（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）土地出讓總成交金額不到去年8成，北京于2022年啟動(dòng)第四批集中供地。

10月25日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)布了2022年度第四批次商品住宅用地出讓公告，共計(jì)6宗地塊，用地規(guī)模約15公頃，地上建筑規(guī)模約32萬(wàn)平方米，總起始價(jià)約122.9億元，掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間為11月28日，將于11月下旬集中成交。

上述6宗地塊分布于朝陽(yáng)、石景山、通州、門頭溝四個(gè)區(qū)域，且均出自于預(yù)申請(qǐng)。此前，北京市規(guī)劃與自然資源委員會(huì)官網(wǎng)曾掛出10宗預(yù)申請(qǐng)住宅地塊，其中位于房山黃管屯、大興海戶、經(jīng)開臺(tái)湖、延慶的4宗地塊未進(jìn)入此輪供地的隊(duì)伍。

和其他城市不一樣的是，北京此輪供地地塊全部設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的環(huán)節(jié)。根據(jù)競(jìng)買規(guī)則，地塊設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格的基礎(chǔ)上現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積程序，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積達(dá)到設(shè)定的上限面積時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

朝陽(yáng)區(qū)強(qiáng)勢(shì)回歸

朝陽(yáng)出品，必屬精品。

缺席第三批集中供地的朝陽(yáng)區(qū)，在本輪供地中推出3宗地塊，占本次地塊數(shù)量的半壁江山，分別是崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目29-321地塊R2二類居住用地、平房鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目（一期）PF-45地塊R2二類居住用地、平房鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目（一期）PF-44地塊R2二類居住用地。

事實(shí)上，由于教育、交通、商業(yè)配套資源豐富，崔各莊鄉(xiāng)奶西村一直是房企追逐的熱門板塊。

在6月1日舉辦的北京第二輪集中供地中，首開力壓金茂、萬(wàn)科朝開聯(lián)合體、城建華潤(rùn)聯(lián)合體，以40億元總價(jià)競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目29-319、320地塊，樓面價(jià)約4.4萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率約1.5%。

同日，中建智地打敗金茂、懋源、城建華潤(rùn)聯(lián)合體、萬(wàn)科朝開聯(lián)合體、首開5家房企，以29.8億元競(jìng)得崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目29-318地塊，成交樓面價(jià)約5.3萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率達(dá)13.31%。

“地塊附近的望京樾在9月29日首期開盤熱銷了51億，這將大大增加大家對(duì)該地塊的興趣?！睒I(yè)內(nèi)人士直言，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，奶西村321這種既保證利潤(rùn)空間又好賣的地塊是房企拿地時(shí)的首選。

另外兩宗地塊均位于平房區(qū)域，且兩地塊緊挨在一起，容積率、限高等規(guī)劃均一致。資料顯示，PF-44地塊土地面積1.96萬(wàn)平方米，起始價(jià)22.2億元；PF-45地塊土地面積1.87萬(wàn)平方米，起始價(jià)21.2億元。

克而瑞分析表示，地塊位于東五環(huán)外、朝陽(yáng)北路北側(cè)，臨近地鐵6號(hào)線黃渠地鐵站，旁邊就是保利首開和錦薇棠。朝陽(yáng)北路沿線早已開發(fā)成熟，地鐵、商業(yè)等配套齊全，屬于CBD輻射區(qū)。

“板塊內(nèi)已經(jīng)多年沒(méi)有供地?！笨硕疬M(jìn)一步指出，雖然朝陽(yáng)的供地比較多，但是像平房地塊這樣既臨鐵，周邊配套又成熟的地塊并不多，依舊吸引了很多人的關(guān)注。

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京第四批次仍堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，以市場(chǎng)化為原則穩(wěn)定土地供應(yīng)節(jié)奏，同時(shí)也表示北京土地儲(chǔ)備量充足，將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、循序漸進(jìn)、持續(xù)推進(jìn)，后續(xù)將適時(shí)對(duì)外公告，確保住宅用地有序、穩(wěn)定供應(yīng)。

多地啟動(dòng)第四批集中供地

北京此前只推出三批集中供地，這是北京首次推出第四批次供地。

“執(zhí)行集中供地政策的目的是穩(wěn)定土地供應(yīng)預(yù)期，從而達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)的目的?！敝兄秆芯吭和恋厥聵I(yè)部負(fù)責(zé)人張凱坦言，但在執(zhí)行過(guò)程中，集中土拍對(duì)房企短期資金壓力較大，也一定程度上引起了土地市場(chǎng)的震蕩。

張凱進(jìn)一步指出，增加一輪加推，一方面通過(guò)分散土地供應(yīng)時(shí)間上的集中度，為房企降低短期內(nèi)的資金壓力；另一方面，通過(guò)增加一輪供地，可以在現(xiàn)階段有效補(bǔ)充土地財(cái)政收入。

數(shù)據(jù)顯示，2021年北京三批集中供地共成交57宗涉宅地，全年成交總價(jià)1900.36億元。其中，第一批成交30宗，成交總價(jià)1109.71億元；第二批成交17宗，成交總價(jià)513.4億元；第三批成交10宗，成交總價(jià)277.25億元。

按此計(jì)算，2022年北京前三批集中供地收入1491.67億元，不到2021年同期的8成。

數(shù)據(jù)顯示，2022年北京首批集中供地成交17宗，成交總價(jià)480.2億元；第二批成交14宗地塊，成交總價(jià)499.575億元；第三批成交18宗地塊，成交總價(jià)500.295億元。

事實(shí)上，不止北京，全國(guó)多地都啟動(dòng)了“加推”第四批集中供地的計(jì)劃。

9月23日，《無(wú)錫市自然資源和規(guī)劃局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》發(fā)布，掛牌13幅地塊，總出讓面積76.22萬(wàn)平米，總建筑面積150.87萬(wàn)平米，總起價(jià)163.8億元，將于10月25日出讓。

9月30日，蘇州市發(fā)布今年的第四批集中供地公告，20宗地總出讓面積為89.08萬(wàn)平方米，起始總價(jià)為198.65億元。

10月10日晚間，南京土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布今年第四批集中供地公告，共推出4幅地塊，總用地面積約11.22公頃，起拍總價(jià)66億元。

10月17日，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)官網(wǎng)發(fā)布《長(zhǎng)沙市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告（2022.10.17）》，出讓22宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，總出讓土地總面積86.25公頃，起始價(jià)總額76.17億元。

據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至10月24日，已有北京、廈門、濟(jì)南、青島、重慶、武漢等多個(gè)城市明確將要進(jìn)行第四批次集中供地。截至目前，已有無(wú)錫、南京、蘇州等多個(gè)城市正式推出第四批次集中供地公告，共推出涉宅用地37宗，總起始價(jià)428.43億元。

張凱認(rèn)為，第四批次供地全部集中在今年第四季度，理論上來(lái)說(shuō)這些地塊很難在年內(nèi)完成開盤并形成有效回款，導(dǎo)致這批地塊對(duì)于房企的吸引力有一定程度的下降。疊加當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)尚未有明顯回溫，預(yù)計(jì)市場(chǎng)的反應(yīng)一般，第四批次土拍或仍將延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。

“自去年三批次供地以來(lái)，各地紛紛通過(guò)降低土拍門檻、降低實(shí)際地價(jià)等方式刺激房企積極參與競(jìng)拍?！睆垊P坦言，盡管地塊的利潤(rùn)空間相較于去年表現(xiàn)火熱的一批次有明顯提升，但由于營(yíng)銷端表現(xiàn)持續(xù)乏力，房企參拍意愿難以有根本性的轉(zhuǎn)變。

以22個(gè)重點(diǎn)城市中首個(gè)完成第四輪集中供地的無(wú)錫舉例。10月25日，無(wú)錫第四批次集中供地成功落幕，共出讓13宗宅地，總起價(jià)為163.8億元。最后，13宗地全部底價(jià)成交，成交金額163.8億元。

“截至目前，土拍熱度較高的地塊集中在核心城市的核心區(qū)域，以及存在限價(jià)倒掛的區(qū)域，其根本原因也是房企對(duì)其去化速度有信心。”在張凱看來(lái)，土地市場(chǎng)的信心與項(xiàng)目入市后預(yù)期的銷售表現(xiàn)息息相關(guān)，只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有明顯改善之后，土地市場(chǎng)的信心才能夠全面恢復(fù)。