（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）近年來不斷刷新當?shù)貥敲鎯r的招商蛇口，不得不開始為高溢價地塊買單。

2月23日晚間，招商蛇口發(fā)布業(yè)績快報，2021年公司營業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%；利潤總額228.43億元，同比減少5.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。

增收卻不增利，招商蛇口將主要原因歸結于市場下行導致的毛利率下行和高達43.72億元的計提減值。

招商蛇口表示，公司按照市場參考價格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進行了減值測試。根據(jù)減值測試結果，對存貨、投資性物業(yè)、長期股權投資計提資產(chǎn)減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元，較2020年同期的31.01億元同比增加40.99%。

受計提減值影響，減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤34.56億元。

事實上，招商蛇口并不是第一次為地王項目買單。受高價地計提影響，2015年至2020年，招商蛇口歸屬股東凈利潤分別為17.95億元、38.3億元、34.66億元、71.17億元、48.98億元、9.13億元，從2018年達到峰值后大幅下滑。

犧牲利潤也要沖規(guī)模

2021年年初，在招商蛇口重新躋身地產(chǎn)前十強的年度業(yè)績發(fā)布會上，董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，招商蛇口想要在行業(yè)內(nèi)占有一定的江湖地位，必須要實現(xiàn)有質(zhì)量的增長，因而定下了全年3300億元的簽約銷售目標。

這是什么概念？彼時行業(yè)排名第八的世茂集團，計劃同期實現(xiàn)3300億元銷售額；因高出招商蛇口約70億元銷售額排名第九的華潤置地，2021年既定銷售目標為3150億元；排名在招商蛇口之下的龍湖、新城控股分別計劃全年銷售3100億元、2600億元。

換句話說，只要完成了3300億元的銷售額，招商蛇口就基本坐穩(wěn)了房企前十的位置。

一年時間過去，招商蛇口全年累計實現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，完成年度目標的99.04%，失約目標。不過，由于僅和預期值相差0.99億元，招商蛇口的排名從第十位上升至第七位。

同樣因為太過于看重規(guī)模，招商蛇口在擴張過程中不顧成本、高價拿地，是業(yè)內(nèi)知名的地王收割機，這些高價地在限價的市場行情下，成為拉低毛利率的根本原因。

以上海舉例，2020年7月，招商蛇口以44.04億元競得上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，樓面價約8.1萬元/平方米，2021年年底入市時預證均價12.25萬/平方米，僅就拿地成本計算，招商外灘璽每賣出一平方米建筑面積，招商蛇口就可實現(xiàn)4.15萬的毛利。

半年后，熱衷于拿地王的招商蛇口在附近又拿了一塊地——上海虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊，總價56.66億元，成交樓面價卻較此前高出1.16萬元/平方米至9.26萬元/平方米，并一舉榮登上海虹口單價地王。

“賺還是賺的，只是沒有招商外灘璽賺得多?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，由于兩地塊相距不遠，預證均價也不會有很大的出入。這意味著，拿下上海虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊，將拉低招商蛇口該區(qū)域的毛利率水平。

相較于上海虹口地塊的盈利空間，招商蛇口在杭州2021年首輪集中供地上可以說是賠本賺吆喝。

杭州首輪集中供地上，招商蛇口以“上限價格49.31億元+競配自持面積比例16%”競得兩宗地塊，其中，蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1308-R2-08地塊，樓面價分別為25944元/平方米，溢價率29.72%。

規(guī)劃文件顯示，蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1308-R2-08地塊規(guī)劃為限價地塊，拿地精裝限價37500元/平方米；毛坯銷售均價不高于34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于37400元/平方米。

“從該地塊樓面價和銷售限價來看，房企后續(xù)利潤空間的確有限，需要非常強大的成本管控能力?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說道。

中信證券也對招商蛇口的新增項目盈利能力表示懷疑。中信證券表示，招商蛇口在歷史上憑借蛇口等片區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源，整售了一些歷史開發(fā)成本低，售價較高的項目，實現(xiàn)了階段性的高業(yè)績兌現(xiàn)。2021年之后，公司整售項目告一段落，而市場化開發(fā)的新增項目盈利能力較為有限。

計提減值準備43.72億元

“2017年公司聯(lián)合拿了不少地，也拿了不少高價地，大部分在2020年進入結轉周期，從而計提了存貨跌價，未來是否還有計提減值，主要看市場變化?！碧峒坝嘘P高價地在限價期間入市的影響，招商蛇口財務總監(jiān)黃均隆曾在2020年業(yè)績會上解釋道。

盡管早就意識到了高價地對利潤的侵蝕，招商蛇口仍未放緩拿地步伐。2021年1月初，招商蛇口與18家房企激戰(zhàn)3小時、叫價277輪，最終以15.62億元成交價、132.1%溢價率拿下徐州2021-51號惠民小區(qū)東側B地塊。

2021年1月18日，招商蛇口以“上限價格+競配自持面積比例16%”在杭州奪得2宗住宅地塊，拿地金額合計約49.31億元；2月4日，以21.21億元拿下的大城(2021)-1號地溢價率44%，樓面價達到10086元/平方米，推動體育新城樓面價破萬；3月31日，以總價29.5億拿下鹽城城西地塊，最終成交樓面價11190元/平方米，溢價率80%，刷新此前鹽城地王總價。

隨后在多城的集中供地中，招商蛇口頻頻出手，導致其踩中“拿地銷售比不超過40%”的紅線。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021 年招商蛇口權益拿地金額853億元、權益銷售額約2043億元，拿地銷售比為 41.75%，超過規(guī)定值1.75個百分點，同時也較2021年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值高出17.75 個百分點。

不斷增多的土地庫存和成交冷淡的住宅市場形成鮮明的對比。數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%；實現(xiàn)簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。

和2020年一樣，招商蛇口2021年也有不少地王項目入市銷售。

其中，武漢硚口招商國著上宸，是招商蛇口2020年5月以58.87億元斬獲的武漢硚口區(qū)單價地王；徐州銅山招商萬科山水間，是其在2020年6月以總價24.11億元拿下銅山地王；招商武漢城建未來中心，是在2020年12月以57.44億元競得的經(jīng)開區(qū)總價地王。

換句話說，這些在2021年進入結轉周期的高價地，很大可能也被招商蛇口計提存貨跌價準備。

招商蛇口表示，2021年對存貨、投資性物業(yè)、長期股權投資計提資產(chǎn)減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元，其中，信用損失準備9.81億元，存貨跌價準備17.19億元，投資性房地產(chǎn)減值準備7.79億元，長期股權投資減值準備8.93億元。

平安證券研報稱，若樓市去化壓力延續(xù)，導致銷售以價換量，將導致招商蛇口結算毛利率進一步下行，前期高價地也同樣面臨減值風險。

本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件，未經(jīng)授權，不得轉載。