（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）降二套首付比例、調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)，為穩(wěn)樓市深圳一天連出兩個“王炸”。

11月22日，深圳官宣，自11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。此次調(diào)整降低了居民購買二套住房的購房資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。

同日，深圳市住房和建設(shè)局對普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化，規(guī)定需同時滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0）、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）等兩個條件。

據(jù)悉，本次調(diào)整擴(kuò)大了享受優(yōu)惠政策普通住房的范圍，可以使更多購房家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低購房成本，更好地滿足合理住房需求。

新政“精細(xì)化”特點明顯

和此前出臺的政策相比，深圳此次出臺的新政“精細(xì)化”特點明顯。

首先在降首付上，多地將重點放在首套房上，而此次深圳不僅將二套房納入政策里，甚至不再區(qū)分二套房首付比例中的普通和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，說明政策更加務(wù)實。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次深圳調(diào)整樓市政策，沒有從限購?fù)顺龅慕嵌热胧郑瞧胀ㄗ》績?yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)和二套房首付比例，遵從降低住房交易成本，滿足改善型住房需求的政策本源。也就是政策小步快跑，沒有一次性到位，下一步政策調(diào)整預(yù)留了空間，先觀察此次調(diào)整的效果再說。

與此同時，深圳在規(guī)定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)上，不再局限于總價。

據(jù)原規(guī)定，深圳普通住房標(biāo)準(zhǔn)需同時滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0）、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）、實際成交總價750萬元以下（含750萬元）等三個條件。

但這并不符合當(dāng)下的實際情況。據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，多地普通住宅標(biāo)準(zhǔn)都是2016年以前的，并不匹配當(dāng)下的實際房價水平，自然導(dǎo)致‘普通住宅被認(rèn)定為非普通住宅’，為此消費者還要承擔(dān)更多的稅費。

李宇嘉進(jìn)一步補充，深圳在2019年就采取過降低普通住房優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn) ，事實上是調(diào)低了住房交易的成本?！暗捎谇皫啄攴績r上漲比較快。普通住房標(biāo)準(zhǔn)一直沒有調(diào)整，民間一直呼吁很多住房交易被豪宅化。此次調(diào)整能夠釋放一部分改善型需求，促進(jìn)住房交易?！?

嚴(yán)躍進(jìn)指出，深圳政策出臺后，“會利好部分總價超過750萬房子的交易，尤其在稅費等方面可以享受利好?！?

政策效果難以為繼

盡管如此，業(yè)內(nèi)對政策效果依舊不太樂觀。

李宇嘉坦言，預(yù)計下調(diào)利率將帶動一部分需求釋放，但后續(xù)仍要有其他降成本政策跟進(jìn)，實現(xiàn)多方利好政策、降成本降門檻政策疊加。同時也更加需要在開發(fā)商、業(yè)主積極降價，居民端就業(yè)和收入能逐漸穩(wěn)定，唯有此供需兩端同步發(fā)力，收入基本面明顯好轉(zhuǎn)，商品房交易才能穩(wěn)定下來。

房地產(chǎn)從業(yè)人士陳佩也表示，利好改善群體，刺激市場尤其是改善市場回暖，效果肯定有，但不會特別大?！疤嵴袷袌鲂判模粌H要降低購房成本，更關(guān)鍵的是要穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)就業(yè)，讓大家對未來收入增長有信心?！?

之所以這么說，是因為深圳自8月以來陸續(xù)出臺認(rèn)房不認(rèn)貸、房貸利率下調(diào)等政策，效果雖有但難以為繼。

8月30日，深圳正式官宣認(rèn)房不認(rèn)貸的新政策，表示居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

和預(yù)期一樣，新政在一定程度上帶動商品房市場的整體活躍度。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后的第一周（9月4日-9月10日）深圳二手房交易量環(huán)比上漲26%，第二周（9月11日-9月17日）深圳二手房交易量環(huán)比再漲10%，在售量突破5.6萬套。

但需要指出的是，8月底政策松綁以來，盡管市場交易有所好轉(zhuǎn)，但逐周減弱，到9月底政策效果明顯減弱。

李宇嘉指出，從客戶需求來看，看房量明顯上升但購買決策呈現(xiàn)遲緩特征，意味著基于樓市基本面及預(yù)期，以及居民收入和就業(yè)預(yù)期，剛需和換房需求潛力大，但消費能力和意愿明顯不足，迫切需要全民降低交易成本、購房成本。

在此基礎(chǔ)上，深圳在剛需和和置換最為敏感的“房貸利率”上下了功夫。

據(jù)深圳特區(qū)報消息，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局聯(lián)合宣布，從9月29日起調(diào)整優(yōu)化個人住房貸款利率下限，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點。

在此之前，深圳首套、二套房的利率水平分別為4.5%（LPR+30bp）和 4.8%（LPR+60bp），此次分別下調(diào)至4.1%(LPR-10bp)、 4.5%(LPR+30bp）。

這是什么概念？以首套房為例，等額本息30年還款，原來100萬貸款月供5067元，現(xiàn)在是4832元，減少了235元左右。

“腰部”實力較弱

“支撐深圳過去樓市繁榮的很大程度上是房價的預(yù)期，以及大量的資金的涌入。”李宇嘉坦言，當(dāng)這個外部的環(huán)境不具備了以后，深圳樓市面臨著一定的下墜的壓力。

據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年9月，深圳全市一手住宅網(wǎng)簽成交2076套，環(huán)比下跌6%，已經(jīng)連續(xù)兩個月下跌；二手住宅過戶成交2400套，成交套數(shù)環(huán)比微跌1%。

此外，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳10月份新建商品住宅和二手住宅的銷售價格環(huán)比均下降0.5%，同比變化分別是下降2.8%、1.3%。

將時間進(jìn)一步拉大，“事實上自2021年5月份開始到現(xiàn)在，深圳二手房價格連續(xù)下跌了兩年半左右，目前新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊?！崩钣罴握f道。

有媒體報道，與2021年掛盤均價進(jìn)行對比，深圳兩年掛盤量都較高的1884個有效小區(qū)中，共有1806個小區(qū)掛牌價下跌，占比總樓盤數(shù)的95.9%。其中，占比最高的是下跌10%-20%的范圍，占比50.7%，超總跌幅小區(qū)的半數(shù)；其次是跌幅在20%-30%的范圍，占比26.4%；跌幅小于10%的樓盤占比15.3%。

跌幅最高的樓盤是位于羅湖蓮塘片區(qū)的仙桐馨苑，目前掛盤均價為5.3萬元/平方米，2021年掛盤均價為9.1萬元/平方米，下跌了42.3%。而該樓盤的指導(dǎo)價為5.18萬元/平方米，如今掛盤價已經(jīng)基本跌到了指導(dǎo)價水平。

基于此，李宇嘉直言“市場預(yù)期非常悲觀，已經(jīng)形成了下跌預(yù)期和實際下跌的循環(huán)。”

李宇嘉進(jìn)一步指出，實際的剛性和改善性需求對于深圳來講，相比其他城市又有一個弱點，就是中等收入人群數(shù)量相對較少，真正的人口結(jié)構(gòu)就是少量的高收入人群，少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的結(jié)構(gòu)。

換言之，深圳的“腰部”實力較弱，這是當(dāng)前樓市難以穩(wěn)定住的一個最大的弱點。

“需求端的政策可以釋放一部分被政策擠壓的需求，但很難對當(dāng)前疲弱的需求形成帶動作用?！痹诶钣罴慰磥?，目前樓市的需求主要是高房價供給與大多數(shù)中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾，但除此之外，更重要的是普遍的對房價和樓市前景預(yù)期的不樂觀。