（文/張志峰 編輯/馬媛媛）6月22日，鄭州因疫情遷延日久的2022年首批集中土拍終于到來(lái)，15宗地塊全部成功出讓，一日攬金106.74億元，整體溢價(jià)率1.9%，總出讓面積66.33萬(wàn)平方米。

近日，關(guān)于河南樓市的消息不斷，引發(fā)全國(guó)范圍內(nèi)廣泛關(guān)注，先是房票安置政策被常熟、寧波、宿遷、紹興等多地跟進(jìn)，后有建業(yè)高價(jià)以小麥、大蒜等農(nóng)作物換房，吸引了不少目光和聲音。

巨大壓力之下，鄭州此次土拍可謂誠(chéng)意滿滿，15宗掛牌出讓地塊全部為涉宅用地，也成功吸引了碧桂園、龍湖、萬(wàn)科等眾多房企參與。不過(guò)，最終半數(shù)地塊由本土國(guó)資參控股企業(yè)以底價(jià)競(jìng)得，兜底情況仍未明顯改善。

僅2宗溢價(jià)，無(wú)一觸頂

本次土拍延續(xù)二線城市土拍市場(chǎng)的疲軟態(tài)勢(shì)，最終15宗地塊無(wú)一觸發(fā)熔斷價(jià)格，僅2宗地塊為溢價(jià)成交，分別由龍湖與保利競(jìng)得，其余如萬(wàn)科、碧桂園、越秀等知名房企均有斬獲。

要知道，自去年下半年至今，民營(yíng)房企現(xiàn)金流壓力迅速加大，全國(guó)土拍市場(chǎng)隨之形成大型央企爭(zhēng)奪熱門地塊、地方國(guó)資兜底局面。

在此情形下，即便如碧桂園、龍湖、萬(wàn)科等頭部民營(yíng)和混合所有制房企，亦不得不節(jié)衣縮食、鮮少露面公開土地競(jìng)拍市場(chǎng)。這次三家房企齊齊現(xiàn)身，各有斬獲實(shí)屬罕見(jiàn)。

有分析人士指出，一方面證明鄭州作為中原核心城市的吸引力及房企對(duì)其樓市未來(lái)頗為看好，另一方面，近期不少民營(yíng)房企均傳出流動(dòng)性惡化，裁員、停工等負(fù)面輿論，部分有實(shí)力的民營(yíng)房企未嘗沒(méi)有以此自證清白的意圖。

本次土拍中最受矚目，也是溢價(jià)率最高當(dāng)屬管城區(qū)金岱園區(qū)地塊。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，該地塊系去年二批次供地中臨時(shí)被叫停，為政府儲(chǔ)備地塊。重新掛牌后受到龍湖、招商等多家重量級(jí)房企爭(zhēng)奪。最終歷時(shí)50多分鐘，龍湖以5.55億元總價(jià)、12.24%溢價(jià)摘得，樓面價(jià)4812元/平方米。

該地塊土地面積約5.55萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館。

另一宗溢價(jià)成交地塊位于鄭東新區(qū)北龍湖熱點(diǎn)區(qū)域，吸引了保利、招商、華潤(rùn)等“央企三巨頭”下場(chǎng)爭(zhēng)奪。最終，保利以13.09億元、溢價(jià)率8%摘得，樓面價(jià)20663元/平方米，成為當(dāng)之無(wú)愧的單價(jià)地王項(xiàng)目。

該地塊土地面積3.73萬(wàn)平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下空間為交通服務(wù)場(chǎng)站用地），目前開發(fā)現(xiàn)狀三通一平。根據(jù)出讓規(guī)則，其未來(lái)入市的毛坯限價(jià)為37300元/平方米，裝修限價(jià)5600元/平方米，整體限價(jià)42900元/平方米，同時(shí)應(yīng)配建公共租賃住房。

這也是保利布局北龍湖的第3個(gè)項(xiàng)目。

相較于這兩宗地塊，碧桂園與萬(wàn)科則低調(diào)很多。

前者以3.86億元底價(jià)獨(dú)自競(jìng)得高新區(qū)一宗宅地，樓面價(jià)3784元/平方米；后者與河南國(guó)信房地產(chǎn)有限公司、河南省好多錦商貿(mào)有限公司兩家本土民間資本聯(lián)合，以4.22億元底價(jià)摘得中原區(qū)一宗宅地，樓面價(jià)4642元/平方米。

8宗為本土國(guó)資兜底

值得關(guān)注得是，除上文兩宗溢價(jià)地塊之外，其余13宗地塊均為底價(jià)成交，占總量的86.7%。并且，其中8宗為本土國(guó)資企業(yè)兜底摘得。

具體而言，鄭州市國(guó)資委旗下鄭州地鐵集團(tuán)分別摘得管城區(qū)、高新區(qū)、惠濟(jì)區(qū)各1宗，中原區(qū)2宗，5宗宅地共計(jì)斥資39.13億元。

由河南省周口市國(guó)資委參股的碧晨置業(yè)底價(jià)競(jìng)得鄭東新區(qū)北龍湖另一宗熱門地塊，13.6億元的總成交價(jià)更是本屆土拍的總價(jià)地王，樓面價(jià)12050元/平方米；鄭州市金水區(qū)全資控股的金水建設(shè)7.8億底價(jià)摘得金水區(qū)1宗宅地；管城區(qū)國(guó)資企業(yè)詠麟置業(yè)則以6.5億元底價(jià)摘得管城區(qū)一宗宅地。

此外，廣州國(guó)資房企越秀地產(chǎn)以3.92億元底價(jià)斬獲金水區(qū)一宗宅地。

相比之下，鄭州本土民營(yíng)房企僅摘得其2，分別為永威置業(yè)1.85億元落子管城區(qū)、常綠與國(guó)瑞聯(lián)合體落子3.43億元騾子金水區(qū)。其他排名較為靠前者如建業(yè)、正商、綠都、康橋等均未現(xiàn)身。

由此可見(jiàn)，一系列救市政策刺激下，鄭州土拍市場(chǎng)仍舊難以擺脫本土國(guó)資兜底買單的困局。

有熟知鄭州樓市的本土房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，近期以鄭州為中心的河南樓市一直處在風(fēng)口浪尖，其中許多也是無(wú)奈之舉，如本土頭部房企建業(yè)提出小麥換房，無(wú)非想要刺激樓市消費(fèi)、加速回款；再如房票政策，一方面是為緩解鄭州龐大的新房庫(kù)存壓力；另一方面也是疫情后政府財(cái)政壓力所致。

需要指出的是，此次土拍中，部分熱門地塊吸引大型央企和頭部民營(yíng)房企參戰(zhàn)，足見(jiàn)鄭州樓市潛力；但不得不說(shuō)的是，本土國(guó)資兜底情形下，政府財(cái)政壓力將在短期內(nèi)難以緩解。事實(shí)上，這也是西安、濟(jì)南、天津、合肥等絕大多數(shù)二線城市所共同面臨的一大困局，因此他預(yù)計(jì)，接下來(lái)二線城市樓市政策將延續(xù)寬松導(dǎo)向。

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