（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）沖進(jìn)房企排行榜第七位的招商蛇口，2021年多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不佳。

3月21日晚間，招商蛇口發(fā)布2021年報(bào)。報(bào)告顯示，2021年1-12月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積1464.47萬(wàn)平方米，同比增加17.77%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額3268.34億元，同比增加17.73%。

以年初定下的3300億元銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算，招商蛇口已完成99.04%，高于行業(yè)平均水平。與此同時(shí)，招商蛇口穩(wěn)坐銷(xiāo)售額排名第七位的寶座，實(shí)現(xiàn)了對(duì)規(guī)模和排名的追求。

但在其銷(xiāo)售額大增背后，多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳。其中，利潤(rùn)連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)、毛利率連續(xù)三年下滑、增收不增利等現(xiàn)象較為突出。

增收不增利

招商蛇口隸屬于招商局集團(tuán)旗下，是集團(tuán)內(nèi)唯一的地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺(tái)及重要的業(yè)務(wù)協(xié)同平臺(tái)。主要業(yè)務(wù)包括社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。

年報(bào)顯示，2021年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1606.43億元，同比增長(zhǎng)23.93%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)103.72億元，同比減少15.35%，基本每股收益1.16元，同比減少20.55%。

值得注意的是，這是招商蛇口完成重組后，第二次出現(xiàn)利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。于2020年，招商蛇口歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122.53億元，同比減少23.58%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)90.82億元，同比減少27.19%。

此外，對(duì)于增收不增利，招商蛇口表示，報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，但受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降。

事實(shí)上，這并不是招商蛇口第一次出現(xiàn)毛利率下滑。Ifind數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年，招商蛇口社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的毛利率分別為32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%，自2018年起毛利率開(kāi)始大幅減少。2021年招商蛇口社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)毛利率為21.35%，較2020年同期再度下滑1.59個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率不斷下滑的同時(shí)，招商蛇口合計(jì)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元。受計(jì)提影響，2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)減少34.56億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比增加12.72億元。

招商蛇口表示，轉(zhuǎn)讓子公司也是造成增收不增利的原因之一。報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少24.45億元，由此形成的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比減少20.49億元。

利息支出44.88億元

大筆的利息支出，實(shí)際上也是凈利潤(rùn)減少的原因之一。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，招商蛇口經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為259.77億元，同比減少5.96%；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-242.77億元，同比減少403.87%；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-111.61億元，同比減少41.39%。

受此影響，招商蛇口現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-96.12億元，同比減少164.98%。對(duì)此，招商蛇口表示，主要用于購(gòu)建固定資產(chǎn)及聯(lián)合營(yíng)公司投資及墊款增加。而對(duì)于投資、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~出現(xiàn)下滑的原因，招商蛇口也認(rèn)為主要是因?yàn)橘?gòu)建固定資產(chǎn)及聯(lián)合營(yíng)公司投資及墊款增加。

有意思的是，由于收取聯(lián)合營(yíng)公司及合作方利息收入增加，招商蛇口2021年利息收入為26.04億元，較2020年的21.99億元增加18.44%。

觀(guān)察者網(wǎng)了解到，招商蛇口的合作方多為民企。例如，年內(nèi)對(duì)上海雋廷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司追加投資，持股33%，合作方為上海象嶼置業(yè)有限公司、上海雋翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；對(duì)南京招錦弘新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司追加投資，持股25%，合作方為南京陽(yáng)融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、南京新希望置業(yè)有限公司、南京恒皓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

值得一提的是，憑借央國(guó)企的出身，招商蛇口可以拿到低于行業(yè)平均水平的融資利率。以2022年3月發(fā)行的超短期融資券舉例，該債券發(fā)行總額12.9億元人民幣，期限90天，計(jì)息期債券利率僅為2.40%。

除直接為聯(lián)營(yíng)公司提供資金外，招商蛇口還為其提供擔(dān)保。例如，年內(nèi)，招商蛇口為溫州市光悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行擔(dān)保，擔(dān)保額度11.6億元，實(shí)際擔(dān)保金額9.34億元。招商蛇口僅持有其40%的股份，陽(yáng)光城集團(tuán)和中航系合計(jì)持有另外60%的股份。

換句話(huà)說(shuō)，通過(guò)招商蛇口將低利率融來(lái)的錢(qián)“借”給了民企，并由此獲利26.04億元。

但這并不能覆蓋招商蛇口年內(nèi)的利息支出。數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，招商蛇口利息支出44.88億元，較2020年的44.05億元增加1.89%。招商蛇口表示，主要是因?yàn)?021年債務(wù)增加，借款費(fèi)用化利息支出增加。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，招商蛇口負(fù)債合計(jì)為5794.48億元，較2020年的4838億元增加956.48億元，同比增加19.77%。

華東毛利率持續(xù)下滑

出于對(duì)規(guī)模的追求，招商蛇口近年來(lái)不斷高溢價(jià)拿地，成為業(yè)內(nèi)知名的“地王收割機(jī)”。

也因此，招商蛇口毛利率不斷走低，分地區(qū)來(lái)看，在占公司總營(yíng)收10%以上的地區(qū)中，華東、江南、西南、華南、深圳等地區(qū)的毛利率分別為11.54%、17.69%、17.53%、14.04%、36.96%，華東區(qū)域毛利率位居倒數(shù)第一。

毛利率最差的華東區(qū)域，毛利率下滑程度也是最大。數(shù)據(jù)顯示，華東區(qū)域毛利率比上年同期減少4.65個(gè)百分點(diǎn)，跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于其他區(qū)域。西南區(qū)域次之，毛利率比上年同期減少4.51個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率最差且不斷下滑的華東區(qū)域，卻是招商蛇口營(yíng)收的主要來(lái)源。數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營(yíng)收368.59億元，同比增長(zhǎng)36.41%，占總營(yíng)業(yè)收入的22.94%，并在各區(qū)域中位居第一。

也就是說(shuō)，由于在毛利率最差的區(qū)域布局了最多的項(xiàng)目，這才造成了招商蛇口平均毛利率不斷下滑。

但據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，華東區(qū)域一直以來(lái)就是眾房企的必爭(zhēng)之地，一方面，華東區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，有利于項(xiàng)目快速去化；另一方面，華東區(qū)域土地出讓的同時(shí)，都會(huì)為房企保留足夠的盈利空間。

該人士表示，招商蛇口之所以在華東區(qū)域存在毛利率較低的現(xiàn)象，與其在華東高溢價(jià)拿地造成盈利空間減少有關(guān)。

以杭州2021年首輪集中供地舉例，招商蛇口以“上限價(jià)格49.31億元+競(jìng)配自持面積比例16%”競(jìng)得兩宗地塊，其中，蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1308-R2-08地塊，樓面價(jià)分別為25944元/平方米，而根據(jù)規(guī)劃文件，該地塊為限價(jià)地塊，毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于34000元/平方米，且毛坯銷(xiāo)售最高單價(jià)不高于37400元/平方米。

“考慮建筑成本、銷(xiāo)售成本后，該地塊盈利空間十分有限?！鄙鲜鋈耸恐毖?，招商蛇口在多地執(zhí)行高溢價(jià)搶地的策略，雖然確實(shí)可以美化銷(xiāo)售額、營(yíng)業(yè)收入，但對(duì)利潤(rùn)的侵蝕卻是巨大的。

“而一家好的上市公司，不僅要在行業(yè)內(nèi)排上名次，也要為投資者負(fù)責(zé)?！痹撊耸空f(shuō)道。

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