（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）萬科、華潤、中海“解禁”，越秀華發(fā)聯(lián)合體取消拍地資格......原本“平平無奇”的上海土拍首日看點極多。

4月18日，上海進行2023年首批次集中供地。本次供地共出讓19宗涉宅地塊，總出讓面積94.4萬平方米，總建面約198.9萬平方米，起價共計483.4億元，分為4天出讓。

出讓首日，2023年上海一批次首日土拍共競拍8宗地塊收金172億，其中，4塊地底價成交，競得房企分別為招商蛇口象嶼聯(lián)合體、龍湖建華建材聯(lián)合體、萬科、天和；4塊地溢價成交，競得房企分別浙江交投象嶼聯(lián)合體、南昌市政招商蛇口聯(lián)合體、中鐵置業(yè)、越秀。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，總體來看，房企在上海買地熱情比較高，但仍以國企、央企主導，民企只是少量參與，“說明市場有回溫，但是還沒到熱的程度，預(yù)計剩下的土地也基本會延續(xù)這一格局?！?

招商斬獲熱門地塊

上海首輪集中供地“未拍先火”，開拍更火，拍地網(wǎng)站更是火到超人數(shù)上限無法進入。

據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計，上海此次共出讓19宗涉宅地塊，供地首日推出浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)地塊、靜安區(qū)中興社區(qū)地塊、嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)地塊、松江區(qū)廣富林街道地塊及人民北路地下連通道、奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)地塊、浦東新區(qū)16號線周浦站周邊地區(qū)地塊、徐匯區(qū)田林街道地塊7塊地塊。

18日早間，推出的地塊競拍房企交少，供地節(jié)奏較為穩(wěn)定，先是招商蛇口象嶼地產(chǎn)聯(lián)合體以16.24億元底價競得浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)PDXC-02單元02-02地塊，樓面價20531元/平方米；隨后，越秀以總價7.24億元競得靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元306-04地塊，折合樓面價67936元/平方米，溢價率7.54%。

接下來競拍的三幅地塊均為底價出讓。龍湖與建華建材聯(lián)合體底價24.8億元競得嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)JDPO-0402單元42-07、43-02地塊，樓面價21250元/平方米；萬科以37.83億元底價競得松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)19-01、25-01號地塊及人民北路地下連通道，樓面價15200元/平方米；新天和實業(yè)底價12.2億元競得奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)30-07區(qū)域地塊。

18日下午出讓的浦東新區(qū)16號線周浦站周邊地區(qū)地塊，讓當天土拍熱度推至最高峰。

盧文曦介紹，該地塊周邊配套較為成熟，地塊東面是周浦小學，滬奉公路以東有醫(yī)院、超市、大型綜合商場等；周祝公路以南主要是住宅小區(qū)，居住氛圍相當充足；交通方面距離16號線周浦東地鐵站約900米，步行可達。

“此外，該地塊房地聯(lián)動價6萬/平方米，比去年的金橋拿下的周浦地塊上漲了4000元/平方米。”盧文曦稱，雖然有房地聯(lián)動價鎖定開盤價格，但如果成為“網(wǎng)紅”盤，市場人氣會特別高，去化不成問題，資金回籠就會特別順暢。

因此，該地塊共吸引13個競買人參與、熱度較高，導致土拍工作人員花了近6小時查驗參拍者資料，且由于越秀華發(fā)聯(lián)合體拍地資格出現(xiàn)問題，土拍系統(tǒng)出現(xiàn)短暫停止，直至晚上7點才恢復正常。

不過，在參拍過程中，該地塊不到3分鐘就觸及中止價進入一次性報價階段。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，“不過，有1家房企退出最后出價，也是這幅土地拍賣過程較為曲折的看點。畢竟好不容易到了最后，一般情況下運氣還是應(yīng)該要拼一拼的。”

經(jīng)過“廝殺”后，最后被招商聯(lián)合體以 17.31 億元拿下，溢價率為9.39 %，樓板價3.69萬元/平方米。最后出讓的徐匯區(qū)田林街道167-02（n）地塊則被中鐵置業(yè)通過一次性報價，以19.05億元競得，樓面價85505元/平方米，溢價率8.92%。

盧文曦感嘆，“最后招商聯(lián)合體獲得最熱地塊，說明拿地實力強大外，運氣也非常好?！?

萬科底價拿地

和其他房企參與土地競拍相比，中海、萬科、華潤三位“難兄難弟”頗有些鈕鈷祿甄嬛的“復仇”味道。

眾所周知，受2020年3月虹口“圍標事件”事件影響，華潤、中海、萬科三家房企被上海土拍市場暫時拉入了“黑名單”，限制其三年內(nèi)在公開市場的拿地行為。因而在這三年間，華潤、中海、萬科只能是上海土拍市場的旁觀者，眼看著招商蛇口、保利發(fā)展等房企取代自己成為上海土拍市場的座上賓。

以招商蛇口舉例，自44億接盤虹口圍標地塊后，招商蛇口在上海土拍市場風生水起，先后拿下虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊、徐匯濱江沿岸的斜土街道xh128D-06地塊和普陀中山北社區(qū)宅地等市區(qū)絕佳地塊。

數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，招商蛇口共在上海拿下2宗、5宗、10宗地塊，后兩年分別同比增加150%和100%。得益于拿地數(shù)量翻了幾番，招商蛇口在上海的全口徑銷售額從2020年的180.97億元，增長至2022年741.25億元，與此同時排名也從第八位上升至2022年的第一位。

盧文曦稱，自2020年調(diào)整土拍規(guī)則后，上海的土地項目基本都有利潤保證，也沒有很大的去化壓力。所以對于中海、萬科、華潤三家房企而言，可以說是錯過了在上海擴張的機會，將市場拱手于人。

而想重新奪回上海土地市場，華潤、中海、萬科勢必不能錯過上海2023年首批次集中供地。據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計，在19宗地塊的總量下，中海報名7宗、萬科報名10宗、華潤12宗。

為應(yīng)對華潤、中海、萬科的回歸，保利發(fā)展和招商蛇口采取廣撒網(wǎng)戰(zhàn)術(shù)，其中，招商蛇口報名15宗地塊、保利發(fā)展報名12宗地塊，除少數(shù)商住地未報名外，全部參拍。

不過，理想仍舊是理想，在首日的競拍中，中海、萬科、華潤并未重現(xiàn)影視劇中鈕鈷祿甄嬛回歸的爽文劇本。

從首日結(jié)果來看，僅萬科以底價競得松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)19-01、25-01號地塊及人民北路地下連通道，地塊成交價37.83億元，樓面價15200元/平方米。

而華潤參拍的桃浦地塊，在55輪報價后被浙江交投和象嶼地產(chǎn)聯(lián)合體競得；華潤、中海、萬科均有參拍的浦東周浦地塊最后被招商聯(lián)合體拿下；華潤、中海、萬科均有參拍的田林街道地塊最后被拿下中鐵置業(yè)拿下。

如此看來，剛剛回歸的中海、萬科、華潤還得在后續(xù)的競拍中增添些運氣。