（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）對(duì)于10億股權(quán)被凍結(jié)一事，魔方公寓剛剛給出回應(yīng)稱：“這個(gè)其實(shí)是企業(yè)解決合同糾紛的普通法律程序，不過(guò)，第三方平臺(tái)信息顯示可能有點(diǎn)滯后，目前不存在被執(zhí)行股權(quán)凍結(jié)的情況。”

事情起因于近日的一樁股權(quán)凍結(jié)消息，天眼查App顯示魔方（上海）公寓管理有限公司新增股權(quán)凍結(jié)信息，被執(zhí)行人為魔方（中國(guó)）投資有限公司，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額10億元，凍結(jié)日期自2022年11月25日至2025年11月24日，執(zhí)行法院為上海浦東新區(qū)人民法院。

針對(duì)此事，觀察者網(wǎng)詢問(wèn)了北京煒衡（上海）律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀律師，其表示，一般股權(quán)凍結(jié)存在訴前訴中的財(cái)產(chǎn)保全凍結(jié)和裁判文書(shū)的執(zhí)行凍結(jié)兩種，從目前第三方平臺(tái)顯示的裁判文書(shū)案號(hào)來(lái)推斷，該事項(xiàng)應(yīng)該是生效裁判文書(shū)的執(zhí)行凍結(jié)，意味著可能被執(zhí)行主體先前發(fā)生過(guò)訴訟，并且由此產(chǎn)生的法律文書(shū)中確定了被執(zhí)行主體存在一定的財(cái)產(chǎn)給付義務(wù)。

共涉18宗房屋租賃糾紛

據(jù)悉，此次凍結(jié)股權(quán)和11月18日開(kāi)庭的（2022）滬0115民初66518號(hào)有關(guān)，案由為租賃合同糾紛，原告為上海永久建筑集團(tuán)有限公司；被告為上海盛鐸資產(chǎn)管理有限公司、魔方（中國(guó)）投資有限公司。

被凍結(jié)股權(quán)標(biāo)的企業(yè)魔方（上海）公寓管理有限公司成立于2013年8月23日，由魔方（中國(guó)）投資有限公司持股100%，法定代表人為徐嘉，注冊(cè)資本為100000萬(wàn)元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理、酒店管理、住房租賃等。

被告人魔方（中國(guó)）投資有限公司成立于2012年6月21日，法定代表人為張其奇，注冊(cè)資本為33697.3235萬(wàn)美元，經(jīng)營(yíng)范圍包括在國(guó)家允許外商投資的領(lǐng)域依法進(jìn)行投資、新產(chǎn)品及高新技術(shù)的研究開(kāi)發(fā)、住宿業(yè)（僅限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)）、住房租賃經(jīng)營(yíng)等。

另一被告人上海盛鐸資產(chǎn)管理有限公司成立于2015年，法定代表人為楊紅昌，注冊(cè)資本為2400萬(wàn)元人民幣，所屬行業(yè)為商務(wù)服務(wù)業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍包含資產(chǎn)管理、投資管理、物業(yè)管理、投資咨詢、企業(yè)管理咨詢等，是上海魔麥投資管理中心的全資子公司。

事實(shí)上，這并非是魔方公寓第一次被告上法庭。

據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，魔方公寓合計(jì)共涉及31宗司法案件，全部發(fā)生在上海，其中有18宗與房屋租賃合同糾紛有關(guān)，占比過(guò)半；剩余分別為勞動(dòng)合同糾紛、服務(wù)合同糾紛、公共場(chǎng)所管理人責(zé)任糾紛等。

案件總金額方面，魔方公寓作為原告涉及的金額為2563.91萬(wàn)元，占比達(dá)53.34%；作為被告涉及的金額為2224.66萬(wàn)元，占比達(dá)46.46%。

案件進(jìn)程有最新進(jìn)展的是中國(guó)干細(xì)胞集團(tuán)上海生物科技有限公司與魔方（上海）公寓管理有限公司房屋租賃合同糾紛的案件。資料顯示，該案件于2022年12月19日在第十二法庭開(kāi)庭，至今未有裁定書(shū)。

營(yíng)收增加利潤(rùn)銳減

值得一提的是，在魔方（中國(guó)）投資有限公司股權(quán)被凍結(jié)前3個(gè)月，魔方生活曾向港交所提交上市申請(qǐng)書(shū)。

官網(wǎng)顯示，魔方生活服務(wù)集團(tuán)是中國(guó)公共租賃業(yè)市場(chǎng)規(guī)模領(lǐng)先的“連鎖長(zhǎng)租公寓”運(yùn)營(yíng)商,業(yè)務(wù)覆蓋北上廣深等20個(gè)主要城市。為精英人士、白領(lǐng)、企業(yè)基層員工提供安全、便捷、 舒適、友好的租住解決方案。

2009年，魔方生活在南京開(kāi)出第一家門(mén)店，成為國(guó)內(nèi)集中式長(zhǎng)租公寓行業(yè)的第一個(gè)吃螃蟹的人。2013年魔方生活進(jìn)入上海和廣州，2014年擴(kuò)展到北京和深圳，2016年新增杭州，截至2021年底，魔方生活共運(yùn)營(yíng)75887套在營(yíng)公寓。

招股書(shū)顯示，魔方生活運(yùn)營(yíng)租賃公寓的模式有兩種，分別是直營(yíng)模式、加盟管理和第三方托管模式。2022年上半年，魔方生活在26座城市的394個(gè)地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)76190套在營(yíng)公寓，其中，直營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)50074套，占比65.72%；加盟管理及第三方托管模式經(jīng)營(yíng)26116套，占比34.28%。

在營(yíng)收上，直營(yíng)模式的貢獻(xiàn)擁有絕對(duì)值。2019年至2021年，魔方生活通過(guò)直營(yíng)模式分別產(chǎn)生收入9.11億元、9.13億元及13.9億元，占同期總收入的96.2%、96.2%及94.5%，截至2022年6月30日止六個(gè)月，魔方生活自直營(yíng)模式產(chǎn)生收入8.09億元，占同期總收入的95.2%。

作為收入占比超9成的主力軍，直營(yíng)模式面臨出租率下滑的困境。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，魔方生活直營(yíng)模式的平均出租率分別為88%、80.2%、86.5%，整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

截至2022年6月30日止六個(gè)月，魔方生活直營(yíng)模式的平均出租率為82.4%，較年前減少4.1個(gè)百分比，其中，藍(lán)領(lǐng)公寓出租率為85.4%，同比增加0.4個(gè)百分點(diǎn)；白領(lǐng)公寓出租率為81.2%，同比減少5.8個(gè)百分點(diǎn)。

和其他行業(yè)不同的是，受租賃市場(chǎng)先拿房、后招租模式影響，哪怕在出租率下滑、收入減少的情況下，長(zhǎng)租企業(yè)仍需向業(yè)主支付租金及向員工支付薪資，并需要進(jìn)行定期維修及維護(hù)以保持租賃公寓的吸引力。

“我們向客戶轉(zhuǎn)移增加的成本的能力有限，因?yàn)樽饨鹪谧馄趦?nèi)相對(duì)固定?！蹦Х缴钐寡?，即使公司的收入減少，成本及開(kāi)支仍可能會(huì)保持不變或增加，而這可能會(huì)對(duì)公司的凈利潤(rùn)率及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐芍卮蟛焕绊憽?

受此影響，魔方生陷入增收不增利的困境。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，魔方生活分別實(shí)現(xiàn)收入9.47億元、9.49億元、14.71億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為24.7%；同期凈利潤(rùn)分別為0.64億元、-2.31億元、2.95億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)115.6%。

截至2022年6月30日止今年前六個(gè)月，魔方生活收入8.5億元，較2021年同期的6.85億元增加24.15%；凈利潤(rùn)卻僅41萬(wàn)元，不僅較2021年同期的16170.2萬(wàn)元（1.62億元）減少99.75%，甚至連其2021年同期凈利潤(rùn)的零頭都不到。

魔方生活表示，倘若公司未能提供令人滿意的客戶體驗(yàn)或以其他方式維持或提高客戶信任，公司的客戶基礎(chǔ)規(guī)模及公寓的出租率可能會(huì)停滯不前或下降，會(huì)對(duì)公司業(yè)務(wù)造成重大不利影響。