（文/張志峰 編輯/馬媛媛）盡管2021年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)遭遇寒冬，上市房企普遍業(yè)績大減，但作為下游產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)卻似乎并未收到影響。

后疫情時(shí)代下，管理紅利加速釋放，頭部上市物企加速收并購和拓展增值服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)擴(kuò)張，2021年業(yè)績普遍保持高速增長態(tài)勢。

相反，中小物企受限于規(guī)模與資金難題，生存空間遭到進(jìn)一步擠壓，盈利能力與擴(kuò)張速度大不如前。

作為較早上市于A股的第三方物企，近年來卻因沒有大房企在背后支撐而在規(guī)模上掉隊(duì)的南都物業(yè)就是其中之一。

規(guī)模與營收增速雙雙掉隊(duì)

公開資料顯示，南都物業(yè)成立于1994年，是浙江省第一批注冊成立的獨(dú)立第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也是國內(nèi)A股主板市場物業(yè)行業(yè)第一股。

日前，南都物業(yè)發(fā)布2021年年度報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)去年全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入15.93億元，較上年同期增長12.7%，實(shí)現(xiàn)歸屬上市股東凈利潤1.63億元，較上年同期增長18.06%。

截至2021年末，南都物業(yè)累計(jì)總簽約項(xiàng)目651個(gè)，累計(jì)總簽約面積7591.6萬平方米；新簽項(xiàng)目107個(gè)，新簽項(xiàng)目面積981萬平方米。

其重點(diǎn)開拓已進(jìn)駐省份安徽、河南、江西等，報(bào)告期內(nèi)新進(jìn)淮南市、宣城市、洛陽市、景德鎮(zhèn)市等城市，目前已完成46個(gè)城市項(xiàng)目覆蓋。

對于其業(yè)績表現(xiàn)，南都物業(yè)對外解釋，業(yè)績增長主要得益于管理規(guī)模的提升、以及公司深入推進(jìn)大運(yùn)營管理、數(shù)字化賦能等提質(zhì)增效專項(xiàng)行動。“公司圍繞‘1+N’布局，深耕長三角經(jīng)濟(jì)圈。”

單獨(dú)看這份財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的確可圈可點(diǎn)，但值得注意的是，隨著2019年前后，崛起后的房企加速整合上下游資源，相繼分拆物業(yè)公司赴港上市，物業(yè)管理行業(yè)近年來的規(guī)模擴(kuò)張速度空前。

即便在去年房地產(chǎn)行業(yè)普遍陷入流動性危機(jī)的背景下，頭部房企背后的物企擴(kuò)張速度依舊不落下風(fēng)，市場份額不斷擴(kuò)大，中小物企生存空間越來越小。

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，52家上市物企2021年共實(shí)現(xiàn)營收1789.60億元，平均每家營收34.42億元。

其中，有5家上市物企營業(yè)收入超過百億，營收最高的碧桂園服務(wù)去年全年?duì)I收達(dá)到288.43億元，逼近300億元大關(guān)，雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)和招商積余位居其后，去年?duì)I收在100億元-200億元區(qū)間。

并且52家上市物企2021年全部實(shí)現(xiàn)營收正增長，平均營收增速達(dá)到42.89%，較2020年提升約8個(gè)百分點(diǎn)。

在管面積方面，50強(qiáng)物企的總在管面積以達(dá)到69億平方米，其中TOP10占比59%，TOP占比92%。

換句話說，包括南都物業(yè)在內(nèi)的剩余20家中小物企，只能分的其余的8%。

在此背景下，南都物業(yè)這家曾經(jīng)的A股物業(yè)第一股無論增速還是規(guī)模，就顯得頗為尷尬地位。特別是在“規(guī)模為王”的思維下，投資者對于企業(yè)去年的業(yè)績表現(xiàn)顯然并不滿意。

4月18日，企業(yè)發(fā)布年報(bào)后的第一個(gè)交易日，股價(jià)就以低開低走告終，報(bào)收15.23元，下跌5.7%。

擬使用8億閑置資金理財(cái)

需要指出的是，南都物業(yè)的擴(kuò)張速度掉隊(duì)，并不是由資金問題導(dǎo)致的。

財(cái)報(bào)顯示，截至去年末，企業(yè)交易性金融資產(chǎn)余額3.57億元，同比增長104.84%；其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總值約7.07億元，期內(nèi)由于贖回現(xiàn)金增加了近4億元。

此外，企業(yè)在發(fā)布年報(bào)的同日，還披露稱，擬使用部分閑置自有資金不超過8億元進(jìn)行現(xiàn)金管理，在此額度內(nèi)可循環(huán)滾動使用。

也就是說，在眾多物企忙于擴(kuò)張的時(shí)刻，全年?duì)I收不到16億元的南都物業(yè)只能無奈追加超過一半營收用來做理財(cái)。

以為資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，物業(yè)管理行業(yè)乍看不起眼，實(shí)則進(jìn)入門檻很高。過往房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展的年代，房企看不上物管，因此各地崛起不少獨(dú)立第三方中小物管企業(yè)，但近年地產(chǎn)開發(fā)步入下行周期，房企愈加重視未來的管理紅利，類似的獨(dú)立第三方物企再想新增在管項(xiàng)目就變得極其艱難。

不過，南都物業(yè)對此自然并不打算“躺平”。

除了地域的擴(kuò)張，南都物業(yè)亦在拓寬服務(wù)賽道，加強(qiáng)城市服務(wù)布局。其組建商業(yè)、園區(qū)、醫(yī)療等細(xì)分業(yè)態(tài)事業(yè)部，推進(jìn)非住領(lǐng)域業(yè)態(tài)布局。

據(jù)南都物業(yè)介紹，公司2021年首進(jìn)機(jī)場、醫(yī)院業(yè)態(tài)，先后簽約西安咸陽國際機(jī)場、杭州蕭山國際機(jī)場等機(jī)場類項(xiàng)目，浙江康靜醫(yī)院、杭州綠城口腔醫(yī)院、洛陽京都腫瘤醫(yī)院、溫州醫(yī)科大學(xué)附屬眼視光醫(yī)院等醫(yī)院類項(xiàng)目。

報(bào)告期內(nèi)，南都物業(yè)與物產(chǎn)中大集團(tuán)股份有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方稱將在物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、商品采購、資產(chǎn)管理、健康養(yǎng)老、公共事業(yè)和供應(yīng)鏈服務(wù)等領(lǐng)域開展全方位的合作。

不過從營收結(jié)構(gòu)上來看，新賽道的布局顯然并非一朝一夕可以完成的。

數(shù)據(jù)顯示，南都物業(yè)2021年旗下四大業(yè)務(wù)板塊物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、物業(yè)增值服務(wù)和資產(chǎn)管理服務(wù)的收入分別約為13.07億元、5800萬元、1.9億元和3140萬元。其中，僅住宅物業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)收入占比就達(dá)到82%。

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