（文/張志峰 編輯/馬媛媛）盡管政策端利好消息不斷釋放，但房地產(chǎn)行業(yè)仍未見好轉(zhuǎn)跡象。

11月29日，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)發(fā)布研報(bào)預(yù)期，2024年中資房企的經(jīng)營環(huán)境仍將充滿挑戰(zhàn)，但在政府支持政策的提振下，高線城市的銷售額應(yīng)逐步回穩(wěn)，從而為市場(chǎng)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。

不過在惠譽(yù)看來，市場(chǎng)復(fù)蘇將是一個(gè)漫長的過程，“房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)再像前兩輪周期有明顯反彈，而是會(huì)步入一個(gè)緩慢下行的新常態(tài)。”

研報(bào)預(yù)計(jì)，2024年全年合同銷售額將下降0%-5%，這意味著該年度將實(shí)現(xiàn)收入10萬億-10.5萬億元人民幣。房地產(chǎn)行業(yè)的分化格局或?qū)⒊掷m(xù)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的銷售額在未來12個(gè)月內(nèi)將趨于穩(wěn)定，而低線城市消納未售出存量住房的道路依舊漫長。

京滬兩大項(xiàng)目接連易主

在此背景，近年來在土地市場(chǎng)及融資市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼的部分央國企，也開始出售旗下部分資產(chǎn)。

11月28日，中糧集團(tuán)旗下核心房地產(chǎn)上市平臺(tái)大悅城控股發(fā)布公告稱，已成功出讓旗下上海鵬利置業(yè)所有股權(quán)，交易對(duì)價(jià)41.42億元，目前交易已完成。

而上海鵬利置的核心資產(chǎn)便是幾年前名噪一時(shí)的上海頂級(jí)豪宅——中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目的5、6、7號(hào)樓，房屋類型為公寓。項(xiàng)目位于上海陸家嘴金融核心區(qū)，毗鄰湯臣一品，擁有黃浦江畔頂級(jí)江景。

中糧海景壹號(hào)

此次交易也宣告，大悅城持有15年的中糧海景壹號(hào)最后三棟公寓正式易主。

值得一提的是，接盤方上海邕鵬實(shí)業(yè)有限公司（下稱“邕鵬實(shí)業(yè)”）背后股東，為房地產(chǎn)行業(yè)久違的“煤老板”。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，邕鵬實(shí)業(yè)由自然人余虹澤和劉彥操分別持有70%及30%股份。

其中，大股東余虹澤為內(nèi)蒙古多家能源公司的關(guān)聯(lián)方，比如在內(nèi)蒙古明滿能源有限責(zé)任公司擔(dān)任執(zhí)行董事，而內(nèi)蒙古明滿能源有限責(zé)任公司又是由內(nèi)蒙古滿世煤炭集團(tuán)股份有限公司99%持股。

二股東劉彥操亦在鄂爾多斯市匯峰煤炭能源有限公司、鄂爾多斯市德潤天澤股權(quán)投資有限公司等多家能源公司擔(dān)任法人代表，其中德潤天澤又是由準(zhǔn)格爾旗博遠(yuǎn)煤炭運(yùn)銷有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古滿世煤炭集團(tuán)股份有限公司等持股。

無獨(dú)有偶，幾乎與中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目同期掛牌出讓的還有子公司北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司持有的北京市東城區(qū)安定門外大街208號(hào)的中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目，交易價(jià)格42.56億元，受讓方為中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司。

華僑城多地核心項(xiàng)目掛牌

而就在幾天前，另一家房企華僑城也將南京市建鄴區(qū)的NO.2015G61地塊（A地塊）掛上貨架。

該地塊所在項(xiàng)目華僑城歡樂濱江因包含南京超級(jí)地標(biāo)“河西南摩天輪”，而備受關(guān)注。

尚在開發(fā)中的河西南摩天輪項(xiàng)目

不同于其他專注于住宅開發(fā)的央企，重倉文旅地產(chǎn)的華僑城在此輪下行周期中遭遇的現(xiàn)金流壓力更早凸顯，其變賣資產(chǎn)回血的進(jìn)度也在近年來逐步加速，出現(xiàn)在清單中的標(biāo)的資產(chǎn)，也從不知名的虧損項(xiàng)目開始，漸漸變成了上海、西安、南京、成都等核心城市的地標(biāo)級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。

如11月21日掛牌的上海蘇河灣項(xiàng)目酒店系列資產(chǎn)，就是華僑城（上海）置地手中的重要資產(chǎn)，包含知名的寶格麗酒店、寶格麗公寓，以及各類配套用房，轉(zhuǎn)讓底價(jià)24.3億元。

11月17日，西安華僑城實(shí)業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓的“曲江新區(qū)太平坊項(xiàng)目”，旁邊就是大唐不夜城大慈恩寺遺址公園等地標(biāo)。

同日，華僑城掛牌出讓“成都文化旅游發(fā)展股份有限公司2500萬股股份”，包含華僑城在成都安仁古鎮(zhèn)項(xiàng)目的大量主體權(quán)益。

經(jīng)營業(yè)績(jī)方面，華僑城的虧損幅度相較大悅城更為嚴(yán)重：前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約123.21億元，同比減少4.38%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約-20.4億元，同比減少9813.98%。

截至2023年三季度末，華僑城賬面貨幣資金423.92億元，對(duì)應(yīng)的債務(wù)卻高達(dá)1373.83億元。盡管企業(yè)2023-2024年度已獲得控股股東華僑城集團(tuán)的400億元借款額度，但對(duì)于企業(yè)龐大的債務(wù)和資金難題，仍非長久之計(jì)。

也正因此，華僑城只得緊抓最后一根“救命稻草”，無奈選擇變賣核心資產(chǎn)充實(shí)現(xiàn)金流。

民企亦有利好消息傳出

相較于央國企，民營房企的處境則更加令人擔(dān)憂。

盡管去年至今，有關(guān)房企融資的支持政策頻出，從“金融16條”到“三支箭”，從信貸、債券、股權(quán)三方面支持房地產(chǎn)企業(yè)融資政策陸續(xù)落地。

11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合召開得金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，還特意提及，支持規(guī)范經(jīng)營的民營房企持續(xù)發(fā)展，積極發(fā)揮“央地合作”增信模式作用，促進(jìn)解決民營房企發(fā)債難問題。

隨即有50家規(guī)模房企被融資“白名單”的市場(chǎng)消息傳出，稱包括出險(xiǎn)房企在內(nèi)的多家民營房企均會(huì)被列入其中。

但截至目前，真正能夠從信貸、債券、股權(quán)三方面獲得融資支持落地的民營房企卻屈指可數(shù)，更遑論出險(xiǎn)房企。

不過，這并不代表出險(xiǎn)房企就此躺平，在利好政策加持下，近期多家民營房企債務(wù)展期、債務(wù)重組方案順利進(jìn)行。

11月30日早間，大連萬達(dá)商管發(fā)布公告稱，一筆即將到期的6億美元債的調(diào)整還款計(jì)劃方案獲得99.3%以上債券持有人同意。

根據(jù)調(diào)整方案，萬達(dá)計(jì)劃在未來1年內(nèi)分4次還清該筆美元債，不涉及其他公開債的調(diào)整，且未來也不會(huì)調(diào)整，還款來源于穩(wěn)定的租金收入和珠海商管分紅。

公告稱，發(fā)行人、附屬擔(dān)保人和公司對(duì)債券持有人表示最深切的感謝，能夠在短時(shí)間內(nèi)取得多數(shù)債券持有人的支持，這證明了債券持有人對(duì)發(fā)行人、附屬擔(dān)保人的信心，此次債券的展期能夠使得公司緩解近期流動(dòng)性壓力，以應(yīng)付預(yù)期的未來現(xiàn)金流。

而幾天前，出險(xiǎn)頭部房企融創(chuàng)也傳出利好消息，稱公司境外債務(wù)重組的各項(xiàng)條件已獲滿足，重組在11月20日正式生效。這也使其成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。

融創(chuàng)預(yù)計(jì)，此次境外債重組對(duì)于企業(yè)降債規(guī)模達(dá)45億美元，加之今年年初已完成了160億元的境內(nèi)債重組，整體債務(wù)重組規(guī)模折合人民幣約900億元。

但在惠譽(yù)看來，盡管政府旨在改善民營房企融資渠道的舉措密集出臺(tái)，但國有房企的優(yōu)勢(shì)地位或?qū)⒃?024年進(jìn)一步擴(kuò)大。預(yù)期中國政府將繼續(xù)致力于遏止房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力波及系統(tǒng)穩(wěn)定性，并將發(fā)布后續(xù)措施避免因未完工房地產(chǎn)項(xiàng)目積壓及房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面干擾。