（文/張志峰 編輯/馬媛媛）

近日，一份顯示為蘇州市政府部門擬“定向回購部分新房”的專家會議紀要流出，其中提到，蘇州擬對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新建商品房。

據(jù)財聯(lián)社等多家媒體報道，蘇州市已有多個樓盤部分房源被相關部門回購且集中進行網(wǎng)簽備案。

受此影響，9月在全國絕大多數(shù)城市新建商品房成交量同環(huán)比繼續(xù)下跌的背景下，蘇州新房成交量表現(xiàn)出跳躍式增長態(tài)勢。

克而瑞蘇州統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份，蘇州市區(qū)商品住宅的成交面積約為122.99萬平方米，環(huán)比增加126.88%，同比增加93.34%。

值得一提的是，這樣的成交量并不代表樓市真正回暖?？硕鹛K州房產(chǎn)測評中心指出，增加量主要來自于政府回購房源的集中網(wǎng)簽備案。

而剔除這部分數(shù)據(jù)影響，真實的九月蘇州樓市環(huán)比比八月并未有所改善，與其他城市一樣“金九”不金。

在上述新房成交中，位于工業(yè)園區(qū)的越秀悅見云庭項目，以526套的成交表現(xiàn)位居同板塊之首，其中包含有約400多套政府回購房源的網(wǎng)簽量。

位于高新區(qū)的滸關運河印象項目，則以13.08億元、482套的銷售表現(xiàn)問鼎高新區(qū)，同樣大部分為政府回購促成。

另一家位于高新區(qū)的仁恒瀾庭敘，在9月份以226套的銷售表現(xiàn)成為高新區(qū)當月套數(shù)榜亞軍，其中約160套為政府回購房源的網(wǎng)簽量。

此外，從二手房交易市場亦不難看出樓市真實熱度。

數(shù)據(jù)顯示，蘇州二手房成交量從6月-8月連續(xù)3個月均超過5000套，但9月份的二手房市場僅成交4529套，環(huán)比下跌19.28%。表明樓市預期仍然受到經(jīng)濟環(huán)境、疫情等的影響，并未有所改善。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向觀察者網(wǎng)分析稱，政府回購商品房主要有兩個方面的核心訴求，首先是各地房地產(chǎn)市場形勢比較嚴峻，銷售壓力較大，城市庫存不斷上升，在地開發(fā)商拿地的積極性也不斷下降，任由發(fā)展，必將導致行業(yè)陷入不良循環(huán)中。因此，激發(fā)合理的住房需求、提振樓市信心是各地政府當前最重要的事情。

其次，今年是我國大力發(fā)展保障房、租賃住房的年份，政府本身承擔向社會提供一定量的保障房、租賃住房、人才用房等，政府回購商品住宅作為保障房、租賃住房等可謂一舉兩得，既實現(xiàn)了保障房、租賃住房的供應任務，同時還帶動了當?shù)氐淖》啃枨?，幫助房企去化了庫存壓力，對于穩(wěn)定當?shù)貥鞘?，減輕房企壓力，鼓勵房企拿地都有積極的作用。

回購標的以國企參控股項目為主

國際評級機構標普在近日的研究報告中表示，中國樓市的下行已經(jīng)演變?yōu)橐粓鲋挥姓拍芑獾男判奈C。如果銷售的下降導致更多開發(fā)商出險，情況會更加嚴峻。企業(yè)出險會導致更多預售樓盤停工，進一步打消購房信心。

標普認為，只有國家才能調(diào)動應對中國樓市下行所需的資金量，中國房地產(chǎn)行業(yè)要恢復正常，保交樓是必不可少的環(huán)節(jié)。

觀察者網(wǎng)注意到，在克而瑞發(fā)布的蘇州9月份房企銷售榜單中，優(yōu)質(zhì)民企旭輝與已暴雷民企正榮均榜上有名，在蘇州的全口徑銷售金額分別達到122.87億元和69.53億元，位列本土榜單第4位與第15位。

有市場人士認為，上述房企銷售情況大概率與本次回購有關。通過此次回購，有利于保障違約房企開發(fā)項目順利交付以及減輕企業(yè)庫存壓力、緩解現(xiàn)金流危機。

但有熟知本地樓市的行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)透露，本次蘇州回購樓盤大概率不包含上述兩家房企開發(fā)項目，而是以本土城投等國企參控股項目為主。

至于回購方式與用途，上述人士表示，有的項目是整體回購，有的是以棟樓為單位進行。未來一般用作公租房、保障性住房使用，亦不排除進行二次銷售的可能性。

回購更便于撬動社會資本參與

值得一提的是，政府回購市場存量住房的操作并非蘇州首創(chuàng)，在此之前就有包括濟南、鄭州、湖州等多個地方政府或親自下場或鼓勵國有企業(yè)批量購入商品房。

但其他城市回購新房用作保障房或自行銷售，通常不需要進行網(wǎng)簽備案。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)指出，政府回購新房，如果進行網(wǎng)簽備案，同樣需要交稅，倘若用作保障性住房或者公租房，完全沒有必要；且倘若想要再次銷售，還要算作二手房，交易成本對于買賣雙方都要加大很多。

因此其對于此次回購消息真實性及具體操作的合理性存疑。

除此之外，市場亦有聲音認為，穩(wěn)定樓市、去庫存、保交付的方式可以有很多，完全沒有必要進行由政府出資進行回購。

如此前幾個月鄭州等多地推出的房票安置政策，本質(zhì)上也是政府出資幫助房企去庫存，同時解決了棚改安置問題，維持了樓市穩(wěn)定。

公開信息顯示，6月以來，國內(nèi)部分二、三線城市集中性出臺針對棚戶區(qū)改造環(huán)節(jié)的房票安置政策，目前已有河南鄭州、云南昆明、浙江溫州等數(shù)十個城市使用。

昆明理工大學副教授、碩導鄧曉盈在分析昆明房票政策時指出，以房票來鎖定被征收人、被拆遷人，讓他們成為購房者，通過一年半內(nèi)房票可以轉(zhuǎn)讓變更兩次來鎖定需要買房的購房者，由此鎖定兩方面的購房者。

這可以在一定時期內(nèi)緩解征收款和拆遷安置補償款不足或滯后的問題，用空間來贏得時間。

鄧曉盈認為，這也是提信心、保交房的落地政策。對房票使用時間進行限制，實際上還是激勵購房者不要在原地選房，盡量去買還沒有售出的現(xiàn)房和預售房源，解決閑置和存量房，用房票來搶時間，促進資金流動起來。

此外，為應對違約房企增多導致的全國范圍內(nèi)新房交付危機，從而穩(wěn)定樓市，從地方政府到中央層面，均在有計劃的通過發(fā)放專項借款、組建紓困基金等方式來解決停工問題。

據(jù)多家媒體8月下旬報道，住建部、財政部、人民銀行等多部門出臺措施，通過安排2000億元專項借款支持保交樓。

標普認為，2000億元專項借款初期規(guī)模尚不足以解決全部問題，預計行業(yè)缺口至少在7000億-8000億元之間。但這是一個良好的開端，專項借款措施的出臺會向消費者和投資者表明，國家是愿意拿出真金白銀來解決樓市問題的，具有重要的信號意義。

不過，有資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，表面上看，地方政府直接出自回購新房的操作不如房票及直接接盤或注資問題樓盤來的劃算，實則各有利弊。首先，蘇州作為強二線城市，財政上有實力進行大額回購操作；其次，此次回購新房選擇國資樓盤，得到的是實實在在的房子，更容易吸引社會資本的參與，方便利用杠桿撬動更多資金注入樓市，對于穩(wěn)定樓市、促進回暖的效果更加明顯。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進還指出，此類操作與政府半強制性鼓勵企事業(yè)單位團購住房是兩碼事，并不敏感，總體上對于提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴充保障房房源等都有綜合的全方位的效應。各地要積極做好宣傳，防范購房者誤解。

對此消息，蘇州市住建局方面10月11日回應稱，并不了解相關情況。