（文/張志峰 編輯/馬媛媛）7月25日，為期四天的上海第二批集中供地正式開(kāi)啟，6宗現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍加上9宗因僅1家房企報(bào)名以底價(jià)成交，共15宗涉宅用地成交總金額355.444億元。此外，另有2宗城中村改造地塊0溢價(jià)成交，合計(jì)420.1744億元。

其中競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的是，許久未曾供應(yīng)宅地的長(zhǎng)寧區(qū)，此次釋放出新涇鎮(zhèn)別墅區(qū)一宗2.3萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)宅地，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)16.3萬(wàn)元/平方米，刷新上海土拍指導(dǎo)價(jià)“天花板”。最終被上海城投以27.6億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)99886.6元/平方米，溢價(jià)率9.6%，同樣為目前本輪土拍最高。

而據(jù)上海土地交易市場(chǎng)官微日前發(fā)布消息，本次集中供地共出讓32宗涉宅地塊（不含2宗城中村改造），總出讓面積109.3萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)681.7億元。剩余17宗有多名競(jìng)買(mǎi)人的地塊將于26日-28日分三天進(jìn)行集中競(jìng)拍。

土拍市場(chǎng)小幅回暖

從參拍企業(yè)數(shù)量與積極性來(lái)看，土拍市場(chǎng)相較首輪土拍有小幅回暖趨勢(shì)。

32輪涉宅地塊中，9幅因僅1家房企報(bào)名以底價(jià)成交，占比28%，而6月初的首輪土拍中，這一比例高達(dá)45%。

這也與第二批供應(yīng)地塊質(zhì)量較高不無(wú)關(guān)聯(lián)，除了8幅傳統(tǒng)城央地塊，諸如徐涇、七寶等，都是目前新房置業(yè)關(guān)注度較高的熱門(mén)區(qū)域。

另一方面，首日進(jìn)行競(jìng)拍的6宗地塊中，有4宗達(dá)到拍至中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”環(huán)節(jié)，均位于浦東新區(qū)、普陀、長(zhǎng)寧等熱點(diǎn)區(qū)域。

其中，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的當(dāng)屬長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)232街坊宅地，25.2億元的起始價(jià)開(kāi)拍不久即觸頂中止價(jià)，引發(fā)保利、招商、新長(zhǎng)寧、中華企業(yè)、新城、上海城投等6大房企36輪激戰(zhàn)，最終被上海城投以27.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率9.6%。

引人注目的是，該地塊僅成交樓面價(jià)就接近10萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)16.3萬(wàn)元/平方米更是刷新“限價(jià)”政策以來(lái)的上海土拍指導(dǎo)價(jià)“天花板”。

根據(jù)該地塊的土地指標(biāo)，未來(lái)僅有約80套住宅，容積率1.2，限高12米。地塊所處的西郊又是上海別墅聚集地，周邊鮮有住宅地塊出讓?zhuān)虼瞬浑y看出，項(xiàng)目同為別墅類(lèi)產(chǎn)品，未來(lái)單套成交價(jià)過(guò)億并不罕見(jiàn)。

另外3宗觸發(fā)中止價(jià)地塊分別位于普陀區(qū)桃浦科技智慧城、浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)以及川沙新鎮(zhèn)城南社區(qū)，由金茂、華發(fā)、陸家嘴3家國(guó)企各得其一，斥資總額117億元。

值得一提的是，此次競(jìng)拍中，并非所有高房?jī)r(jià)項(xiàng)目都受到房企青睞，在4宗房地聯(lián)動(dòng)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的地塊中，除上述長(zhǎng)寧西郊地塊之外，僅普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊進(jìn)入集中競(jìng)拍環(huán)節(jié)，最終被招商、保利、新世界聯(lián)合體以34.2億元競(jìng)得，溢價(jià)率1.18%，樓面價(jià)65957元/平方米，聯(lián)動(dòng)價(jià)105200元/平方米。

而另外兩宗地塊均為底價(jià)競(jìng)得。特別是靜安區(qū)天目社區(qū)地塊，盡管房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)128800元/平方米，但由于面積僅6663.6平方米，還要配建文體及慈善設(shè)施，最終僅有大寧資產(chǎn)一家競(jìng)價(jià)，托底意圖明顯；另一宗楊浦區(qū)江浦社區(qū)地塊聯(lián)動(dòng)價(jià)為115000元/平方米，最終被央企保利與廣州越秀聯(lián)合以0溢價(jià)摘得。

僅1家民營(yíng)房企有所斬獲

需要特別指出的是，本次上海供地的誠(chéng)意不僅僅體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)地塊偏多，且多幅房地聯(lián)動(dòng)價(jià)小幅上調(diào)500-1000元/平方米，用以讓利房企，從而調(diào)動(dòng)其參拍積極性。

然而結(jié)局卻事與愿違，盡管底價(jià)成交率明顯降低，但國(guó)央企“霸榜”的情形并未改變，民營(yíng)房企參與積極性依舊不高。

觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，本輪土拍盡管吸引了龍湖、仁恒、菀麗華、華麗家族、路勁、恒文和同潤(rùn)等不少民營(yíng)房企，但其“陪跑”的意愿要明顯大過(guò)于拿地補(bǔ)倉(cāng)。

首日成功出讓的15宗宅地中，真正有所斬獲的僅寶華一家。斥資11.72億元成功摘得普陀區(qū)桃浦科技智慧城一宗宅地，溢價(jià)率1.03%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)83000萬(wàn)元/平方米。

相比之下，央企如保利發(fā)展和招商蛇口，都參與了近20幅地塊的競(jìng)買(mǎi)；珠海國(guó)資委旗下華發(fā)與廣州國(guó)資委旗下越秀，均積極布局上海，在此輪競(jìng)拍中收獲頗豐。

同時(shí)，如大寧資產(chǎn)、張江投資、陸家嘴、楊浦城投、奉賢發(fā)展、奉通置業(yè)、松江新城開(kāi)發(fā)集團(tuán)、高行投資等區(qū)屬?lài)?guó)資企業(yè)托底現(xiàn)象也更加頻繁。

對(duì)此，中指研究院分析人士表示，上海二批次集中土拍的首日熱度相對(duì)較高，上海整體去化速度較快且利潤(rùn)空間充足，日前出臺(tái)的落戶(hù)優(yōu)惠政策亦在今日起到了助推作用。

如“張江”地區(qū)盤(pán)踞著大量的優(yōu)質(zhì)的、享受落戶(hù)優(yōu)惠政策的企業(yè)，今日川沙新鎮(zhèn)城南社區(qū)和唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)2宗觸頂?shù)貕K就來(lái)自該區(qū)域，未來(lái)隨著該區(qū)域的產(chǎn)城融合，需求有望進(jìn)一步提升，房企也將加快在這里的布局節(jié)奏。

不過(guò)，亦有房企人士向觀察者網(wǎng)表示擔(dān)憂(yōu)：在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，房企投資的避險(xiǎn)趨勢(shì)較為明顯，核心區(qū)域已然倒掛、去化速度快，故受到房企追捧；非熱點(diǎn)區(qū)域無(wú)人問(wèn)津之下只能交由地方國(guó)資托底。長(zhǎng)此以往，兩極分化只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)峻。

他認(rèn)為，未來(lái)想要改變這一狀況，如民營(yíng)房企融資渠道不能及時(shí)打開(kāi)，只能寄希望于央企與地方大型國(guó)企盡快擴(kuò)大市場(chǎng)份額并主導(dǎo)市場(chǎng)節(jié)奏，才能根據(jù)各地實(shí)際情況緩緩進(jìn)行市場(chǎng)化調(diào)節(jié)。

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