（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）國企、央企正在為收購出險房企的地產(chǎn)項目儲備子彈。

2021年12月，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)有關文件，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務，且對于兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項目并購貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

一石激起千層浪，多家銀行順應政策推出房地產(chǎn)并購融資計劃。據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2022年至今，房地產(chǎn)市場正在推進或落地的并購貸融資額度總額約為744億元，其中，并購類票據(jù)發(fā)行64億元，并購業(yè)務的銀行授信額度580億元，收購不良資產(chǎn)債券發(fā)行100億元。

從發(fā)行主體來看，國企、央企占有絕對比重，如招商蛇口、廈門建發(fā)集團、華潤置地、華潤萬象生活、大悅城、五礦地產(chǎn)等都有發(fā)布相應的并購貸融資計劃。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身就處于集中度不斷提升的階段，并購融資就相當于“加了把柴火”，對行業(yè)集中度提升將起到加速作用，同時還有利于行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

值得一提的是，雖然并購貸融資額度不斷上漲，但業(yè)內對出險房地產(chǎn)收并購項目進展依舊保持謹慎樂觀態(tài)度。

在張波看來，一方面，被收購項目本身的債務問題可能較為復雜，收購本身可能伴隨著一定的不確定性風險；另一方面則是由于對項目未來預期不同，導致收購條件雙方難以達成一致。

央國企、銀行、AMC入場

招商蛇口是第一個吃螃蟹的人。

1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票據(jù)（并購）30億元完成注冊，因規(guī)劃其中12.9億元用于收購住宅項目公司股權，成為2022年首筆成功發(fā)行的行業(yè)內并購類票據(jù)。

國企廈門建發(fā)緊跟其后，在1月下旬發(fā)行了2022年度第一期中期票據(jù)。資料顯示，該票據(jù)注冊額度為34億元，該期基礎發(fā)行金額為5億元，該期發(fā)行金額上限為10億元，擬安排4.6億元用于并購2個標的項目公司股權。

雖然兩家房企的中期票據(jù)都有并購用途，但真正用于收并購的比重不到一半，更多則用于償還貸款和項目建設。其中，招商蛇口規(guī)劃17.1億元用于償還銀行貸款，占比57%；廈門建發(fā)規(guī)劃4.6 億元用于項目建設、0.8 億元用于償還到期債務融資工具，合計占比54%。

“中票的用途一般是借新還舊，房企會根據(jù)未來償還額度發(fā)行新額度?！北娐?lián)智詢副總裁蔣凱表示，房企收并購需要的資金較大，分幾期發(fā)行的中期票據(jù)并不是最好的選擇。

大部分房企選擇和銀行合作，啟動房地產(chǎn)項目并購融資支持計劃。

1月25日，華潤置地官方微信發(fā)布推文稱，華潤置地及所屬萬象生活分別與招商銀行在深圳簽署了《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，各方將就并購融資建立深度合作伙伴關系，招商銀行將全力支持華潤置地、華潤萬象生活并購業(yè)務發(fā)展。

根據(jù)合作協(xié)議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業(yè)務，業(yè)務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化、以及基于并購相關業(yè)務需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。

同樣對逆周期收并購報以期待的還有大悅城、五礦地產(chǎn)。2月18日，大悅城控股與浦發(fā)銀行就地產(chǎn)并購融資展開合作，浦發(fā)銀行為大悅城控股提供的并購融資額度為100億元；2月25日，瑞安與上海浦東發(fā)展銀行簽署了房地產(chǎn)并購融資及ESG可持續(xù)發(fā)展融資人民幣100億元合作備忘錄。

值得一提的是，銀行對房企的授信額度和實際可貸款數(shù)額之間有著很大差別，一般是無法用足額度的，所以在2021年出現(xiàn)有很多房企有授信額度卻借不到款的現(xiàn)象。

擅長處置不良資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司（AMC）也在加速進場。2月下旬，中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司在全國銀行間債券市場公開發(fā)行不超過人民幣100億元金融債券的申請獲批，用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質項目的風險化解及處置，開展房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風險化解工作。

“不斷上漲的收并購融資，確實有利于部分暴雷企業(yè)走出低谷，但實際交易上看，真正下場收購的房企并沒有想象中那么多?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，市場未探底，央國企很難直接收購。

收并購博弈仍在繼續(xù)

“錢的落位尚待時日?！北娐?lián)智詢副總裁蔣凱表示，目前各家銀行只給了授信額度，也就是說給了路條，但不是實際資金。

蔣凱向觀察者網(wǎng)解釋，銀行貸款必須要有實際用途，要穿透監(jiān)管，收并購貸款也不例外。在實操層面上，房企想要獲得銀行并購融資要經(jīng)過銀行風控系統(tǒng)，銀行會對現(xiàn)成的收并購項目進行考察，再決定是否發(fā)放和發(fā)放額度。

“事實上，目前銀行風控對地產(chǎn)項目還是謹慎態(tài)度?！睒I(yè)內人士表示，這點從銀行授信額度給予對象全是央國企不難看出。此外，民企瑞安房地產(chǎn)雖然與銀行簽署了合作備忘錄，“但不具備法律意義，不是協(xié)議也不是合同，就和改天一起吃飯是一個意思”。

退一萬步說，即使房企拿到了錢，也并不意味房企會將并購融資金額投向出險房企。比如拿到首筆并購融資金額的招商蛇口，將資金用于收購同為央國企的上海地產(chǎn)的舊改項目，而不是出險房企。

這主要與收購雙方的博弈有關。“收購方想以較高的折價收購資產(chǎn)，尤其是優(yōu)質資產(chǎn)，而出險房企很難接受大幅折價的條件。因為出險房企仍然想以盤活項目進行自救，賤賣資產(chǎn)恐怕會面臨較大的虧損，甚至資不抵債?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)說道。

不掙錢的買賣，誰都不想做，從而導致收并購陷入僵局。另一方面，即使雙方合作意愿強烈，盡調所需的時間周期也不短。

從實際操作來看，一般并購的整個資產(chǎn)包而非單個項目，資產(chǎn)包里面內容比較多，且各種關系比較復雜，比如質押情況、出資情況甚至還有查封情況，涉及到地方政府、債權方、債務方等多方利益，整體推動節(jié)奏較慢。

“算上資金沉淀成本、時間周期，還不如到一二線市場土拍去撿漏，”蔣凱表示，“沒有民營房企搶地，一手難道不比二手香嗎？”

當然，和出險房企的合作也不是沒有，主要集中于收購雙方過去合作開發(fā)的地產(chǎn)項目層面。

以五礦地產(chǎn)為例，2020年，五礦地產(chǎn)入股負責開發(fā)恒大南沙童世界的廣州南沙區(qū)恒睿文化旅游發(fā)展有限公司，恒大童世界持股51%，五礦地產(chǎn)持股49%。恒大爆雷后，與五礦地產(chǎn)同出一脈的五礦國際信托走入臺前，于2022年1月代替五礦地產(chǎn)收購恒大所持該公司的所有股份，借此來保證該項目的正常運轉。

按照同樣的邏輯，五礦國際信托前后從恒大地產(chǎn)方面收購了昆明恒拓置業(yè)有限公司、佛山市順德區(qū)盈沁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部股權。但不可否認的是，恒大大部分項目的收并購還停留在洽談層面。

值得一提的是，雖然針對出險房企的承債式收購不計入“三條紅線”，但依舊會增加企業(yè)的負債規(guī)模。

宋紅衛(wèi)表示，目前收并購融資相當于企業(yè)的表外融資，同樣會增加房企的償債壓力，此前也有三道紅線全部達標的企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。在這樣的背景下，企業(yè)會收縮投資規(guī)模，并購仍然屬于擴張的舉措，因此并購的目標主體也集中在核心城市的核心項目，不會大面積鋪開。

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