（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）沖進(jìn)房企排行榜第二位的保利發(fā)展，2021年多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不佳。

4月4日，保利發(fā)展舉辦2022年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2022年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約面積2747.95萬(wàn)平方米，同比下降17.55%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%。

由于銷(xiāo)售簽約金額同比降幅分別優(yōu)于行業(yè)、百?gòu)?qiáng)房企12.19、27.79個(gè)百分點(diǎn)，保利發(fā)展市場(chǎng)排名升至行業(yè)第二，市場(chǎng)占有率為3.4%，實(shí)現(xiàn)“進(jìn)三爭(zhēng)一”的規(guī)模目標(biāo)。

但在其銷(xiāo)售排名上升背后，保利發(fā)展多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳。其中，營(yíng)收利潤(rùn)雙雙下滑、毛利率連續(xù)三年下滑等現(xiàn)象較為突出。

“降價(jià)促銷(xiāo)”

公開(kāi)資料顯示，保利發(fā)展成立于1992年，隸屬于中國(guó)保利集團(tuán)。2006年7月，保利地產(chǎn)在上海證券交易所正式掛牌上市，是IPO重啟后首批企業(yè)中的第一家房地產(chǎn)上市公司。2018年，為體現(xiàn)公司多元化發(fā)展方向，公司更名為保利發(fā)展。

2021年，保利實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2811.08億元，同比下降1.37%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)270.11億元，同比下降27.37%；歸母凈利潤(rùn)183.47億元，同比下降33.01%。

對(duì)于歸母凈利潤(rùn)的下滑，保利發(fā)展將此歸咎于前期低利潤(rùn)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。

報(bào)告顯示，保利發(fā)展2022年毛利率22.01%，同比下降4.79個(gè)百分點(diǎn)；其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率21.8%，同比下降5.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，受行業(yè)整體下行影響，保利發(fā)展合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目帶來(lái)的投資收益下滑，2022年投資收益42.01億元，同比下降32.26%。

事實(shí)上，這并非是保利發(fā)展首次出現(xiàn)毛利率下滑，2020年至2022年，保利發(fā)展毛利率分別為32.56%、26.78%、31.99%，分別減少2.4個(gè)百分點(diǎn)、5.78個(gè)百分點(diǎn)和4.79個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三年下滑。

值得注意的是，除房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境因素外，企業(yè)自發(fā)的“降價(jià)促銷(xiāo)”行為或許是導(dǎo)致保利發(fā)展毛利率下滑一個(gè)重要原因。

2022年8月，有消費(fèi)者給安徽省合肥市長(zhǎng)豐縣委書(shū)記留言，投訴保利發(fā)展旗下項(xiàng)目長(zhǎng)豐保利和悅廬鳴項(xiàng)目底價(jià)促銷(xiāo)，擾亂市場(chǎng)。

據(jù)悉，該項(xiàng)目原價(jià)1.3萬(wàn)元-1.4萬(wàn)元/平方米，折后最低8000-9000元/平方米，近7折的優(yōu)惠，導(dǎo)致長(zhǎng)豐北城周邊的樓盤(pán)無(wú)法售賣(mài)。不過(guò)，在外部壓力之下，保利和悅廬鳴的降價(jià)計(jì)劃最終被叫停。

同月，位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)的保利庭瑞閱江臺(tái)現(xiàn)房項(xiàng)目突降近6000元/平方米引發(fā)全城關(guān)注。

據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目原均價(jià)18500元/平方米，由于去化壓力采取降價(jià)措施，當(dāng)時(shí)最多可降至12700元/平方米一口價(jià)任選，也就是平均每平方米降幅高達(dá)5800元。

由于降幅過(guò)大，該降價(jià)行為引發(fā)了巨大的社會(huì)輿論，老業(yè)主和購(gòu)房者同時(shí)涌向售樓處。最后因?yàn)槲錆h市漢陽(yáng)區(qū)房管局的介入，項(xiàng)目公司發(fā)布聲明稱(chēng)，公司已按相關(guān)規(guī)定要求，在9月1日停止了上述項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售，并通知了所有銷(xiāo)售人員。

由此不難看出，保利發(fā)展“降價(jià)促銷(xiāo)”或許能拉動(dòng)銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)，但同時(shí)壓低了毛利率，進(jìn)而導(dǎo)致利潤(rùn)下滑。這也是為何，保利發(fā)展雖然銷(xiāo)售規(guī)模排名有所提升，但成績(jī)單并不“好看”的原因。

勇?tīng)?zhēng)第一

在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，明確表示要沖規(guī)模的十強(qiáng)房企有三家，分別是招商蛇口、華潤(rùn)置地和保利發(fā)展。

其中，華潤(rùn)置地出于集團(tuán)“重塑華潤(rùn)”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，提出“再造一個(gè)華潤(rùn)置地”；招商蛇口想于2023年完成3300億的銷(xiāo)售目標(biāo)，在房企銷(xiāo)售額下滑的大背景下，招商蛇口有希望躍升第四；保利發(fā)展則在2022年提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)。

需要指出的是，雖然央國(guó)企逆勢(shì)擴(kuò)張是行業(yè)趨勢(shì)，但招商蛇口和保利發(fā)展的擴(kuò)張帶著少許東山再起的味道，尤其是兩家房企對(duì)于排名過(guò)于看重。

將時(shí)間拉回至2011年。彼時(shí)，穩(wěn)坐房企規(guī)模的前“四把交椅”的還是“招保萬(wàn)金”，但不久后，就被后來(lái)者“碧萬(wàn)恒融”給取代，尤其是保利發(fā)展，自2013年跌出行業(yè)前三后，行業(yè)名次長(zhǎng)期處于第五。

為了重回前三，保利發(fā)展在2017年對(duì)外提出要發(fā)起規(guī)模沖刺。

不過(guò)，受規(guī)模、資金等限制，保利發(fā)展不僅沒(méi)能提升名次，反而拉大了與萬(wàn)科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)的差距。從2020年銷(xiāo)售額上看，在萬(wàn)科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)步入五千億沖擊八千億的時(shí)候，保利發(fā)展銷(xiāo)售額不過(guò)4576億元。

就在大家認(rèn)為這一局面將繼續(xù)保持下去之際，恒大暴雷及其帶來(lái)的蝴蝶效應(yīng)意外給了保利發(fā)展擠進(jìn)前三的機(jī)會(huì)。 2021年，恒大實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額4356.3億元，從行業(yè)第二跌至行業(yè)第五，保利發(fā)展則憑借高出恒大543.4億元的差額成功升至行業(yè)第四，僅次于碧桂園、萬(wàn)科和融創(chuàng)。

也是在這年，保利發(fā)展對(duì)外提出了“進(jìn)三爭(zhēng)一”的規(guī)模目標(biāo)。沒(méi)想道2022年融創(chuàng)出局、萬(wàn)科保守，保利發(fā)展又得了大便宜，進(jìn)入行業(yè)第二。

如今，“進(jìn)三”完成的保利發(fā)展，便只剩下“爭(zhēng)一”。

據(jù)克而瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年碧桂園實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額4643億元，較保利發(fā)展的4573億元僅多出了70億。對(duì)于保利發(fā)展而言，想要完成這一目標(biāo)也并不困難，但問(wèn)題是，沖刺規(guī)模之后呢，保利發(fā)展又將何去何從？