（文/張志峰 編輯/馬媛媛）自樓市下行以來，吃夠了人口紅利的房企開始將目光轉(zhuǎn)向管理紅利。

2023年初，物管企業(yè)似乎又開始了過往積極外拓勢頭，如新大正7.88億元收購云南一水電站物業(yè)服務(wù)企業(yè)；雅生活繼創(chuàng)立團餐品牌后繼續(xù)深入，與美餐集團達成戰(zhàn)略合作。

特別隨著政策變動，“居住品質(zhì)”成為行業(yè)新一輪關(guān)注重點，而物業(yè)正是其中重要一環(huán)。

不同于此前“依附于房企”的狀態(tài)，如今物業(yè)公司地位水漲船高，部分房企又打起了分拆物業(yè)公司上市的算盤。

多家物企重啟港股上市

1月17日，起家于山東的潤華生活服務(wù)成功于港交所主板上市，搶跑2023年物管第一股的爭先賽。

而在此之前，曾赴港遞表失敗的珠江城市服務(wù)通過資產(chǎn)置換，置入了A股的珠江股份，并以此完成借殼上市。

二級市場方面，歷經(jīng)此前數(shù)月的強勢反彈后，物業(yè)板塊終于回歸平穩(wěn)，1-2月份不少物管股迎來一波估值修復(fù)，如越秀服務(wù)漲43.88%、濱江服務(wù)漲29.37%等。

這讓不少準備大力發(fā)展物業(yè)賽道的房企看到了希望。

2月24日晚間，深圳國資委旗下深圳控股分拆深業(yè)物業(yè)運營集團股份有限公司在港交所遞交了2023年物企第一份招股書。

值得一提的是，不同于潤華生活服務(wù)，深業(yè)物業(yè)盡管名聲不顯，但其背后實力不同小覷。

作為深業(yè)集團的子公司，深圳控股于1997年就在聯(lián)交所主板上市，2022年入圍《財富》中國500強。

從數(shù)據(jù)來看，弗若斯特沙利文報告顯示，2021年深業(yè)物業(yè)在我國全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運營及城市服務(wù)市場總收入中占比約0.3%，位于同類公司的第8位。

深業(yè)物業(yè)的歷史可追溯至1985年5月，其主要營運子公司之一鵬基物管服務(wù)于彼時成立。1992年7月該公司正式成立，隨后開始承接深業(yè)集團在中國的內(nèi)部住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

至今深業(yè)物業(yè)有11家主要營運子公司，分別為萬廈居業(yè)、鵬基物業(yè)管理服務(wù)、鵬基物管、深業(yè)商管、深業(yè)智慧園區(qū)、農(nóng)科物管、置地物管、深業(yè)城市運營、泰富商管、南京鵬基、湖南深業(yè)。

截至2022年9月末，深業(yè)物業(yè)的總簽約建筑面積約為61.8萬平米，在管項目總數(shù)為462，總在管建筑面積59.2萬平米，覆蓋我國的46個城市和14個省份。

招股書顯示，目前深業(yè)物業(yè)有三大業(yè)務(wù)，分別是城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)（涵蓋市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、公共設(shè)施管理服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園服務(wù)）、住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)。

其中前兩大業(yè)務(wù)占據(jù)主要地位，截至2022年9月末，按在管建筑面積來看，分別占據(jù)該司48.4%、45%的份額。

中小物管企業(yè)成色普遍不足

不過從營收數(shù)據(jù)來看，深業(yè)物業(yè)表現(xiàn)得差強人意。

2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月，該司營收分別為18.38億元、21.52億元及16.51億元。

也就是說，2021年其營收同比增長大概在17%，2022前三季度這一速度急劇下降到5.6%左右。

與此前集中上市的物企不可同日而語，更不要說央企華潤萬象生活、保利物業(yè)、招商積余以及頭部民營物企碧桂園服務(wù)、龍湖智創(chuàng)生活等。

此外，深業(yè)物業(yè)的大部分服務(wù)合同來自獨立第三方，存在重續(xù)風(fēng)險，或?qū)窘?jīng)營產(chǎn)生影響。

數(shù)據(jù)顯示，2020-2021年及2022年前9個月，來自獨立第三方的收入分別占比56.5%、58.7%及57.8%。

盈利能力方面，2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止9個月，深業(yè)物業(yè)的毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.15億元及2.40億元，毛利率分別為15.1%、13.0%、13.7%及14.6%，遠低于行業(yè)平均水準。

有行業(yè)資深人士向觀察者網(wǎng)指出，物業(yè)公司想要賺錢，市場份額和擴張速度至關(guān)重要，這也是資本最為看重的地方。或許是“曾經(jīng)滄海難為水”，風(fēng)口過去之后，很難再有中小物企真正獲得資本市場垂青。

以1月17日登錄港交所的潤華服務(wù)為例，其股價上市首日就大跌25.88%，1.7港元的發(fā)行價僅落得1.26港元收盤，且之后幾日還在持續(xù)下跌。

截至發(fā)稿，企業(yè)股價1.22港元/股，總市值3.66億港元。

地產(chǎn)母公司可能有連帶風(fēng)險

值得注意的是，另一個讓投資者頗為擔(dān)憂的因素，還是來自于地產(chǎn)母公司。

過去幾年，地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大洗牌，超過半數(shù)民營房企公開違約。這一過程中，不少地產(chǎn)公司都打過物業(yè)的主意，各種操作此起彼伏。

有頭部房企人士向觀察者網(wǎng)調(diào)侃道：“過去住宅開發(fā)賺錢的時候，物業(yè)最多算投資未來。如今地產(chǎn)母公司普遍現(xiàn)金流短缺，變成了物業(yè)公司反向給母公司‘輸血’。”

“反向輸血”最為明顯的案例當(dāng)屬恒大。

今年2月15日，恒大集團和恒大物業(yè)同時公告披露了關(guān)于恒大物業(yè)約134億元的存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強制執(zhí)行一事的獨立委員會獨立調(diào)查結(jié)果。

公告顯示，2020年12月28日至2021年8月2日期間，恒大物業(yè)的6家附屬公司通過8家中國境內(nèi)商業(yè)銀行，為多家第三方公司（作為被擔(dān)保方）融資提供該質(zhì)押，相關(guān)的資金通過部分被擔(dān)保方及多家通道公司（扣除費用后）劃轉(zhuǎn)至恒大。

自2021年9月至12月期間，因質(zhì)押擔(dān)保期限屆滿，觸發(fā)質(zhì)權(quán)實現(xiàn)條件，被銀行強制執(zhí)行的恒大物業(yè)附屬公司存單質(zhì)押的總計價值為134億元。

事實上有類似操作的遠不止恒大一家，如富力、藍光等更多的出險房企干脆將所持有的物業(yè)公司股份直接變現(xiàn)，彌補地產(chǎn)母公司的現(xiàn)金流虧空。

因此上述行業(yè)人士認為，雖然絕大多數(shù)物業(yè)上市公司早已與地產(chǎn)公司股權(quán)切割，但藕斷絲連不可不防。物業(yè)股真正想要崛起，還是得看樓市回到正軌，如今從中央到地方，從融資端到市場端各類政策都在謀求房地產(chǎn)市場恢復(fù)健康發(fā)展。屆時，經(jīng)過了本輪洗牌的房企和物業(yè)公司，才會真正會被資本市場看好。