（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3次土拍中斷、20余家房企挑燈夜戰(zhàn)、50家房企搶19宗地、28組競買人奪1宗地......為期4天的上海2023年首批次集中供終于落下帷幕。

4月18日至4月21日，上海共出讓19宗涉宅地塊，總出讓面積94.4萬平方米，總建面約198.9萬平方米，起價(jià)共計(jì)483.4億元。最后，19宗涉宅地塊全部成交，總成交金額519億，平均成交樓面價(jià)26089.9元/平方米，平均溢價(jià)率7.3%。

本輪土拍中，央企和國企仍是最大贏家。其中，保利包括聯(lián)合其他房企，拿到了3幅地塊，金地聯(lián)合體、象嶼聯(lián)合體等都有2幅地塊入賬。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，這些房企在上海有穩(wěn)定的拿地，有不錯(cuò)的營收，收益可以繼續(xù)拿地，形成良好滾動(dòng)，做到強(qiáng)者恒強(qiáng)。而且拿的地塊是熱門地塊，確保產(chǎn)品未來銷售不會(huì)有太大壓力，提前鎖定銷售業(yè)績。

“此外，國、央企拿地還是占到8成以上，從這點(diǎn)可以看出綜合實(shí)力上還是國、央企有優(yōu)勢?！痹诒R文曦看來，盡管上海土地?zé)岫容^高，但近期上海樓市銷售節(jié)奏有所降溫，勢頭沒有3月那么強(qiáng)，市場的反復(fù)也會(huì)令民企拿地上會(huì)比較保守。

盧文曦指出，民企不是沒有收獲，比如龍湖聯(lián)合體拿下江橋地塊，新華地產(chǎn)拿下金山亭林地塊等?！耙卜磻?yīng)出當(dāng)下房企的風(fēng)格，雖然市場在轉(zhuǎn)好，民企拿地方面還是比較保守。”

重頭戲：35家房企奪地

由于留出部分利潤空間，此次上海土拍熱情空前高漲。

據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，上海此次出讓的19宗涉宅地塊中，有11宗地塊吸引了10家及以上房企參與競拍，其中，有4宗地塊參拍房企超20家，且全部位于莘莊板塊和西虹橋板塊。另外，莘莊社區(qū)16A-07A地塊熱度最高，吸引33家房企奪地。

有意思的是，上述4宗地塊全部放在最后兩日。

土拍第三日，青浦2宗地如期出讓，青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊吸引萬科、華潤置地、中海、綠城中國、建發(fā)、廈門象嶼、廈門、深圳南山控股等13組競買人參與競拍，在第22輪競拍時(shí)觸及中止價(jià)29.89億元，轉(zhuǎn)為一次書面報(bào)價(jià)。  

最終，被上海泓喆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（華潤）以30.15億元競得青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊，樓面價(jià) 39769元/平方米，溢價(jià)率8.95%。  

青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊也吸引了華潤、中海、中鐵置業(yè)、金新城象嶼、建發(fā)聯(lián)發(fā)、中鐵建越秀、華發(fā)江蘇海潤、招商南山、安徽高速、大華、國貿(mào)葛洲壩路勁、大家、綠城、保利發(fā)展等20組競買人。

此外，該地塊因系統(tǒng)問題開拍至晚上約22點(diǎn)30分。最后，該地塊被華發(fā)江蘇海潤聯(lián)合體以19.19億元競得，溢價(jià)率8.98%，成交樓面價(jià)38689元/平方米。

作為本次土拍的重頭戲，兩宗莘莊地塊在土拍最后一天壓軸出場。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦介紹，莘莊雖然位于外環(huán)外，但整體已經(jīng)非常成熟，因此能有土地出來已經(jīng)是比較稀缺的事情。上一次莘莊土拍還是2015年，所以也導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)新盤供應(yīng)相當(dāng)稀少。區(qū)域內(nèi)改善需求多，后續(xù)不用擔(dān)心去化問題。

盧文曦進(jìn)一步指出，本次莘莊供應(yīng)兩幅地塊，均位于春申湖板塊，距離軌道交通12號(hào)線七莘路站大約1公里左右，步行可達(dá)，交通便利；周邊多個(gè)居住小區(qū)，幼兒園、小學(xué)、初中齊全；商業(yè)設(shè)施有莘莊維景印象城、華君廣場等，滿足日常生活需要。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也指出，莘莊的高熱度原因之一是本地改善型需求的推動(dòng)，由于很多居民是10多年前就居住于此，習(xí)慣了一個(gè)區(qū)域后，改善需求也往往會(huì)在同一區(qū)域進(jìn)行置換完成。

“總體來說，對(duì)于房企來說，越是這類需求集中而明確的板塊，拿地的風(fēng)險(xiǎn)自然就越小，越是有大規(guī)劃，前期銷售熱度高的板塊，拿地的動(dòng)力也越強(qiáng)?！睆埐ㄕf道。

因此，莘莊兩宗地塊成為本次土拍最熱門的兩宗地塊，閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊共吸引33家房企參與競拍；莘莊社區(qū)MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊共吸引28家房企參與競拍。

21日上午，首先出場的是閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊。該地塊有16個(gè)競買人中，其中僅4個(gè)聯(lián)合體，在拍賣師2次調(diào)整加價(jià)幅度后，2號(hào)直接報(bào)出“中止價(jià)”，競價(jià)過程前后不到30秒。

最后，該地塊被保利建工聯(lián)合體以13.09億元拿下，溢價(jià)率為8.52%，樓板價(jià)48105元/平方米。

接下來的重頭戲就只剩閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊了。該地塊共吸引同濟(jì)、中海、金隅、華潤、華發(fā)、大華、萬科、北京建工、金地商置、電建、海信、金融街、五礦、碧桂園、金茂、建華、天安&象嶼、中鐵置業(yè)&中鐵諾德、中華企業(yè)、保利&上海建工、華僑城、綠城、安徽高速、中鐵建&越秀、招商&南山、建發(fā)&聯(lián)發(fā)、國貿(mào)&葛洲壩、上海城建35家房企、28組競買人。

因系統(tǒng)問題，該地塊開拍至9點(diǎn)，最后被中華企業(yè)以總價(jià)20.105億元競得，成交樓面價(jià)48029元/平方米，溢價(jià)率8.47%。

中海顆粒無收

“重返上海灘的三家房企里，只有中海運(yùn)氣差了點(diǎn)?！睒I(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng)，原本以為萬科、華潤、中海會(huì)有一番大動(dòng)作，但從結(jié)果上看，不如預(yù)期。

據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在19宗地塊的總量下，中海報(bào)名7宗、萬科報(bào)名10宗、華潤12宗。 最后，華潤競得1宗、萬科競得2宗，中海顆粒無收。

雖然數(shù)量不多，但華潤和萬科競得地塊質(zhì)素不錯(cuò)。華潤競得的青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊，在本輪土拍中熱度排名第四，共吸引建發(fā)聯(lián)發(fā)聯(lián)合體、大華、招商南山聯(lián)合體、國貿(mào)葛洲壩路勁聯(lián)合體、中鐵置業(yè)、中海、象嶼天安聯(lián)合體、華發(fā)越秀聯(lián)合體、保利發(fā)展、萬科中鐵建聯(lián)合體、華潤、安徽高速、綠城這13組約20家房企參與競拍。

觀察者網(wǎng)了解到，該地塊在第22輪競拍時(shí)觸及中止價(jià)29.89億元，轉(zhuǎn)為一次書面報(bào)價(jià)。 最終被上海泓喆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（華潤）以30.15億元競得，樓面價(jià) 39769元/平方米，溢價(jià)率8.95%。  

萬科開局保守，首日以底價(jià)37.83億元競得的松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)19-01、25-01號(hào)地塊及人民北路地下連通道舉例，該地塊總建筑面積24.89萬平方米，但住宅面積僅10.68萬平方米，占比42.91%。

接下來的幾天，萬科雖有參與，但一直沒能競得地塊。直到土拍最后一天，萬科以聯(lián)合體搖中了閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，成交總價(jià)75.49億元，溢價(jià)率為8.98%，樓板價(jià)46402元/平方米。

值得一提的是，該地塊起始價(jià)69.23億元，是本輪供地中起始價(jià)最高地塊，對(duì)應(yīng)的土地開發(fā)面積也不少。數(shù)據(jù)顯示，該地塊土地用途為居住用地，出讓土地面積為65071.2平方米，建筑面積162678平方米。

“從地塊質(zhì)素上看，閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元地塊最佳?！北R文曦表示，該地塊面積大，適合房企多次開發(fā)，即使開發(fā)完成后也屬于一個(gè)中型社區(qū)，為萬科服務(wù)的引入做了鋪墊。

對(duì)比之下，中海顆粒無收，戰(zhàn)況慘烈。

盧文曦表示，中海報(bào)名7宗，但最終卻顆粒無收，一方面，是因?yàn)閳?bào)名數(shù)量太少，可拿地?cái)?shù)量減少；另一方面，或許是因?yàn)槿隂]在上海拿地，臨場經(jīng)驗(yàn)不是很多，導(dǎo)致其在一次性報(bào)價(jià)時(shí)和平均值存在一定差距。

據(jù)悉，自2020年首批集中供地起，上海便在房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，合理設(shè)定地塊起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。規(guī)定競價(jià)方式由原舉牌競價(jià)調(diào)整為“舉牌競價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”，舉牌競價(jià)未達(dá)到中止價(jià)的，以價(jià)高者得原則確定競得人；舉牌競價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)為一次書面報(bào)價(jià)，由最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的房企競得。

以此次出讓的閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHPO-0201單元13A-10A、13A-13A地塊舉例，該地塊平均價(jià)為130899.0625萬元，保利發(fā)展最為接近，以報(bào)價(jià)130900萬元、0.9375萬元的價(jià)差競得該地；中海報(bào)價(jià)130910萬元，價(jià)差10.9375萬元，以微弱的差距與該地塊擦肩而過。

在青浦區(qū)西虹橋小沫港西側(cè)52-20地塊競拍過程中亦是如此，雖然該地塊被華潤以-7.2143萬元的價(jià)差競得，但保利發(fā)展的價(jià)差也不大，為22.7857萬元，反觀中海價(jià)差高達(dá)162.7857萬元。

“麻將打得越多越精?！痹诒R文曦看來，即使地塊平均值要靠天時(shí)地利，但也離不開人和，“上海的一次性報(bào)價(jià)有技術(shù)含量也有運(yùn)氣成分，但不多參與積累經(jīng)驗(yàn)不可能能連續(xù)拿多個(gè)地塊。猜平均值有一定技巧，不是盲目拍腦袋。”