（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）5月24日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布2023年第二批次擬出讓居住用地項目清單。

據(jù)悉，清單共包括10宗涉宅地塊，用地面積總計24.34公頃，建筑面積共計104.85萬平方米，將于2023年5月25日至2023年8月25日期間發(fā)布出讓公告。從區(qū)位看，南山區(qū)1宗、寶安區(qū)1宗、龍華區(qū)2宗、光明區(qū)2宗、龍崗區(qū)3宗、深汕特別合作區(qū)1宗。

在10宗涉宅地塊，剛剛由商業(yè)用地調(diào)整為涉宅地塊的深超總地塊無疑是最受關(guān)注的存在。

觀察者網(wǎng)了解到，4月26日，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局發(fā)布對紅樹灣地區(qū)法定圖則DY04單元、DY08單元規(guī)劃調(diào)整的公示，將這兩地塊原為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的地塊進(jìn)行調(diào)整，其中一塊新增一所不少于27班九年一貫制學(xué)校用地，另一塊增加了建面超20萬平方米的居住用地。

此次出讓的地塊則是上述調(diào)整的地塊之一，宗地編號為T207-0060，用地性質(zhì)為“二類居住用地 +城市道路用地”，面積3.63公頃，建面20.77公頃。

該地塊之所以引人關(guān)注是因為其位于南山區(qū)沙河街道，也就是深圳灣超級總部基地，周邊TCL、神州數(shù)碼、中興通訊總部、OPPO國際總部、招商銀行總部等總部大廈建成或建設(shè)中。

“調(diào)規(guī)后一個月，迅速釋放到市場，目的還在于以中心區(qū)壓箱底的‘靚地’來捂熱土地市場，進(jìn)而從源頭上刺激房地產(chǎn)市場。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此宗地交易，大概率會創(chuàng)造“地王”，政府也希望由此信號激活市場信心，扭轉(zhuǎn)市場的預(yù)期。

同樣調(diào)整過用地性質(zhì)的還有寶安 A001-0212地塊。

在2022年深圳第二批集中供地中，該地塊土地計入容積率的總建筑面積不超過103880平方米，用途為商業(yè)用地+二類居住用地，其中，住宅建筑面僅46070平方米，且規(guī)定建成后普通商品住房銷售均價不得高于88600元/平方米（毛坯）。

由于住宅面積占比不到一半、限價基礎(chǔ)上房企難有利潤，導(dǎo)致該地塊雖靠近第五大道和歡樂港灣位置較好但卻讓一眾房企望而卻步，最終流拍。

此次重新上架后，該地塊用地性質(zhì)調(diào)整為“二類居住用地”，面積1.52公頃，建面8.23萬平方米，容積率5.4，成為本輪供地中僅次于南山深超總地塊的優(yōu)質(zhì)地塊。

此外，龍華深高北A811-0347地塊質(zhì)素也不差，距離深圳高級中學(xué)北校區(qū)約200米。資料顯示，該地塊用地性質(zhì)為“二類居住用地 +商業(yè)用地”，用地面積1.01公頃，建面7.29公頃，容積率7.2。

在李宇嘉看來，去年以來，深圳市場分化非常明顯，中心區(qū)改善高端盤去化塊、價值高，營利性強(qiáng)。如果細(xì)化區(qū)分不同盤源去化，高端改善盤去化周期短，到了“補(bǔ)這類庫存”的時候了。因此，這類土地也受開發(fā)商歡迎。政府供地迎合市場需求，估計屆時拍賣時也極大可能獲得多家開發(fā)商報名、頻繁舉牌的火熱場面，以激活土地市場。

李宇嘉進(jìn)一步表示，除深圳以外，近期各地供地均迎合市場需求，即供應(yīng)去化快、開發(fā)商歡迎的地塊，也就是中心區(qū)的“靚地”。比如，上海、深圳、廣州，都是如此，這類地塊也將會打造低密度、配套極佳的高端盤。

李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)下，缺的不是高端盤，這些高端盤只是小眾市場，也救不了市場。高端盤熱銷，既是市場分化的體現(xiàn)，也是市場需求不足的表征，更是供需極其不均衡的反映，這才是更應(yīng)該解決的問題。

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