（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）時(shí)隔一年，法院發(fā)布的一紙文書，消除公眾對(duì)謝娜、張杰購房“跳單”的質(zhì)疑。

4月4日，中國裁判文書網(wǎng)發(fā)布《上海雅鑾房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與上海思和資產(chǎn)經(jīng)營管理中心（有限合伙）中介合同糾紛一審民事判決書》，法院認(rèn)定謝娜、張杰購房不存在“跳單”行為。

中介費(fèi)超百萬元

將時(shí)間倒回至2022年2月。

彼時(shí)，一位化名為“H”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（以下簡(jiǎn)稱“H先生”）發(fā)布了一篇名為《謝娜、張杰跳單、威脅的中介感染了新冠》的文章，講述了張杰、謝娜夫婦在購買豪宅期間，存在“跳單”、不給中介費(fèi)的行為，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

H先生稱，曾于2019年6月21日和22日兩次帶領(lǐng)張杰、謝娜看房，但隨后以“不喜歡，不會(huì)購買”的理由結(jié)束了此次帶看。但不久后發(fā)現(xiàn)謝娜和其母親以重慶眉開眼笑文化傳媒有限公司的名義，購買了之前他帶看過的房源。

因此，H先生質(zhì)疑張杰、謝娜此舉是為避開大額中介費(fèi)，私下聯(lián)系房東購買該房源，而自己慘遭“跳單”。

據(jù)觀察者網(wǎng)此前報(bào)道，該房屋為上海思南公館東苑7號(hào)101室，房屋類型為公寓，用途是居住，面積341.77平方米，售價(jià)6200萬元，折合單價(jià)約18.14萬元。若以買家1%、賣家1%計(jì)算中介費(fèi)，總涉及到的中介費(fèi)合計(jì)為118.2萬元。

為爭(zhēng)取中介費(fèi)，H先生所在的雅鑾公司曾于2020年11月10日委托律師向張杰、謝娜發(fā)出《律師函》，稱雅鑾公司在2019年6月21日、22日陪同謝某、張某一行看房，因謝某方表示在滬不具有購房資格，但表達(dá)了考慮以公司名義買房的意向，看房后謝某方未再進(jìn)一步聯(lián)系雅鑾公司。之后，雅鑾公司了解到謝某方已經(jīng)以公司名義購買該房屋，故要求謝某、張某就是否購買該房屋或思南公館其他房屋作出書面答復(fù)。

但這和謝娜方表達(dá)的意思卻有些出入。據(jù)文書顯示，謝娜方表示，2015年謝娜因在思南公館拍攝節(jié)目，對(duì)思南公館比較熟悉，并在2019年向朋友表達(dá)過喜歡思南公館的想法，朋友隨即就向謝某的助理羅某推薦了霍某的微信。

“2019年6月21日，羅某通知霍某安排了看房，但是羅某沒有去，謝某和張某去了，因謝某和張某戶口都不在上海，考慮以公司名義購房，但是雅鑾公司認(rèn)為用公司名義購房也屬于限購范圍，所以謝某方之后沒有再看房以及聯(lián)系雅鑾公司。”謝娜方表示，直到2019年9月，謝娜和太平戴維斯公司唐華吃飯，從唐華處得知可以用公司名義購房。

于是，謝娜方面開始推進(jìn)購房計(jì)劃。2019年10，謝娜成立眉開眼笑公司；2019年12月，謝娜就聘請(qǐng)律師委托辦理看房買房的業(yè)務(wù)。2019年12月1日，謝娜的委托律師、太平戴維斯公司唐華、趙駿晨，眉開眼笑公司工作人員莫某去看了房屋，商定了購房方案。

“因正值年底，思和中心需要回籠資金，加上眉開眼笑公司全款購買，無需貸款，所以最終以5920萬元價(jià)格購買了系爭(zhēng)房屋，并于2020年2月辦理了過戶手續(xù)，2020年3月9日取得系爭(zhēng)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。”謝娜方說道。

各執(zhí)一詞

“跳單”并非嚴(yán)格意義上的法律概念，通常所稱的“跳單”是指委托人利用中介公司獨(dú)有信息而繞開中介公司直接與另一方簽訂買賣合同，從而減少自己應(yīng)當(dāng)支付的中介費(fèi)用或中介公司無法獲得應(yīng)得報(bào)酬的行為。

要想知道張杰謝娜是否“跳單”，必須先了解該房屋銷售的具體模式。

觀察者網(wǎng)了解到，該房屋歸屬于思和中心，為銷售房產(chǎn)，思和中心與雅鑾公司之間達(dá)成非獨(dú)家委托代理銷售合作的合意，但雙方未簽訂書面合作協(xié)議。且該房屋非獨(dú)家委托代理的房屋銷售，其他任何獲取房源的中介公司均有權(quán)居間該房屋。

為了維護(hù)帶看中介方利益，思和中心規(guī)定中介通過微信報(bào)備方式帶意向買家看房，并填寫《思南公館·東苑來訪登記表》，該來訪登記表中，有客戶姓名、聯(lián)系方式、來訪時(shí)間，同時(shí)還需要客戶簽字、中介公司業(yè)務(wù)員簽字以及銷售人員簽字。來訪登記表下方備注欄載明：客戶有效期為確認(rèn)之日起6個(gè)月，逾期需重新確認(rèn)。

雖然H先生確實(shí)帶看過該房屋，但無法出示來訪登記表，稱，“該看房單，思和中心并未讓雅鑾公司拍照留存，亦未交給雅鑾公司，意向買家實(shí)地看房后，表達(dá)了計(jì)劃購買系爭(zhēng)房屋的意愿，并表示其不具備在滬購房資格，擬考慮以公司名義購房，雅鑾公司客戶經(jīng)理霍某告知其可以注冊(cè)公司后購買，但之后意向客戶表示不再購買?！?

上述言論很快遭到了思和中心的反駁，其稱，“雖然雅鑾公司帶客戶看房，但是根據(jù)雅鑾公司向媒體披露的事實(shí)，其帶看的意向客戶并沒有確定購房，雅鑾公司帶客戶看房時(shí)亦未依據(jù)思和中心的要求提供意向客戶簽字的來訪登記表，因此雅鑾公司并未取得意向客戶委托其購房的授權(quán)。帶看房屋不代表中介關(guān)系成立，亦不代表提供了中介服務(wù)?！?

另值得一提的是，在思和中心看來，雅鑾公司主張的意向客戶為謝某、羅某，系自然人，而實(shí)際購房的為眉開眼笑公司，系法人，兩者是不同的法律主體?！八己椭行脑谡＝灰字胁粫?huì)去審核法人的股東構(gòu)成，只注重購房人是否有購房能力和付款能力，且在眉開眼笑公司購房過程中，雅鑾公司所稱意向客戶并未出現(xiàn)過，思和中心不存在‘跳單’?！?

眉開眼笑公司也表示，因?yàn)橄拶弳栴}，雅鑾公司沒有提出相應(yīng)的解決方案，否則，雅鑾公司理應(yīng)繼續(xù)跟進(jìn)后續(xù)事宜。此外，雅鑾公司的霍某沒有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)，在帶看房屋的過程中違反謝某方的事先告知，偷拍照片，故謝某方不愿委托雅鑾公司進(jìn)行中介，謝某方有權(quán)委托更好的中介公司提供服務(wù)。

“包括新開公司購房的限購問題、交易價(jià)格、稅費(fèi)、支付方式、交易流程等，太平戴維斯公司在與思和公司以及相關(guān)部門溝通后，就有關(guān)問題向謝某的委托律師作出詳細(xì)報(bào)告?！泵奸_眼笑公司坦言，太平戴維斯公司為購房提供了專業(yè)的意見和服務(wù)，價(jià)格也從原來雅鑾公司給出的6200萬元降至5920萬元，系爭(zhēng)房屋又非獨(dú)家代理，故眉開眼笑公司選擇房價(jià)低、服務(wù)更專業(yè)的公司進(jìn)行中介并無不當(dāng)。

“跳單”缺乏事實(shí)和法律依據(jù)

思和中心是否存在“跳單行為”？

法院指出，本案中，雅鑾公司帶謝娜看房的事實(shí)，雙方均無異議，本院予以確認(rèn)。但對(duì)于謝娜是否簽署了《思南公館·東苑來訪登記表》，是否獲得謝娜的居間授權(quán)，雅鑾公司并未提供相應(yīng)的證據(jù)。

“雅鑾公司稱來訪登記表由思和公司保存未交于雅鑾公司，而思和中心表示謝某并未簽署來訪登記表，由于該來訪登記表就目的而言主要是確認(rèn)客戶來源，是為了保護(hù)帶看中介公司的利益（是否享有6個(gè)月客戶有效期），思和中心并無必要在客戶簽字后不給雅鑾公司復(fù)印或者拍照?！痹诜ㄔ嚎磥?，對(duì)于雅鑾公司而言，在客戶簽字確認(rèn)后，其更應(yīng)主動(dòng)要求復(fù)印或者拍照留存，以為將來結(jié)算傭金之用，雅鑾公司疏于保障自身權(quán)利，其后果理應(yīng)由雅鑾公司承擔(dān)。

在無法排除雅鑾公司存在上述情況的同時(shí)，亦無法排除存在謝娜確未簽字的情況。因此，在無其他證據(jù)佐證的情況下，本院無法確認(rèn)雅鑾公司已經(jīng)獲得了謝娜的授權(quán)，雅鑾公司主張謝娜在《思南公館·東苑來訪登記表》簽字，并以此要求確認(rèn)雅鑾公司已獲得謝娜的客戶身份有效期6個(gè)月的意見，本院不予采信。

另值得一提的是，思和中心知道謝娜看過房，但是并不存在跳過雅鑾公司直接與謝娜或者眉開眼笑公司簽訂房屋買賣合同的跳單行為。

事實(shí)上，謝娜是通過委托太平戴維斯公司居間與思和中心洽談，思和中心亦按照結(jié)算傭金流程對(duì)太平戴維斯公司的相關(guān)資料進(jìn)行了審核，并按照合同價(jià)款的1%支付了傭金，不存在逃避支付傭金的行為。

對(duì)于張杰謝娜是否存在“跳單”行為，法院認(rèn)為，根據(jù)本案查明的事實(shí)，系爭(zhēng)房屋的中介模式是非獨(dú)家代理，且中介公司的傭金由系爭(zhēng)房屋的出售方支付，購房者無需支付傭金，在購房者與中介公司尚未簽署居間合同前，購房者完全可以通過公眾途徑獲悉房源信息，亦有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同的成立。

本案中，謝娜雖由雅鑾公司帶看房，但是在看房后，謝娜與雅鑾公司之間再無聯(lián)系。對(duì)此雅鑾公司認(rèn)為已經(jīng)向謝娜提供了以公司買房的方法，而眉開眼笑公司則認(rèn)為雅鑾公司告知謝娜以個(gè)人名義買房屬于限購，以公司名義買房也屬于限購，但雙方均未提供相應(yīng)的證據(jù)。

因此，在沒有相應(yīng)協(xié)議等證據(jù)證明的情況下，無法確認(rèn)雅鑾公司與謝娜之間僅憑帶看房即成立了中介合同關(guān)系，更無法確認(rèn)謝娜事先或事后知曉會(huì)承擔(dān)帶看房后另行委托其他中介的法律后果，謝娜與思和中心之間亦沒有“跳單”共謀的行為。故雅鑾公司要求認(rèn)定謝娜存在“跳單”共謀的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。