（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月30日晚，新城控股披露2021年年度報(bào)告。

報(bào)告顯示，2021年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682.32億元，較上年同期增長(zhǎng)15.64%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)125.98億元，同比下滑17.42%；扣非歸母凈利潤(rùn)102.45億元，同比下滑21.53%。

事實(shí)上，受限價(jià)與地價(jià)上漲影響，規(guī)模房企普遍陷入毛利率下滑、增收不增利的窘境，不僅“利潤(rùn)之王”之稱的中海都難抵這一趨勢(shì)，甚至連行業(yè)“老大哥”萬(wàn)科都出現(xiàn)凈利潤(rùn)幾近腰斬的局面，相較之下，新城控股凈利潤(rùn)下滑水平尚在合理范圍之內(nèi)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年新城控股整體毛利率為20.4%，2020年同期下滑3.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率下滑4.1百分點(diǎn)至17.7%。

新城控股董事局主席王曉松表示，毛利率下滑一部分是客觀因素所致，另一部分是出于保現(xiàn)金流的考慮，在下半年對(duì)一些去化承壓的項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的促銷活動(dòng)，在此基礎(chǔ)之上，新城控股11、12月單月銷售額均超過(guò)200億元，分別為200.56億元、208.09億元。

“未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)基于一個(gè)常態(tài)化的水平?！痹谕鯐运煽磥?lái)，由于目前招拍掛給予開(kāi)發(fā)商一些合理的利潤(rùn)，相信行業(yè)的毛利會(huì)在目前的低谷逐步的修復(fù)。

影響凈利潤(rùn)的另一因素，則是新城控股在報(bào)告期內(nèi)計(jì)提了大筆的資產(chǎn)減值。新城控股表示，基于審慎原則對(duì)截至2021年12月31日的相關(guān)資產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值54.04億元，其中，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備合計(jì)5.54億元、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)48.51億元。

不再盲目追求規(guī)模

公開(kāi)資料顯示，新城控股成立于1993年，總部位于上海，堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的運(yùn)作模式，以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，布局全國(guó)135個(gè)大中型城市。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售方面，2021年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2337.75億元，銷售面積2354.73萬(wàn)平方米，分別同比下滑6.8%、增長(zhǎng)0.3%。相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1581.18億元，較上年同比增加14.93%。

新城控股表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售實(shí)現(xiàn)營(yíng)收的增長(zhǎng)，主要是因?yàn)楣静糠诸A(yù)售房源本期竣工交付，本期符合收入確認(rèn)條件的銷售面積較上期增加所致。

觀察者網(wǎng)了解到，報(bào)告期末，新城控股在建面積6968.2萬(wàn)平方米，竣工面積3290.34萬(wàn)平方米，較2020年同期增長(zhǎng)218.41萬(wàn)平方米；結(jié)轉(zhuǎn)面積2465.52萬(wàn)平方米，較2020年同期增長(zhǎng)112.79萬(wàn)平方米。

同時(shí)，截至報(bào)告期末，新城控股已簽約待結(jié)轉(zhuǎn)面積3421.88萬(wàn)平米，為未來(lái)營(yíng)收及利潤(rùn)打下基礎(chǔ)。

在土地市場(chǎng)，2021年，新城控股共計(jì)新增土地儲(chǔ)備77幅，總建筑面積為2157.66萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)為3555.37元/平方米，其中，商業(yè)綜合體項(xiàng)目新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為1028.58萬(wàn)平方米。

截至2021年末，新城控股總土地儲(chǔ)備達(dá)到1.38億平方米，其中一二線城市占比37%，長(zhǎng)三角強(qiáng)三四線城市占比30%；從區(qū)域劃分層面看，長(zhǎng)三角區(qū)域占比達(dá)37%，粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海及中西部都市圈城市總計(jì)占比63%。

“從2020年起，新城控股就不再盲目追求規(guī)模，提出由增量轉(zhuǎn)向提質(zhì)?！蓖鯐运杀硎?，在穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)的雙重目標(biāo)之下，新城控股要以資本回報(bào)率為核心，聚焦利潤(rùn)，以產(chǎn)品、服務(wù)和有活力的組織為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

管理吾悅廣場(chǎng)130座

憑借著已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)數(shù)量位居我國(guó)境內(nèi)外上市公司首位，吾悅廣場(chǎng)正成為新城控股第二張“王牌”。

物業(yè)出租及管理方面，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入79.69億元，較上年同比增加46.62%；毛利率高達(dá)72.64%，較上年同期增加1.88個(gè)百分點(diǎn)。新城控股表示，主要是由于報(bào)告期內(nèi)吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)數(shù)量的增加所致。

報(bào)告期內(nèi)，新城控股新獲取32座吾悅廣場(chǎng)，新增開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目共計(jì)30座，其中包括4座在營(yíng)委托管理項(xiàng)目。

截至報(bào)告期末，新城控股在全國(guó)135個(gè)城市布局188座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)130座，已開(kāi)業(yè)數(shù)量位居我國(guó)境內(nèi)外上市公司首位；開(kāi)業(yè)面積達(dá)1248.38萬(wàn)平方米，位居行業(yè)第二。

受商業(yè)版圖擴(kuò)張影響，報(bào)告期內(nèi)新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)多項(xiàng)數(shù)據(jù)快速增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2021年吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)含稅商業(yè)收入86億元，同比增長(zhǎng)51%；整體客流11億人次，同比增長(zhǎng)62%；商鋪整體的銷售額572億元，同比增長(zhǎng)79%，其中，26座吾悅廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)總收入超億元，常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)收入超2億元。

出租率方面，吾悅廣場(chǎng)整體的出租率為97.63%，重資產(chǎn)出租率98%%，有87個(gè)項(xiàng)目出租率在98%以上，其中有51個(gè)項(xiàng)目出租率為100%。

值得一提的是，在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，新城控股管理層定下85億商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的總目標(biāo)，據(jù)此計(jì)算，新城控股已超額完成全年85億元的既定目標(biāo)。

另值得一提的是，2021年以來(lái)，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入已能完全覆蓋當(dāng)期利息支出。年報(bào)顯示，2021年新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入大幅超過(guò)當(dāng)期利息支出，約為139.36%。

在此基礎(chǔ)上，新城控股披露了2022年商業(yè)發(fā)展目標(biāo)：全年計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座、到2022年底開(kāi)業(yè)總數(shù)達(dá)到155座，全年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入目標(biāo)為105億元。

“三道紅線”邁入綠檔

“經(jīng)歷這一輪調(diào)整，企業(yè)會(huì)進(jìn)行深刻的自我審視：高杠桿在行業(yè)上行時(shí)是助推器，在行業(yè)承壓時(shí)是壓死駱駝的稻草?！蓖鯐运稍跇I(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)道。

或許是認(rèn)識(shí)到高杠桿對(duì)企業(yè)的影響，新城控股在2021年加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理并在年末回歸“綠檔”。報(bào)告期末，新城控股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比增長(zhǎng)5657.18%；在手現(xiàn)金余額552.26億元，現(xiàn)金短債比1.07倍；凈負(fù)債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個(gè)百分點(diǎn)，三項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到“綠檔”要求。

若直接按照貨幣資金和短期借款的計(jì)算口徑，公司現(xiàn)金短債比則為1.92倍。其中，其他貨幣資金及根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管辦法受監(jiān)管的其他預(yù)售房款合計(jì)166.95億元。

截至2021年12月末，新城控股有息負(fù)債899億元，在合聯(lián)營(yíng)公司中的權(quán)益有息負(fù)債為115.13億元。

“2022年新城控股公開(kāi)市場(chǎng)到期債務(wù)規(guī)?？偣灿?26億元，單月來(lái)看，3月份到期債務(wù)高達(dá)43億元，為公司全年的償債高峰?！蓖鯐运杀硎?，2022年新城控股公開(kāi)市場(chǎng)到期債務(wù)規(guī)?？偣灿?26億元，前三月已償還46億元，占比37%。

償還債務(wù)的同時(shí)，新城控股開(kāi)展到期債券置換優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。報(bào)告期內(nèi)，新城控股先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國(guó)銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元人民幣；在境外通過(guò)發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。

值得一提的是，報(bào)告期內(nèi)，新城控股成功發(fā)行了首筆綠色美元債，發(fā)行規(guī)模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率為4.625%。截至報(bào)告期末，公司整體平均融資成本為6.57%，較2020年末的6.72%同比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。

王曉松表示，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，公司積極做好兩手準(zhǔn)備：一方面，在合理控制融資成本的前提下，關(guān)注公開(kāi)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)及吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)盤活機(jī)會(huì)；另一方面，具備現(xiàn)金流底線思維、做好自有資金償還的準(zhǔn)備，確保每筆債務(wù)到期償付。

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