（文/張玉 編輯/馬媛媛）花費(fèi)近百億橫掃北京首輪土拍的3幅地塊，綠城一戰(zhàn)成名，晉升成為京城“頭號(hào)玩家”。

觀察者網(wǎng)注意到，綠城此次斬獲的地塊均位于五至六環(huán)，成交價(jià)總計(jì)98.4億元。其中，位于朝陽(yáng)崔各莊地塊和建發(fā)位于昌平的一副地塊溢價(jià)率均為15%，是本場(chǎng)土拍中溢價(jià)率最高的兩幅地塊。

在這場(chǎng)以國(guó)企和央企為主的拍地游戲中，綠城大手筆拿地背后的底氣，源于其在融資端的順利發(fā)債。而在成為京城“頭號(hào)玩家”的第二天，2月18日，綠城中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，額外發(fā)行將于2025年到期的1.5億美元的額外優(yōu)先票據(jù)，利率為4.7%。

連續(xù)三年開(kāi)年重倉(cāng)北京

“在這輪以央企和國(guó)企地產(chǎn)公司為主的土拍中，本來(lái)預(yù)料是華潤(rùn)和中海之間的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，沒(méi)想到綠城橫空殺了出來(lái)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士戲謔表示。

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)媒體報(bào)道，此次土拍場(chǎng)面一度十分激烈。2月17日上午競(jìng)拍的朝陽(yáng)區(qū)崔各莊地塊，先是持續(xù)了22輪報(bào)價(jià)之后，在中海報(bào)價(jià)觸及價(jià)格上限后，又經(jīng)過(guò)32輪競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，最終以綠城報(bào)出4.1萬(wàn)平方米成交。

在2月17日下午的第一場(chǎng)競(jìng)拍中，在華潤(rùn)置地率先出價(jià)25.4億元之后，2號(hào)建發(fā)和81號(hào)綠城幾乎同時(shí)報(bào)出27.715億元的價(jià)格，觸達(dá)土地價(jià)格上限。在主持人判定建發(fā)觸及限價(jià)后，綠城代表不滿，申請(qǐng)要看錄像。爭(zhēng)議持續(xù)半小時(shí)后，工作人員最終仍確認(rèn)建發(fā)是最高報(bào)價(jià)者。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，綠城最近有多筆融資，資金面比較寬松。另外，北京是綠城關(guān)注的主要區(qū)域，“綠城去年在北京也有好幾個(gè)項(xiàng)目。”

同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，從以往綠城的土地儲(chǔ)備來(lái)看，北京一直是綠城重倉(cāng)的城市。此次近百億拿下北京三塊地塊，已經(jīng)是綠城連續(xù)三年在開(kāi)年就重倉(cāng)布局北京。

事實(shí)上，綠城在多年前就布局北京，但僅布局了少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目。直到2015年才重返北京拿下地王項(xiàng)目，隨后2017年拿下石景山五里坨地塊。

2020年2月，綠城5天之內(nèi)斥資144億拿下大興舊宮等三宗地塊。新冠疫情下，在房企回款艱難、銷(xiāo)售遇阻的情況下，綠城大手筆搶地引發(fā)關(guān)注。一位長(zhǎng)期關(guān)注土地市場(chǎng)的北京資深地產(chǎn)評(píng)論人曾直言：“真瘋了！”

2021年上半年，綠城再斥資77億獲得北京豆各莊等兩地塊。截止2021年上半年，公司在北京的土地儲(chǔ)備246.8萬(wàn)㎡，在綠城所布局的一些能級(jí)較高的城市中屬較高的。2021年，綠城在北京銷(xiāo)售面積50.9萬(wàn)㎡。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年綠城在北京的銷(xiāo)售額為237億元，位列北京房企排行榜第7位。

“從庫(kù)存來(lái)看，綠城補(bǔ)倉(cāng)的緊迫性并不高。而此次在北京斥資百億拿地，首先地塊本身就很優(yōu)質(zhì)，獲取土儲(chǔ)有利于業(yè)績(jī)呈現(xiàn)。此外，當(dāng)前大多數(shù)企業(yè)資金較為困難，投資較為謹(jǐn)慎。而資金寬裕者的投資表明了對(duì)北京市場(chǎng)回暖的預(yù)期，以及在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中建立先發(fā)優(yōu)勢(shì)。”肖云祥稱(chēng)。

低息發(fā)債“儲(chǔ)糧”

丘吉爾曾說(shuō)：“永遠(yuǎn)不要浪費(fèi)一次危機(jī)?！敝耐顿Y家、企業(yè)家霍華德·馬克斯直言，“所有偉大的投資都始于令人不安的環(huán)境”。危機(jī)意味著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，也同樣在孕育著另一個(gè)時(shí)代的機(jī)會(huì)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，逆周期的投資背后最關(guān)鍵的考驗(yàn)就是房企的資金狀況。敢于逆周期搶地，與綠城近年來(lái)在融資端的頻頻舉措不無(wú)關(guān)系。

綠城表示，今日發(fā)行的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)將會(huì)和公司在2020年10月29日發(fā)行、2025年到期的一筆美元優(yōu)先票據(jù)成為同一系列票據(jù)。后者本金總額為3億美元，票面利率同樣為4.7%。

“在當(dāng)前房企融資普遍困難的背景下，綠城能獲得融資實(shí)屬不易，也從側(cè)面反映出公司的融資能力?！毙ぴ葡楸硎?。

融資不易，對(duì)于大部分房企來(lái)講，融資的目的主要是借新還舊。按照綠城方面的規(guī)劃，此次額外票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額大約為1.46億美元，“公司擬將所得款項(xiàng)凈額用作若干現(xiàn)有債項(xiàng)的再融資”。

而就在不久的2月8日，綠城剛剛贖回了兩筆于2022年可贖回的高級(jí)永久資本證券（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“永續(xù)債”），兩筆永續(xù)債合計(jì)總金額為5億美元。綠城方面表示，系列一和系列二證券預(yù)計(jì)將在2022年2月16日營(yíng)業(yè)時(shí)間退市生效。

事實(shí)上，近年來(lái)，綠城正在逐步“戒掉”美元債。在2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，執(zhí)行董事耿忠強(qiáng)坦言永續(xù)債侵蝕了公司利潤(rùn)并表示，隨著永續(xù)債的逐步到期，集團(tuán)亦不會(huì)再做了。據(jù)其透露，“2020年境內(nèi)永續(xù)債的利率是6.07%，全年永續(xù)債的利率為7.12%，這是我們使用永續(xù)債的代價(jià)?！?

此外，1月3日，據(jù)上清所消息，綠城擬發(fā)行26億元中期票據(jù)。其中不超過(guò)5億元用于償還已發(fā)行的債務(wù)融資工具，不超過(guò)10億元置換用于贖回已到期債務(wù)融資工具的自有資金，不超過(guò)9.5億元用于償還銀行貸款，不超過(guò)1.5億元用于項(xiàng)目建設(shè)。

1月20日，綠城公告稱(chēng)，擬發(fā)行于2025年到期的4億美元2.30%的增信債券。公司擬將所得款項(xiàng)凈額用于根據(jù)發(fā)行通函中標(biāo)題為“作為綠色債券發(fā)行的債券”一節(jié)所述的綠色金融框架對(duì)若干現(xiàn)有債項(xiàng)的再融資。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó)2022年1月合計(jì)發(fā)債總量為51.831億元，位列1月房企發(fā)債總量第一位。

對(duì)此，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)表示，公司持續(xù)的再融資通道將對(duì)業(yè)務(wù)穩(wěn)定起到支撐作用，并為其在未來(lái)數(shù)月應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的艱困前景提供緩沖。

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