（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“最難的事情就是3月底跟大家交成績(jī)單的時(shí)候，壓力很大?！痹?月28日下午舉行的萬(wàn)科2021年年度股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮直言，“3月31日業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)市場(chǎng)壓力是非常大的，現(xiàn)在至少比那時(shí)好一點(diǎn)點(diǎn)?！?

在郁亮看來(lái)，市場(chǎng)壓力的減少是體現(xiàn)數(shù)據(jù)上的。據(jù)各地網(wǎng)簽公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)主要一、二線城市商品住宅銷售面積1-2月同比下降36%，4月同比下降59%，5月同比雖仍大幅下降但環(huán)比開(kāi)始上升，進(jìn)入6月之后市場(chǎng)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，環(huán)比明顯上升。

“一方面是因?yàn)橐恍┱叩某雠_(tái)正在帶來(lái)積極影響，另一方面是因?yàn)橐咔槎舆t的需求釋放帶來(lái)的回補(bǔ)，當(dāng)然還有季節(jié)性因素。”郁亮認(rèn)為，短期市場(chǎng)已觸底，但不會(huì)反彈而是恢復(fù)，恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過(guò)程，企業(yè)只要專心做好自己的事就行了。

沒(méi)有理由躺平

回顧年度業(yè)績(jī)?nèi)允枪蓶|大會(huì)的主要內(nèi)容之一，但和3個(gè)月前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)一上來(lái)就道歉不同，此次郁亮對(duì)萬(wàn)科的未來(lái)多了一份“信心”。

2021年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，同比下降10.8%；物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑收入240.4億元，同比增長(zhǎng)32.1%；物流倉(cāng)儲(chǔ)、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的收入增速分別達(dá)到68.9%、13.9%和20.6%。

受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷售額下滑和其他業(yè)務(wù)增長(zhǎng)影響，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入微增8%至4528億元，但權(quán)益凈利潤(rùn)卻下滑45.7%至225.2億元。

“2021年萬(wàn)科歸母凈利潤(rùn)下降主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)大幅下降。”萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，受結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比例上升的影響，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率下降至23.0%；受聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目毛利率下降及投資其他業(yè)務(wù)的收益減少影響，2021年投資收益較2020年減少了69億元；此外，萬(wàn)科對(duì)2021年末資產(chǎn)進(jìn)行了全面減值測(cè)試，計(jì)提了35.3億元資產(chǎn)減值。

但不可否認(rèn)的是，萬(wàn)科依舊是業(yè)內(nèi)最具安全感的房企。截至2021年底，萬(wàn)科期末貨幣資金1493.5億元，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.5倍，凈負(fù)債率29.7%；有息負(fù)債2659.6億。

面對(duì)這樣的綜合成績(jī)，郁亮形容自己“就像一個(gè)學(xué)生沒(méi)考好試，要拿成績(jī)單給父母看一樣?！?

和郁亮預(yù)想的一致，市場(chǎng)上不乏看空萬(wàn)科的言論，主要原因不外乎房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、房企融資端收緊、居民購(gòu)房意愿下降等。

所以郁亮專門(mén)到受影響最大的市場(chǎng)去看了看，比如惠州、江門(mén)。“惠州很多客戶來(lái)自于深圳的外溢需求，深圳市場(chǎng)調(diào)整后惠州賣(mài)房變得很難，不過(guò)我們的售樓員發(fā)現(xiàn)了一個(gè)獨(dú)特的客群，就是那些在城中村租房生活卻有子女入學(xué)需求的群體，我們可以結(jié)合長(zhǎng)租公寓萬(wàn)村的客源長(zhǎng)期跟蹤?！?

“所以這個(gè)市場(chǎng)還是在的?！庇袅林毖?，現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)之后，覺(jué)得惠州至少能活下去，房子還能賣(mài)。

接著郁亮又去了江門(mén)。在這個(gè)市場(chǎng)上，萬(wàn)科面對(duì)的是當(dāng)?shù)刈詈玫目蛻羧海匀灰材贸鲎罡叩乃疁?zhǔn)，例如交付之前工程師在工地上住上3個(gè)多月以便于項(xiàng)目細(xì)節(jié)調(diào)整?！皬男Ч麃?lái)看客戶非常滿意，交付后也帶來(lái)了很多銷售，所以只要我們?cè)斐龊玫漠a(chǎn)品，客戶是會(huì)買(mǎi)單的。”

“以前我們做銷售的思路是為房子去找客戶，今天我們?cè)絹?lái)越覺(jué)得應(yīng)該是為客戶去找房子?！弊＞艅傺a(bǔ)充道，客戶有什么訴求，萬(wàn)科就用什么樣的產(chǎn)品方案、項(xiàng)目去滿足他。例如，對(duì)于換房的客戶，萬(wàn)科會(huì)先幫客戶賣(mài)掉房子，再幫客戶找到合適的房子。

前線的觀察給了萬(wàn)科非常大的信心，在2022年業(yè)績(jī)企穩(wěn)回升之外，萬(wàn)科還有兩個(gè)目標(biāo)。一方面，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要繼續(xù)維持在第一陣營(yíng)的行業(yè)地位；另一方面，萬(wàn)科想能夠率先從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重。

不得不承認(rèn)的是，萬(wàn)科在房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)確實(shí)做到了領(lǐng)頭羊。截至目前，萬(wàn)物云在管項(xiàng)目總數(shù)4393個(gè)，在管面積7.8億平米，同比增長(zhǎng)35.9%；合同管理項(xiàng)目總數(shù)5553個(gè)，合同管理面積10.1億平米，同比增長(zhǎng)38.0%。

僅就在管面積而言，市場(chǎng)上可與其相比的只有碧桂園服務(wù)。

此外，萬(wàn)物云的優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在“社區(qū)+商企+城市空間”的協(xié)同上，分別是以住宅為主的萬(wàn)科物業(yè)、以商業(yè)物業(yè)為主的萬(wàn)物梁行和主打城市服務(wù)的萬(wàn)物云城。按最新計(jì)劃，“萬(wàn)科物業(yè)收入要增長(zhǎng)25%，萬(wàn)物梁行要增長(zhǎng)35%?！?

“只要一個(gè)企業(yè)能夠做好自己最主要的客戶，做出好產(chǎn)品和好服務(wù)來(lái)，還是可以熬過(guò)去的?！庇袅林毖?，行業(yè)很艱難，但如果放在社會(huì)中去，房地產(chǎn)行業(yè)一定不是最艱難的一個(gè)，所以沒(méi)有任何理由躺平。

回購(gòu)股份倒計(jì)時(shí)兩天

倒計(jì)時(shí)兩天，留給萬(wàn)科的回購(gòu)時(shí)間見(jiàn)底了。

2022年3月30日，萬(wàn)科公布回購(gòu)計(jì)劃，擬自籌資金以集中競(jìng)價(jià)方式回購(gòu)公司普通股（A股），回購(gòu)資金總額不超過(guò)25億元且不低于20億元，回購(gòu)價(jià)格不超過(guò)18.27元/股，預(yù)計(jì)回購(gòu)股份的數(shù)量約1.37億股，時(shí)間為自3月30日起的3個(gè)月內(nèi)。

從時(shí)間上算，萬(wàn)科回購(gòu)計(jì)劃的最后期限是6月30日，也就是2天后。在此之前，萬(wàn)科前后于18個(gè)交易日內(nèi)累計(jì)回購(gòu)股票7295.49萬(wàn)股，涉及資金約12.9億元，占回購(gòu)資金總額最低值的64.5%。

也就是說(shuō)，想要圓滿完成此次回購(gòu)，萬(wàn)科需要在2天時(shí)間內(nèi)回購(gòu)價(jià)值7.1億元的股票，平均每天斥資3.55億元。而在此前成交記錄中，萬(wàn)科單日用于回購(gòu)的總金額最高為1.7億元。

此外，從其前后回購(gòu)頻次、數(shù)量和謹(jǐn)慎態(tài)度來(lái)看，萬(wàn)科在短時(shí)間內(nèi)斥巨資回購(gòu)的可能性并不高。

觀察者網(wǎng)了解到，萬(wàn)科首次試水回購(gòu)是在5月10日，也就是回購(gòu)計(jì)劃發(fā)布后第41天。彼時(shí)，受限于2022年第一季度報(bào)告發(fā)布規(guī)則、五一節(jié)假日和回購(gòu)價(jià)格等因素影響，萬(wàn)科在可回購(gòu)的第一時(shí)間回購(gòu)119.79萬(wàn)股A股，成交價(jià)17.99-18.25元/股，成交金額2166.56萬(wàn)元。

由于首次回購(gòu)金額僅占回購(gòu)總金額最低值的1.1%，萬(wàn)科此舉被投資者詬病誠(chéng)意不足。盡管如此，回購(gòu)計(jì)劃的執(zhí)行還是帶動(dòng)了萬(wàn)科A股價(jià)上行，截至5月19日收盤(pán)，萬(wàn)科A報(bào)19.25元/股。

隨后萬(wàn)科A股價(jià)在下行總趨勢(shì)中上下波動(dòng)，萬(wàn)科也足足觀望了20天，直至5月30日才執(zhí)行了年內(nèi)的第二次股份回購(gòu)。和首次回購(gòu)一樣，萬(wàn)科此次回購(gòu)仍屬于小打小鬧，合計(jì)購(gòu)股份113萬(wàn)股，成交總價(jià)2014.86萬(wàn)元。

不一樣的是，萬(wàn)科自此開(kāi)啟了連續(xù)15個(gè)交易日回購(gòu)股份的記錄，從5月30日起至6月20日止。連續(xù)回購(gòu)期間，萬(wàn)科有8個(gè)交易日回購(gòu)金額大于1億元，分別是6月6日、7日、8日、10日、13日、14日、16日和17日，其中有6個(gè)交易日回購(gòu)價(jià)格低于18元/股。

不止萬(wàn)科，萬(wàn)科董監(jiān)高和貝萊德都想用最少的錢(qián)買(mǎi)最多的股份，抄底萬(wàn)科。

6月13日，萬(wàn)科董監(jiān)高人員郁亮、王海武、解凍、朱旭、韓慧華、闕東武增持公司A股股份共計(jì)25.67萬(wàn)股，增持金額近449萬(wàn)元。其中，郁亮增持最多，以17.58元/股成交均價(jià)增持8.87萬(wàn)股。

6月17日，BlackRock, Inc.以1183.25萬(wàn)港元增持萬(wàn)科企業(yè)好倉(cāng)69.59萬(wàn)股，增持股價(jià)低至17.0028港元。增持后，BlackRock, Inc.最新持好倉(cāng)數(shù)目為9570.42萬(wàn)股，持好倉(cāng)比例由4.99%上升至5.03%。

值得一提的是，萬(wàn)科董監(jiān)高下場(chǎng)和BlackRock, Inc.增持消息的爆出，讓萬(wàn)科A股價(jià)有明顯上浮跡象，這也是打斷萬(wàn)科連續(xù)回購(gòu)的現(xiàn)實(shí)原因之一。6月21日、22日、27日和28日，萬(wàn)科盤(pán)中股價(jià)最低分別為18.41元/股、18.68元/股、18.28元/股、18.3元/股，均超過(guò)18.27元/股的回購(gòu)上限。

也就是說(shuō)，如果未來(lái)兩天股價(jià)仍未跌至18.27元/股以下，萬(wàn)科將沒(méi)有回購(gòu)機(jī)會(huì)。

對(duì)此，朱旭表示，接下來(lái)如果股價(jià)滿足條件，萬(wàn)科會(huì)盡力去做回購(gòu)，如果沒(méi)有滿足條件的話我們會(huì)向董事會(huì)作報(bào)告，也會(huì)向監(jiān)管部門(mén)作說(shuō)明。

對(duì)于關(guān)注較多的市值修復(fù)，朱旭直言，市值受到資本市場(chǎng)、公司自身業(yè)績(jī)、資本市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)情緒影響，“作為公司而言，我們還是當(dāng)好農(nóng)民種好地，照顧好我們的客戶，通過(guò)好產(chǎn)品好服務(wù)和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)為股東創(chuàng)造真實(shí)的價(jià)值。”

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