（文/解紅娟 編輯/馬友友）斥87.4億元巨資在上海補(bǔ)倉(cāng)還不到5小時(shí)，招商蛇口就向招商平安資產(chǎn)要來(lái)了加急“補(bǔ)血包”。

7月28日晚間，歷時(shí)4天的上海第二批次集中土地出讓競(jìng)拍結(jié)束，其中，招商蛇口斬獲5宗地塊，位列房企拿地?cái)?shù)量首位；斥資87.4億元，為房企權(quán)益拿地金額第二位，僅遜色于拿地權(quán)益金額高達(dá)110.4億元的華發(fā)。

正當(dāng)業(yè)內(nèi)感嘆“上海2023年可售新房只能在招商、保利、華發(fā)中三選一”之際，招商蛇口披露了與招商平安資產(chǎn)簽署的《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

根據(jù)協(xié)議，雙方擬在優(yōu)化資源配置、盤(pán)活存量資產(chǎn)、困境房企紓困等領(lǐng)域建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利雙贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，協(xié)議生效后，招商平安資產(chǎn)將協(xié)調(diào)其管理的合伙企業(yè)向招商蛇口支付合作意向金不超過(guò)人民幣40億元。

按不超過(guò)6%/年計(jì)算資金占用費(fèi)

協(xié)議顯示，招商蛇口與招商平安資產(chǎn)的合作資金主要用于搭建產(chǎn)融協(xié)同平臺(tái)、推動(dòng)困境地產(chǎn)項(xiàng)目合作兩個(gè)方面。

在搭建產(chǎn)融協(xié)同平臺(tái)、優(yōu)化資源配置方面，招商平安資產(chǎn)將發(fā)揮資產(chǎn)管理、產(chǎn)融結(jié)合優(yōu)勢(shì)，以招商蛇口在粵港澳大灣區(qū)、華東區(qū)域、江南區(qū)域等核心區(qū)域城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目及資源為基礎(chǔ)，共同探討適宜的合作模式和合作機(jī)制，根據(jù)項(xiàng)目拓展進(jìn)度進(jìn)度，不斷將成熟項(xiàng)目納入合作資產(chǎn)池。

推動(dòng)困境地產(chǎn)項(xiàng)目合作方面，雙方共同對(duì)存在流動(dòng)性危機(jī)的困境地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研、梳理及研究，通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)合作、聯(lián)合運(yùn)營(yíng)等方式參與困境地產(chǎn)項(xiàng)目的重組盤(pán)活，實(shí)現(xiàn)困境地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化。

對(duì)此，招商蛇口表示，公司與招商平安資產(chǎn)開(kāi)展合作，有利于發(fā)揮產(chǎn)融協(xié)同優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)規(guī)模發(fā)展，提升公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

值得一提的是，在年初召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口管理層談及并購(gòu)債券用途時(shí)曾直言，“拿地和并購(gòu)是一回事，同樣一筆錢，哪里的回報(bào)好就做哪里。”

也就是說(shuō)，雖說(shuō)上述合作資金有希望投入出險(xiǎn)房企，但具體落在執(zhí)行上，最終解釋權(quán)歸招商蛇口所有。

協(xié)議還規(guī)定，如在盡調(diào)期限內(nèi)（自招商蛇口收到意向金起1個(gè)月，經(jīng)招商平安資產(chǎn)同意可延長(zhǎng)至6個(gè)月）達(dá)成合作協(xié)議，招商平安資產(chǎn)可以將意向金及資金占用費(fèi)將轉(zhuǎn)化為擬合作項(xiàng)目的投資款。

此外，若未能于盡調(diào)期限內(nèi)達(dá)成合作，招商蛇口應(yīng)在盡調(diào)期限屆滿之日起7日內(nèi)全額返還合作意向金，并支付資金占用費(fèi)。

觀察者網(wǎng)了解到，招商平安資產(chǎn)按照不超過(guò)6%/年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算意向金的資金占用費(fèi)。

“實(shí)際上就是以合作之名行融資之實(shí)?！眱|翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨向觀察者網(wǎng)表示，在某種程度上，雙方的戰(zhàn)略合作可以理解為招商平安資產(chǎn)和招商蛇口一個(gè)出資一個(gè)出技術(shù)，以市場(chǎng)化的方式選項(xiàng)目。

花式融資

在《戰(zhàn)略合作協(xié)議》簽署同日，招商蛇口披露了《關(guān)于為濟(jì)南盛華提供擔(dān)保的公告》。

公告顯示，招商蛇口控股子公司濟(jì)南盛華置業(yè)向恒豐銀行濟(jì)南分行申請(qǐng)借款人民幣6億元，借款期限為3年。其中，招商蛇口擬按60%的股權(quán)比例為上述借款提供連帶責(zé)任保證，擔(dān)保本金金額不超過(guò)人民幣3.6億元。

截至目前，招商蛇口及控股子公司的對(duì)外擔(dān)?？傤~（不包括子公司為客戶提供的銷售按揭擔(dān)保）為392.14億元，較2021年底的350.58億元增加了41.56億元；公司及控股子公司對(duì)合并報(bào)表外單位提供的擔(dān)保余額為100.49億元，較2021年底的62.04億元增加了38.45億元。

事實(shí)上，即使身為穩(wěn)健央企，招商蛇口也因高達(dá)240.99億元的永續(xù)債、超300億元的擔(dān)保總額存在巨大的資金壓力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年一季度，招商蛇口資產(chǎn)合計(jì)為8743.28億元，相較于2021年底的8562.03億元增加2.12%；負(fù)債合計(jì)為5953.35億元，相較于2021年底的5794.48億元增加2.74%。

受與日俱增的負(fù)債影響，招商蛇口期內(nèi)支付利息12.17億元。

可對(duì)比的是，2022年一季度，招商蛇口歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)為4.44億元，同比減少33.72%；扣非凈利潤(rùn)為2.75億元，同比減少56.73%。也就是說(shuō)，招商蛇口期內(nèi)支付的利息幾乎是同期凈利潤(rùn)的3倍。

蠶食公司利潤(rùn)的同時(shí)，招商蛇口現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物增加額持續(xù)為負(fù)。截至2022年一季度，招商蛇口擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為777.66億元，較2021年底的793.83億元減少16.17億元。

不可否認(rèn)的是，若僅考慮償還329.63億元的一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，招商蛇口在手現(xiàn)金綽綽有余。但結(jié)合招商蛇口在多地土地市場(chǎng)上收割項(xiàng)目的舉動(dòng)，這筆資金至多讓其攻陷5個(gè)“上?！笔袌?chǎng)。

且從數(shù)據(jù)上來(lái)看，招商蛇口的土地款項(xiàng)已非常接近手握現(xiàn)金流。據(jù)平安證券研究報(bào)告顯示，2022年1月至6月，招商蛇口新增土儲(chǔ)建面420萬(wàn)平米、總價(jià)約646億元，拿地銷售面積比、拿地銷售金額比分別為86%、54%，低于2021年106%、66%。

現(xiàn)有資金既要還債又要拿地，招商蛇口試圖通過(guò)發(fā)行債券減少資金壓力。

Ifind數(shù)據(jù)顯示，2022年至今，招商蛇口通過(guò)超短期融資券、一般公司債、資產(chǎn)支持票據(jù)、中期票據(jù)，共發(fā)行債券13支債券，合計(jì)發(fā)行規(guī)模為168.81億元，當(dāng)期票面利率在2%至3.55%之間。

以7月26日發(fā)布的2022年度第三期中期票據(jù)注冊(cè)文件顯示，招商蛇口為償還到期債務(wù)，擬發(fā)行金額30億元債券，品種一期限為3年期，初始發(fā)行規(guī)模15億元；品種二期限為5年期，初始發(fā)行規(guī)模15億元。

另值得一提的是，招商蛇口預(yù)計(jì)2022年年中業(yè)績(jī)同向下降，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)15億元–21億元，比上年同期42.51億元下降50.60%-64.71%；扣非凈利潤(rùn)12億元–18億元，比上年同期28.04億元下降35.81%-57.21%。

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