映眼下交投雙方心態(tài)。上海中原地產(chǎn)向觀察者網(wǎng)表示，目前房東愿意市場(chǎng)價(jià)掛牌，包括也愿意價(jià)格讓步，但是基于上海樓市韌性，議價(jià)空間僅限在2%以內(nèi)；買家看房主動(dòng)，但出手節(jié)奏上有所放緩，并沒有使樓市加快復(fù)蘇。

上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)）

李宇嘉認(rèn)為，本質(zhì)上，樓市進(jìn)入存量時(shí)代，調(diào)控最重要的抓手就是二手房?jī)r(jià)格。深圳目前1/3的二手房按參考價(jià)成交，10月份，重點(diǎn)16城二手房成交同比跌幅擴(kuò)至46%，深圳、東莞創(chuàng)年內(nèi)新低，這就是政策的威力。“如果參考價(jià)堅(jiān)定地執(zhí)行下去，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格一年一調(diào)，樓市一定能控得住，就怕地方主政者扛不住?！?

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