（文/馬媛媛）萬科在租購并舉上再出大招。

1月17日，由萬科與建行合作成立的“建萬住房租賃投資基金”在京舉行揭牌儀式。建萬住房租賃基金的募集規(guī)模為100億元，堅(jiān)持投資于住房租賃基本定位，主要投資于公司及其下屬子公司及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時(shí)投資于其他房企持有的具有投資價(jià)值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。

保障性租賃住房成多地“十四五”住房發(fā)展重點(diǎn)的當(dāng)下，此前早有布局的萬科，將在長租公寓領(lǐng)域開疆?dāng)U土、再增版圖。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，本次雙方攜手成立的基金首批投資了6個(gè)泊寓項(xiàng)目，分別位于北京、上海、成都和武漢，合作規(guī)模約24億元，后續(xù)將快速啟動(dòng)第二批項(xiàng)目的合作。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手

根據(jù)1月16日晚間的公告內(nèi)容，萬科下屬子公司海南中萬啟航管理服務(wù)有限公司、海南萬益管理服務(wù)有限公司與建設(shè)銀行下屬的建信住房租賃私募基金管理有限公司、建信住房租賃基金(有限合伙)簽署了《建萬(北京)住房租賃投資基金(有限合伙)合伙協(xié)議》，共同投資設(shè)立“建萬(北京)住房租賃投資基金(有限合伙)”(以下簡稱“建萬住房租賃基金”)。

出資比例方面，據(jù)兩公司公告，萬科下屬子公司中萬啟航認(rèn)繳出資金額為100萬元、萬益管理認(rèn)繳出資金額為19.99億元，合計(jì)占建萬住房租賃基金的比例為20%；建信住房租賃基金認(rèn)繳規(guī)模不超過79.99億元。

早在2022年9月，建設(shè)銀行董事會(huì)曾發(fā)布公告，為加快發(fā)展長租房市場，增加保障性租賃住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，出資設(shè)立住房租賃基金，認(rèn)繳人民幣299.99億元，該基金也成為了此次建行、萬科合作的“建萬住房租賃投資基金”的母基金。

萬科在公告中表示，公司將充分發(fā)揮行業(yè)龍頭的示范效應(yīng)，為社會(huì)提供更多優(yōu)質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品。

而建設(shè)銀行此次與萬科集團(tuán)開展基金合作，將聚焦兩個(gè)方面重點(diǎn)發(fā)力。一方面著力引導(dǎo)居民住房消費(fèi)新理念，“十四五”時(shí)期將有1億新市民進(jìn)城，通過增加市場租賃住房供給，滿足不同群體差異化需求。另一方面，積極構(gòu)建住房金融服務(wù)新體系，共同孵化培育REITs合格資產(chǎn)，進(jìn)一步完善市場化資產(chǎn)REITs標(biāo)準(zhǔn)，共同構(gòu)建“投貸管退”住房租賃服務(wù)閉環(huán)，共同探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

據(jù)了解，建行有成立專業(yè)的住房服務(wù)子公司，目前已開業(yè)運(yùn)營215個(gè)“CCB建融家園”長租社區(qū)，管理房源超15萬間；專注打造開放共享的住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，企業(yè)用戶達(dá)1.6萬戶、個(gè)人用戶超4300萬戶；公租房管理信息系統(tǒng)拓展至328個(gè)城市，保租房App也在215個(gè)城市上線。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科作為住房租賃領(lǐng)域的領(lǐng)跑者，具備業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的運(yùn)營能力和競爭優(yōu)勢，而建行作為住房金融領(lǐng)域的先行者，早已將住房租賃確定為全行戰(zhàn)略，此次雙方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有望跑通住房租賃業(yè)務(wù)可持續(xù)健康發(fā)展之路，提振行業(yè)信心。

篤行不怠

2022年初，具有金融財(cái)務(wù)背景的萬科總裁祝九勝開始主管萬科長租公寓，此舉被視作萬科想將長租領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)證券化的信號。

值得一提的是，祝九勝曾在建設(shè)銀行工作了20年。

作為國內(nèi)最早落地實(shí)踐租購并舉的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科旗下的泊寓一直是國內(nèi)住房租賃領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，在運(yùn)營能力和競爭能力上均始終保持領(lǐng)跑優(yōu)勢。

事實(shí)上，從2007年廣州萬匯樓面世，到2014年正式進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域，再到2016年創(chuàng)建“泊寓”品牌，經(jīng)過多年經(jīng)營，萬科泊寓已成為國內(nèi)規(guī)模最大、運(yùn)營效率最高的集中式公寓運(yùn)營商。

據(jù)睿和智庫統(tǒng)計(jì)，截至2022年三季度，萬科泊寓在管房源數(shù)量在集中式長租公寓運(yùn)營企業(yè)中規(guī)模排名第一，排在其后的為龍湖冠寓、魔方集團(tuán)、樂乎公寓等。

數(shù)據(jù)顯示，近三年,泊寓營收復(fù)合增速40%，其中2021年運(yùn)營凈收入（NOI）約為5.3億元，同比增長193%。2022年1-9月，萬科泊寓實(shí)現(xiàn)全口徑營業(yè)收入23.1億元，在疫情背景下保持了行業(yè)領(lǐng)先的規(guī)模和高出租率，共運(yùn)營管理長租公寓約21.5萬間，出租率95%，在單房運(yùn)營成本、費(fèi)用率、自有渠道獲客比率等方面，已建立全面競爭優(yōu)勢。

除自身資產(chǎn)外，泊寓還為近300家企事業(yè)單位的住房租賃項(xiàng)目提供產(chǎn)策、建造和運(yùn)營管理服務(wù)。值得關(guān)注的是，泊寓還響應(yīng)國家政策號召，多渠道，多方式參與保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營，截止2022年三季度已在北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、天津、佛山、長沙、武漢、成都等14個(gè)城市，正式納保4.28萬間房源。

對于本次合作的目的以及對公司的影響，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮回應(yīng)稱，租購并舉、發(fā)展租賃住房對社會(huì)和企業(yè)都具有重要意義。租賃住房獨(dú)有的經(jīng)營管理特點(diǎn)，決定了該領(lǐng)域的深入推進(jìn)，需要各個(gè)市場主體的通力協(xié)作。萬科將與建行一起，共同探索打通資產(chǎn)證券化、市場化轉(zhuǎn)讓等多種路徑，形成可持續(xù)的商業(yè)閉環(huán)，找到一條既能切實(shí)增加租賃住房供給，又能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)金融良性循環(huán)和健康發(fā)展的道路。

此前，監(jiān)管層多次表示，要推動(dòng)保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的保租房板塊。租賃住房REITs在國內(nèi)已有先例， 2022年12月，華潤有巢REIT發(fā)行，成為業(yè)內(nèi)第一家成功發(fā)行保租房REITs的房企。

在去年12月的股東大會(huì)上，萬科總裁祝九勝就透露過，萬科長租公寓業(yè)務(wù)采用成本價(jià)核算，平時(shí)這些利潤很難體現(xiàn)出來，通過REITs方式證券化以后，能夠?yàn)槔瞎蓶|體現(xiàn)、創(chuàng)造更多利潤?！叭f科泊寓已經(jīng)從已納保的項(xiàng)目中挑選出十幾個(gè)符合發(fā)行條件的，現(xiàn)在就是發(fā)行時(shí)間的問題。

對此，有分析人士指出，住房租賃業(yè)務(wù)的可持續(xù)商業(yè)模式一直是困擾業(yè)界已久的難題，目前只限于保租房領(lǐng)域的REITs發(fā)行未來也有望擴(kuò)容。借助住房REIT模式，長租公寓也有望構(gòu)建“投融管退”閉環(huán)，為運(yùn)營商提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道，快速回籠資金，有效提高流動(dòng)性，進(jìn)一步釋放業(yè)務(wù)價(jià)值，跑通住房租賃業(yè)務(wù)可持續(xù)健康發(fā)展之路，推動(dòng)租購并舉改革的進(jìn)一步深化和落地。