(文/張玉 編輯/馬媛媛)三季度以來，密集出臺(tái)的樓市調(diào)控政策以及傳統(tǒng)“金九銀十”旺季的到來，給以上海為代表的一線城市注入了一劑“強(qiáng)心針”。

來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，貨幣政策的發(fā)布導(dǎo)致貸款利率持續(xù)下行，市場(chǎng)成交快速回暖，疫情期間積壓的購買需求在三季度集中釋放。在大量新增供應(yīng)入市后，三季度整體住宅成交量達(dá)367萬平方米，環(huán)比上漲188.4%，同比上漲51.6%。

與此同時(shí)，上季度受疫情影響，項(xiàng)目供應(yīng)放緩。今年三季度，有相關(guān)部門縮短了預(yù)售審批流程，使新項(xiàng)目加快入市，在緩解開發(fā)商資金壓力的同時(shí)又滿足了市場(chǎng)上積壓的購房需求。

數(shù)據(jù)顯示，三季度整體商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)約360萬平方米，環(huán)比上升235.3%，同比上漲127.5%。

價(jià)格方面，在供應(yīng)端政策的優(yōu)化調(diào)整下，三季度高端一手價(jià)格為12.67萬元/平方米，環(huán)比微漲0.4%。在高端二手市場(chǎng)，居住空間寬敞舒適的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品普遍受到改善型購房者的追捧。因此，三季度高端二手價(jià)格環(huán)比上漲1.3%至人民幣10.87萬元/每平方米。受益于開學(xué)前家庭型租客需求活躍，高端租賃市場(chǎng)在三季度維持韌性，平均租金環(huán)比小幅上漲0.6%。

預(yù)計(jì)至2022年底，上海整體樓市政策仍將維持偏緊基調(diào)。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀表示：“即便是在緊縮政策環(huán)境下，預(yù)計(jì)強(qiáng)勁的改善型需求仍將繼續(xù)支撐高端市場(chǎng)。在供應(yīng)端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整的環(huán)境下，高端一手價(jià)格有望在四季度繼續(xù)迎來小幅增長(zhǎng)。而在大部分積壓的改善型需求在三季度集中釋放后，我們預(yù)計(jì)高端二手成交活動(dòng)將在四季度放緩，2022年全年高端二手價(jià)格的漲幅將較2021年全年7.2%的增長(zhǎng)明顯放緩?！?

除了住宅，包括辦公樓、零售物業(yè)、物流、投資等市場(chǎng)都開始回歸正軌。

其中，三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，凈吸納量達(dá)6.5萬平方米。根據(jù)仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人介紹，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體市場(chǎng)租賃需求保持穩(wěn)健，生物醫(yī)藥及新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)仍保持活躍。穩(wěn)定的需求表現(xiàn)帶動(dòng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率下降至10.4%。三季度整體租金持穩(wěn)，保持在4.6元/每平方米/每天不變。

零售物業(yè)方面，2022年三季度，隨著地鐵和購物中心客流量逐漸恢復(fù)常態(tài)，上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額有所回升。

仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪表示：“盡管上海零售物業(yè)市場(chǎng)租賃勢(shì)頭有所放緩，仍有一些品類保持韌性并維持原有的擴(kuò)店計(jì)劃，如奢侈品、高端護(hù)膚和香水品牌、新能源汽車展廳和社區(qū)型超市等?！笔芤咔闆_擊較大的餐飲業(yè)態(tài)在三季度迎來迅速恢復(fù)，尤其是優(yōu)質(zhì)餐飲的擴(kuò)張需求恢復(fù)較為明顯。在三季度新租賃面積中餐飲業(yè)態(tài)約占整體的45%。

疫情反復(fù)、通貨膨脹及美國加息等各類外部因素導(dǎo)致整體投資市場(chǎng)不明朗，也讓投資機(jī)構(gòu)對(duì)于收購項(xiàng)目更為謹(jǐn)慎。仲量聯(lián)行投資部華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎表示， “目前的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)外資投資者具有挑戰(zhàn)，存在觀望情緒。但隨著REITs的落地，物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格趨于理性，以及中央貨幣政策和信貸政策的放寬，預(yù)計(jì)第四季度投資市場(chǎng)將迎來翹尾。”

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