（文/張志峰 編輯/馬媛媛）房地產(chǎn)的寒冬，連素有“利潤(rùn)王”之稱的中海地產(chǎn)也扛不住了。

日前，中海發(fā)布2022年業(yè)績(jī)報(bào)道顯示，企業(yè)去年?duì)I業(yè)收入1803.2億元，同比下降25.56%；毛利率21.29%，同比下降2.25個(gè)百分點(diǎn)；合約物業(yè)銷售額2947.6億元，同比下降20%。

盈利方面，企業(yè)去年歸母凈利潤(rùn)為232.6億元，同比大幅下降42.06%。

需要指出的是，這不僅是其營(yíng)收、利潤(rùn)同時(shí)連續(xù)第二年下滑，更是企業(yè)上市30年來，下降幅度最大的一年。

2021年同期，企業(yè)歸母凈利潤(rùn)為401.55億元，降幅8.54%。

不過對(duì)于未來樓市，董事長(zhǎng)顏建國(guó)依舊有著近乎盲目的“信心”。

他在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)折期，疊加疫情的影響，不確定性較大。但這些擾動(dòng)因素，都不會(huì)影響中海的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)，有信心成為世界一流不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商。

2023年銷售目標(biāo)增速超20%

對(duì)于2022年銷售、營(yíng)收、利潤(rùn)等業(yè)績(jī)?nèi)轿淮蠓禄脑?，顏建?guó)直言，疫情反復(fù)等因素，影響了銷售和工程進(jìn)度，結(jié)轉(zhuǎn)收入相應(yīng)減少，這使得毛利率有所下降，另外在財(cái)務(wù)上也做了一定的減值撥備。

不過2022年企業(yè)依然憑借2947.6億元銷售額跑贏同行，位列行業(yè)第五名，權(quán)益銷售額排名更提升至第三位。

其中，中海在北京、天津、廣州、深圳、廈門、杭州、香港的銷售額均超過百億元，北京更是一騎絕塵，銷售達(dá)493億元。

分區(qū)域來看，北部大區(qū)是為中海銷售額貢獻(xiàn)最多的地區(qū)，期內(nèi)銷售額達(dá)773.4億元，占比26.2%，其次是南部大區(qū)及東部大區(qū)，分別實(shí)現(xiàn)銷售額559.9億元及494.9億元，分別占比19.0%及16.8%。

同時(shí)，2022年中海繼續(xù)加強(qiáng)銷售回款，當(dāng)中北京、廣州、深圳、杭州、廈門及天津銷售回款理想，各城市均超過100億元。

特別是根據(jù)克而瑞發(fā)布的房企2023年一季度銷售數(shù)據(jù)，中海全口徑銷售額835億元，同比大增73%；權(quán)益銷售780億元，升至行業(yè)第二，距離第一的保利僅差不到20億元，為企業(yè)帶來了極大的自信。

因此當(dāng)同行們主動(dòng)降速，普遍不再披露全年增速目標(biāo)，把“活下去”“保交付”“現(xiàn)金流”放在首位時(shí)，顏建國(guó)卻堅(jiān)持強(qiáng)調(diào)“今天、明天、后天的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)方向不會(huì)變，無論從利潤(rùn)貢獻(xiàn)、周轉(zhuǎn)速度來看，住宅開發(fā)仍然是好生意?！?

他表示，中海會(huì)堅(jiān)守主航道，為住宅開發(fā)核心業(yè)務(wù)配置90%以上的資源。

中海行政總裁張智超順勢(shì)披露了2023年銷售增長(zhǎng)目標(biāo)——20%，這也是今年所有主流大房企中，增長(zhǎng)目標(biāo)最明確、最積極的。

對(duì)于20%的增幅，有投資人繼續(xù)追問這是否是保底概念，內(nèi)部目標(biāo)是否更高？

張智超表示，公司全年貨量7900億元，行業(yè)領(lǐng)先，且還沒有包含今年新增投資所產(chǎn)生的貨量供應(yīng)，這是今年銷售增長(zhǎng)20%的底氣所在，“我們內(nèi)部肯定有更高的目標(biāo)”。

拿地目標(biāo)金額超1200億

中海的“信心”在土地市場(chǎng)同樣得以體現(xiàn)。

財(cái)報(bào)顯示，在土拍遇冷的2022年，中海逆市新增土地儲(chǔ)備40宗，購(gòu)地金額1107.2億元，新增貨值2139.4億元。

其中，北上廣深四個(gè)一線城市占據(jù)了48.1%，將近一半。

要知道，除公開市場(chǎng)拿地外，中海作為央企，同時(shí)肩負(fù)著幫忙化解行業(yè)危機(jī)的社會(huì)責(zé)任，2022年收并購(gòu)?fù)度?06.6億元，不過其收購(gòu)標(biāo)的同樣集中在廣州、上海、成都等核心一線城市，時(shí)常被指“低價(jià)撿漏”。

截至2022年末，中海土地儲(chǔ)備為4389萬平方米，若加上聯(lián)營(yíng)企業(yè)中海宏洋的土儲(chǔ)，中海系列公司的儲(chǔ)備將達(dá)到6842萬平方米，這也是企業(yè)將銷售增速目標(biāo)定在20%高位的底氣所在。

對(duì)于2023年土地市場(chǎng)投資，中海管理層表示，在現(xiàn)金回款比較好的情況下，今年的投資仍將相對(duì)進(jìn)取，拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)的增長(zhǎng)。過程中會(huì)結(jié)合銷售、現(xiàn)金收入及公司財(cái)務(wù)狀況來實(shí)時(shí)調(diào)整和安排，同時(shí)將繼續(xù)尋求并購(gòu)機(jī)會(huì)。

這意味著，企業(yè)今年的購(gòu)地金額將在1200億元以上。

值得一提的是，在保持住宅開發(fā)為主業(yè)的基礎(chǔ)上，中海商業(yè)項(xiàng)目也有所突破。

2022年，中海商業(yè)物業(yè)收入達(dá)52.6億元，在疫情影響之下同比微增1.8%。

期內(nèi)，中海新增15個(gè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，包括5個(gè)購(gòu)物中心、1棟寫字樓、6家星級(jí)酒店、3棟長(zhǎng)租公寓，新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積88萬平方米。

短期內(nèi)無償債壓力

財(cái)務(wù)方面，中海也充分利用了作為央企的融資優(yōu)勢(shì)。

2022年，在全行業(yè)普遍融資不暢的背景下，中海依舊穩(wěn)定獲取融資943.2億元，其中境內(nèi)發(fā)行債券合共285億元。

境外融資方面，房地產(chǎn)行業(yè)境外債券斷崖式下跌的行情也未能影響中海，全年于境外共新簽200.4億元的貸款。

其中，在香港與12家銀行簽署121.1億港元的五年期銀團(tuán)貸款，是去年全行業(yè)房股金額最大的一筆銀團(tuán)貸款。另外還有一筆1億英鎊可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤俱樂部貸款，為中海境外首筆綠色融資。

截至2022年末，中海的總借貸金額為2703.9億元，包括銀行及其他借貸為1655.6億元，擔(dān)保票據(jù)及公司債券為1048.3億元。平均融資成本僅為3.57%，處于行業(yè)低位。

其中，一年內(nèi)到期的借貸金額393.6億元，占總借貸的14.6%。

相比之下，中海手持貨幣資金多達(dá)1103億元，是為數(shù)不多的有千億貨幣資金在手的房企，短期內(nèi)無明顯償債壓力。

這也是企業(yè)欲強(qiáng)行逆勢(shì)擴(kuò)張、大膽抄底的根本因素。

但令人擔(dān)憂的是，房地產(chǎn)開發(fā)雖說是政策敏感型行業(yè)，同樣受市場(chǎng)供需關(guān)系決定，若短期內(nèi)市場(chǎng)并未好轉(zhuǎn)，而企業(yè)消耗大量資金增加庫(kù)存，再?gòu)?qiáng)的財(cái)務(wù)底蘊(yùn)同樣無法硬抗。

同時(shí)，樓市下行周期逆勢(shì)擴(kuò)張，將另銷售端壓力倍增，快速增長(zhǎng)的渠道費(fèi)用和分銷費(fèi)用也將另企業(yè)盈利能力大幅削減。

數(shù)據(jù)顯示，中海2022年在營(yíng)收大幅下降25.56%的前提下，分銷費(fèi)用就超過39億元，反而較上年略微提升3.7%。

并且收到大幅舉債影響，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用同樣大幅提升22%。