（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）對(duì)比北京首批集中供地起拍價(jià)491.8億元、成交價(jià)480.225億元，和僅一宗地塊流拍的好成績(jī)，第二批集中供地雖熱度依舊，但冷熱不均、兩極分化明顯。

北京本次集中供地共出讓17宗宅地，起拍總價(jià)559.7億，用地面積約98萬平方米，建筑規(guī)模約為175萬平米，于5月31日至6月1日兩天競(jìng)價(jià)出讓。

5月31日，北京集中供地完成線上競(jìng)價(jià)，其中底價(jià)成交7宗，流拍3宗；6月1日的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，7宗地塊全部溢價(jià)成交，其中薛大人莊地塊因進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅環(huán)節(jié)，改日確定歸屬。

至此，北京第二輪集中供地圓滿落幕，14宗成交，3宗流拍，攬金499.58億元，中建玖合、電建首鋼聯(lián)合體、中建智地、首開、中海地產(chǎn)、住總金隅聯(lián)合體、華潤(rùn)置地等房企皆有收獲。

從競(jìng)得房企來看，央企國企仍是此次拍地主力軍。

四宗地塊地價(jià)熔斷

現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中首個(gè)出讓地塊為朝陽區(qū)太陽宮新區(qū)D區(qū)0210-029地塊R2二類居住用地，因地塊周邊生活配套成熟、雙地鐵加持、房?jī)r(jià)倒掛未拍先火，共吸引大悅城廈門國貿(mào)聯(lián)合體、中建玖合、華潤(rùn)置地、金茂、中海等7家房企或聯(lián)合體報(bào)名競(jìng)拍。

由于競(jìng)價(jià)激烈，該地塊在開拍過程中兩次“觸頂”，進(jìn)入搖號(hào)階段。根據(jù)出讓規(guī)則顯示，該地塊掛牌出讓上限價(jià)格為66.815億元，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序，當(dāng)該份額達(dá)到10%時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

最終，中建玖合以“成交總價(jià)66.815億元+競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)10%”搖中該地塊，溢價(jià)率15%，折合成交樓面價(jià)約8.8萬元/平方米。

如果說太陽宮地塊受到熱捧在預(yù)料之內(nèi)，那么，豐臺(tái)城鄉(xiāng)一體化小瓦窯村舊村改造項(xiàng)目的爆火，更像是一匹意外殺出來的黑馬。開拍前日，該地塊就已有14次報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)24.56億元。

值得一提的是，豐臺(tái)城鄉(xiāng)一體化小瓦窯村舊村改造起始價(jià)23億元，上限價(jià)26.45億元，這意味著，該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將更甚于太陽宮地塊。

“其實(shí)房企拿地的底層邏輯沒有變，優(yōu)質(zhì)地塊尤其是有利潤(rùn)的地塊是拿地的第一選擇。”某房企從業(yè)人士告訴觀察者網(wǎng)，豐臺(tái)城鄉(xiāng)一體化小瓦窯村舊村的熱度高過太陽宮地塊，主要是因?yàn)閮蓚€(gè)地塊均有一定程度的房屋倒掛，但后者的體量比前者多出約1.5萬平，這將會(huì)對(duì)房企現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，并將拉長(zhǎng)資金回流速度。

資料顯示，豐臺(tái)城鄉(xiāng)一體化小瓦窯村舊村項(xiàng)目建設(shè)用地面積2.12萬平方米，規(guī)劃建筑面積5.94萬平方米。作為對(duì)比，太陽宮地塊建筑用地面積為2.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.57萬平方米。

如此也不難理解，為何該項(xiàng)目不僅吸引了首創(chuàng)、首開、保利、華潤(rùn)、招商、中海等規(guī)模性房企報(bào)名參拍，還有懋源、潤(rùn)澤、三元嘉業(yè)等非規(guī)模性房企，參與房企或聯(lián)合體總數(shù)高達(dá)13家。

正式開拍過程中，豐臺(tái)區(qū)小瓦窯村舊村項(xiàng)目觸及26.45億上限價(jià)格和3萬平方米現(xiàn)房銷售面積上限，轉(zhuǎn)為搖號(hào)確定競(jìng)得人，最后電建首鋼聯(lián)合體搖中該地塊，溢價(jià)率15%。

除去上述兩宗熱門地塊，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中的還有薛大人莊、平西府兩宗地塊地價(jià)熔斷。其中，薛大人莊在30000平方米現(xiàn)房銷售面積再熔斷后，將通過投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)方案的方式確定競(jìng)得企業(yè)；華潤(rùn)葛洲壩聯(lián)合體以“44.16億+1000平方米現(xiàn)房銷售面積”競(jìng)得平西府地塊，溢價(jià)率15%。

聯(lián)合體占據(jù)半壁江山

和2022年首輪集中供地不一樣的是，北京此次供地中的房企聯(lián)合體占比5成。

以出讓首日的線上競(jìng)價(jià)舉例，7宗底價(jià)成交的地塊有5宗競(jìng)得人為聯(lián)合體。具體來看，住總金隅聯(lián)合體以38.8億元競(jìng)得朝陽十八里店朝陽港地塊；中海新城石泰聯(lián)合體以26.6億元摘得石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)改造地塊；龍湖建工聯(lián)合體以24.4億元斬獲了豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)東沿河棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地塊。

另外，龍湖聯(lián)合建工以24.4億元斬獲了豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)東沿河棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地塊；大悅城+中鐵建以23億元競(jìng)得昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平坊村土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目PF-10、PF-09地塊；北京城建聯(lián)合京能置業(yè)以8億元競(jìng)得平谷區(qū)府前街舊城棚戶區(qū)改造項(xiàng)目（二期）B、D地塊。

在第二天的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中，聯(lián)合體的參與感也不低，競(jìng)爭(zhēng)最火熱的豐臺(tái)區(qū)小瓦窯村舊村項(xiàng)目同樣花落電建首鋼聯(lián)合體，地價(jià)熔斷地塊平西府地塊則被華潤(rùn)葛洲壩聯(lián)合體競(jìng)得。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，北京土拍聯(lián)合體一直比較多，因?yàn)榈貎r(jià)總價(jià)高，而且合作拿地也可以分擔(dān)一部分風(fēng)險(xiǎn)出去，還有就是有些合作是互相取長(zhǎng)補(bǔ)短，比如之前融創(chuàng)和北京很多國企的合作，都是看重融創(chuàng)的營銷和溢價(jià)能力。

不過，在北京2022年首輪集中供地中，17宗出讓地塊僅中建三局+興創(chuàng)、保利+金地兩組聯(lián)合體，占比約1成。

在張凱看來，這是因?yàn)榍岸螘r(shí)間市場(chǎng)下行比較快，加上不少房企暴雷和資金緊缺，“合作的風(fēng)險(xiǎn)加大了，導(dǎo)致前段時(shí)間合作拿地相對(duì)少了一些。”

“但銷售壓力的加大和企業(yè)資金壓力的增加，促使聯(lián)合體增多。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，相比第一輪集中供地，大部分企業(yè)可以當(dāng)年回款，現(xiàn)金流回正，而第二輪集中供地，雖然在年內(nèi)開盤可能性很大，同樣銷售壓力非常大。

“通過聯(lián)合體拿地可有效解決拿地資金壓力。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，目前拿地聯(lián)合體中國企居多，無論是負(fù)債率層面還是資金的可獲得性上，國企目前的優(yōu)勢(shì)依然明顯，所以可以視為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。

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