（文/張志峰 編輯/馬媛媛）本著“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的定律，中海物業(yè)明明制造了今年最大的物業(yè)并購(gòu)案，卻連連遭到資本市場(chǎng)反對(duì)。

10月16日，在接連兩日大幅下跌超過(guò)24%之后，終于迎來(lái)小幅反彈，也讓企業(yè)管理層松了口氣。

截至午間，中海物業(yè)報(bào)6.95港元，漲幅7.75%，總市值228.4億港元。

事件發(fā)生于10月11日晚間，中海物業(yè)發(fā)布關(guān)聯(lián)交易收購(gòu)公告稱，擬從兄弟公司中國(guó)建筑國(guó)際旗下的力進(jìn)企業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱力進(jìn)企業(yè)）手里，收購(gòu)“中海通信”和“中海監(jiān)理”兩家全資子公司，代價(jià)不超過(guò)9.5億港元。

引發(fā)全行業(yè)關(guān)注的是，9.5億港元不僅刷新了今年物業(yè)行業(yè)最大并購(gòu)金額，同時(shí)也創(chuàng)造了17.54倍PE的收購(gòu)定價(jià)，遠(yuǎn)超2022年物業(yè)行業(yè)平均11.5倍的收購(gòu)PE。

根據(jù)公告，目標(biāo)企業(yè)是中海通信的唯一股東，而中海通信則為中海監(jiān)理的唯一股東。中海通信是國(guó)內(nèi)從事提供通信工程咨詢服務(wù)的企業(yè)，中海監(jiān)理則是政府主管機(jī)關(guān)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)，主要從事提供工程監(jiān)理及施工咨詢服務(wù)。

對(duì)于此次交易價(jià)格，中海物業(yè)給出了9.5億港元，約為17.54倍的收購(gòu)PE。根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年物業(yè)行業(yè)并購(gòu)標(biāo)的PE均值約11.5倍。顯然，中海物業(yè)這一收購(gòu)PE明顯高出了行業(yè)均值。

對(duì)此，中海物業(yè)解釋稱，與目標(biāo)集團(tuán)四家同類公司介乎于約15.92倍至約82.41倍的市盈率相比，平均市盈率約為34.93倍而中位數(shù)約為20.70倍，因此這一收購(gòu)PE屬公平合理。

盡管根據(jù)收購(gòu)協(xié)議，力進(jìn)企業(yè)及中國(guó)建筑興業(yè)將對(duì)本次交易的目標(biāo)集團(tuán)做出業(yè)績(jī)擔(dān)保，保證其截至今年末的未經(jīng)審核綜合除稅后純利將不少于5000萬(wàn)港元。倘若未能達(dá)到保證溢利金額，前者會(huì)對(duì)中海物業(yè)作出補(bǔ)償，并用作初始代價(jià)調(diào)整。

但從近兩年目標(biāo)集團(tuán)均超6000萬(wàn)港元的稅后純利來(lái)看，5000萬(wàn)港元的溢利保證難度相對(duì)較低。

因此，機(jī)構(gòu)和投資者普遍認(rèn)為收購(gòu)作價(jià)偏高，可能對(duì)中海物業(yè)未來(lái)發(fā)展帶來(lái)更大不確定性，紛紛調(diào)低中海物業(yè)目標(biāo)價(jià)。

如10月13日，野村發(fā)布報(bào)告指，中海物業(yè)此次收購(gòu)作價(jià)偏高，而該公司管理層未能解決兩個(gè)主要問(wèn)題：收購(gòu)的監(jiān)理業(yè)務(wù)盈利前景平庸，以及收購(gòu)的交易估值倍數(shù)不具吸引力。“此次收購(gòu)自2015年分拆上市以來(lái)，中海物業(yè)管理層采取的首次違背股東利益的重大決定，料將削弱往績(jī)及損害估值，因此將公司目標(biāo)價(jià)由13.2港元大幅下調(diào)至7.1港元。”

福瑞也在同日發(fā)布報(bào)告稱，由于無(wú)形資產(chǎn)入賬和現(xiàn)金回收不確定性，該宗交易可能會(huì)導(dǎo)致?lián)軅滹L(fēng)險(xiǎn)，下調(diào)目標(biāo)價(jià)由12港元下調(diào)至11港元；中信證券也將中海物業(yè)目標(biāo)價(jià)由10.7港元下調(diào)至9.6港元。

事實(shí)上在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中海方面對(duì)于這筆交易給出高價(jià)，很容易理解——欲抓住最后一波規(guī)模擴(kuò)張的窗口期，坐穩(wěn)行業(yè)第一寶座。

正如中海集團(tuán)董事、中海物業(yè)董事局主席張貴清在10月12日的第六屆中國(guó)物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展論壇上所說(shuō)，“資本市場(chǎng)上，物業(yè)行業(yè)的資本窗口逐漸關(guān)閉，資本市場(chǎng)PE觸底回彈至合理位置，但整體而言仍是輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定、抗周期性強(qiáng)的行業(yè)，基本屬性沒(méi)有發(fā)生改變?！?

他表示，經(jīng)過(guò)近幾年行業(yè)洗牌和市場(chǎng)檢驗(yàn)，頭部企業(yè)因資源稟賦、品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模效應(yīng)和長(zhǎng)期積累的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，領(lǐng)先作用更加明顯，在規(guī)模、業(yè)績(jī)等方面均處于行業(yè)前列，且在行業(yè)中的貢獻(xiàn)持續(xù)加大。同時(shí)，高速增長(zhǎng)已接近尾聲，但行業(yè)集中度持續(xù)增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局愈加凸顯，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇。

10月16日，對(duì)于中海物業(yè)股價(jià)的小幅反彈，摩根大通也發(fā)表報(bào)告認(rèn)為，中海物業(yè)并購(gòu)案雖然交易定價(jià)過(guò)高且沒(méi)有必要，但市場(chǎng)反應(yīng)過(guò)度，因?yàn)榻灰滓?guī)模并不大，且交易后的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)仍偏向于非周期性業(yè)務(wù)。

不過(guò)話雖如此，摩根大通也將中海物業(yè)的目標(biāo)價(jià)由11港元下調(diào)至9港元。

此外，花旗還在下調(diào)目標(biāo)價(jià)的同時(shí)，表示由于投資者對(duì)并購(gòu)理由、現(xiàn)金使用獨(dú)立性和關(guān)聯(lián)交易的憂慮，股價(jià)可能短期內(nèi)受壓。

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