（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）住房的需求變了。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《中國人口普查年鑒-2020》，詳細披露了第七次人口普查的分項數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米。

與此同時，當代年輕人選擇房源的標準正在不斷改變。據(jù)《2023年青年置業(yè)報告》顯示，青年置業(yè)選擇房源時，地理位置、小區(qū)周邊配套、交通情況、房屋價格、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、面積戶型等都是青年購房者關(guān)注的因素，此外他們還會關(guān)注社區(qū)品質(zhì)，對小區(qū)的安全防范情況、社區(qū)文化氛圍的關(guān)注度較高。

換言之，當代年輕人已經(jīng)不滿足于“有得住”，他們更想“住得好”。

從“有沒有”到“好不好”

提到住得好，購房者想到的大多數(shù)是房屋周邊交通、商場、醫(yī)院、學校、公園，亦或是小區(qū)內(nèi)綠化、房屋裝修設(shè)計等硬件設(shè)施。但對于萬科來說，住得好，不僅是有好房子，還要滿足人們?nèi)找嬖鲩L的生活所需。

這就涉及到一個“完整社區(qū)”的概念，最早由中國工程院和中國科學院兩院院士吳良鏞于2010年在上海世博會閉幕大會演講中提出。他認為：“社區(qū)是人最基本的生活場所，社區(qū)規(guī)劃與建設(shè)的出發(fā)點是基層居民的切身利益。不僅包括住房問題，還包括服務(wù)、治安、衛(wèi)生、教育、對內(nèi)對外交通、娛樂、文化公園等多方面因素，既包括硬件又包括軟件，內(nèi)涵非常豐富，應是一個‘完整社區(qū)’的概念?！?

在隨后的推廣和試點中，業(yè)內(nèi)對“完整社區(qū)”的概念進行了詳細界定：指在居民適宜步行范圍內(nèi)有完善的基本公共服務(wù)設(shè)施、健全的便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、完備的市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、充足的公共活動空間、全覆蓋的物業(yè)管理和健全的社區(qū)管理機制，要符合這六大標準，且居民歸屬感、認同感較強的居住社區(qū)。

要知道，能滿足上述任一兩三條標準的新房項目，大概率都會成為當?shù)氐摹熬W(wǎng)紅盤”，更何況要同時滿足六條標準。

因而直至2022年10月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部才正式開始推動“完整社區(qū)”建設(shè)試點工作。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門印發(fā)通知顯示，決定在全國選取106個社區(qū)，開展為期兩年的完整社區(qū)建設(shè)試點。各地要聚焦為民、便民、安民服務(wù)，及時解決群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題。

這正是近些年萬科的擅長方向。

萬科曾表示，當下，城市向外擴張的機會已經(jīng)很少，越來越多的是城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的更新調(diào)整，因此新項目的功能都需要高度復合。為了適應上述特點，萬科選擇了開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的戰(zhàn)略。

事實上，業(yè)內(nèi)向來對萬科的項目頗有期待。無論是在一片稻田上建起來的萬科城市花園、首創(chuàng)“鄰里式”養(yǎng)老模式的隨園嘉樹，還是成為網(wǎng)紅打卡地的城市更新項目上生·新所，都獲得了不俗的反饋和評價。

在這樣的情況下，萬科正在落地的項目也向著“完整社區(qū)”打造，確實讓購房者狠狠期待住。

“先天”優(yōu)勢

想要實現(xiàn)“完整社區(qū)”，需要具有極強的前瞻性戰(zhàn)略布局眼光。

這是因為完善的基本公共服務(wù)設(shè)施、完備的市政配套基礎(chǔ)設(shè)施往往需要“先天”具備，很難靠“后天”養(yǎng)成。

拿2023年上海首輪土拍舉例，萬科競得2宗地塊，分別以底價37.83億元競得的松江區(qū)廣富林街道地塊、以75.49億元總價搖中的閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊，也就是現(xiàn)在的海上映象和朗拾花語。

兩個項目都具備上述兩項資源優(yōu)勢。

萬科·海上映象效果圖

其中，萬科·海上映象位于五大新城中的松江新城，區(qū)域內(nèi)“產(chǎn)學研”融合，教育、醫(yī)療、商業(yè)、公園等資源一應俱全。僅產(chǎn)業(yè)上，松江新城憑借長三角科創(chuàng)策源地G60科創(chuàng)云廊集聚40多家世界500強，吸引了騰訊AI、復宏漢霖生物醫(yī)藥、海爾智谷、上海超硅等千百億級項目入駐。

朗拾花語也不例外。該項目處于15號線（已開通）、19、23號線（在建）以及機場聯(lián)絡(luò)線（在建）四軌交匯，距離15號線虹梅南路站步行僅約400米，5站到上海南站，6站到漕河涇；同站還可以與19號線換乘，直通前灘、上海世博園區(qū)。

另外，圍繞三條軌交，整個閔行新中心及周邊片區(qū)規(guī)劃了5大城市TOD，朗拾花語所在的梅隴新中心就是其中之一。

朗拾花語效果圖

據(jù)悉，該綜合體以TOD理念打造功能無縫銜接的綜合樞紐，沿景洪路兩側(cè)打造約120米城市高地，沿春申塘打造濱水地標，優(yōu)化基礎(chǔ)教育和公共服務(wù)布局。其中，商業(yè)商辦量約47.61萬平方米，綠地總面積約24.37公頃，形成集聚商業(yè)服務(wù)、總部辦公、品質(zhì)居住、文化休閑的功能高地。

“后天”努力

“完整社區(qū)”的建成更多還需要后天努力。

萬科正是這方面的佼佼者。萬科·海上映象緊挨的松江印象城目前已成為上海西南片區(qū)“商業(yè)+文化+體育”城市地標級商業(yè)。

松江印象城一期實景圖

據(jù)介紹，開業(yè)首日，松江印象城迎來了26萬客流，并以2380萬元的銷售額獲得單日營業(yè)額全國第一。

另外，印象城二期已在緊鑼密鼓推進中，以其約40萬平方米總體量或?qū)⒊蔀槿珖谒淖?、上海第三座印象城MEGA巨型購物中心。屆時將超越南翔印象城MEGA，成為上海純購物中心中體量較大的商業(yè)體。

不僅是商業(yè)中心，萬科社區(qū)管理也毫不遜色，甚至一度成為購房者購買萬科新房項目的主要原因。而若要體現(xiàn)萬科健全的社區(qū)管理機制，四季都會無疑是最好的例子。

自2019年起進行“大社區(qū)”四季都會開發(fā)之初，萬科就提出應將5個分散地塊、近90萬方的建設(shè)看做一個完整的生活空間來打造，通過規(guī)劃的創(chuàng)新來打破物理空間的界限。

四季都會CO·life體驗中心實景圖

據(jù)悉，規(guī)劃方案以家為原點，將第三空間、活動中心、社區(qū)商業(yè)、口袋公園等生活場景相連，構(gòu)建多動線的大社區(qū)軌跡，延伸家的生活邊界。

目前，楊行鎮(zhèn)現(xiàn)已建設(shè)2條地鐵線（1號線和3號線），以及規(guī)劃中3條地鐵線，其中1號線為城市主線，可直達交通樞紐上海站和南站；規(guī)劃中的上海寶山站將成為比肩虹橋站的市級交通樞紐，其總建筑面積305萬方，將進一步加強城北高鐵出行的便利性。

與此同時，楊行鎮(zhèn)已于2019年開放白沙公園，其為寶山區(qū)第三大城市公園，總面積近30萬方；楊行體育中心也已完成了全部的施工任務(wù)，進入竣工驗收階段，將陸續(xù)開放室內(nèi)游泳館、乒乓球館、綜合網(wǎng)球館，以及室外籃球場、七人足球場。

除了原有的商業(yè)基底，今年九月，楊行鎮(zhèn)又一新商業(yè)綜合體“盤古盛匯”正式竣工，商業(yè)體約3.4萬方，由兩座樓宇組成；與富錦路地鐵站一水相隔的地方，也建設(shè)了一處社區(qū)型商業(yè)綜合體，未來將與四季都會CO·life體驗中心共同形成一處濱水休閑生活帶。

理想之地

如果說，“完整社區(qū)”的重點在于“完整”，那么，萬科提出的“未來城市理想單元”或許可以理解為如何“完美的將‘完整’社區(qū)”規(guī)劃出來。

未來城市理想單元是什么？那是五年前萬科就開始研發(fā)的一個模型，并在探索過程中逐漸聚合了城市更新能力（小空間的尺度、溫度與粘合度）、TOD能力（水平空間的融入，垂直功能的疊合）、超級大盤能力（無邊界的多樣化場景）綜合住區(qū)能力（由建筑視野轉(zhuǎn)向城市視野）等。

換言之，“未來城市理想單元”聚合了萬科積淀的幾乎所有關(guān)鍵能力，而最能檢驗其模型效果的，便是第一個落地上海的項目——理想之地。

理想之地效果圖

據(jù)悉，理想之地整體的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，用一種小尺度街區(qū)的構(gòu)造，打造出老上海的街區(qū)肌理：以商辦為流體，讓它們流淌在街道上；以語境約束力誘發(fā)一個優(yōu)雅而細膩的街區(qū)；以街巷作為住宅區(qū)與街道的軟邊界；以超級十字路口作為中心聚集點；以城市門戶意象呼應地鐵站。

具體來看，理想之地由六個地塊組成，萬科一改此前將單個地塊劃分為居住、商業(yè)、教育、公共空間的設(shè)計方案，將除居住外的其他用途搬到了街道上，并通過馬路、空中連廊將六個地塊鏈接起來。

在六個地塊上，萬科規(guī)劃不少臨街小建筑承載商辦功能，為打造出獨有的老上海街區(qū)肌理，萬科特地請了七八家建筑事務(wù)所參與設(shè)計，每家負責一兩幢臨街小建筑，由于每家的設(shè)計風格不同，從而形成了自然生長的景象。

值得一提的是，這些臨街小建筑還能成功將口袋公園、街角廣場、騎樓、露臺、空中連廊、屋頂花園、地鐵站鏈接在一起。憑借外街與內(nèi)街的咬合、空中與地面的銜接，行人可以隨時拐進拐出、上上下下，組合出無數(shù)條步行動線。

與此同時，理想之地極具創(chuàng)造性地利用已有的市政道路框架，參考紐約時代廣場做了一個“超級十字路口”，形成一個中心聚集點，把藝術(shù)展廳、市集空間、運動館、鄰里中心等等那些交互性更強的“公建盒子”放在此處。

事實上，無論是朗拾花語、海上映象，還是四季都會、理想之地，萬科一直都在思考“人、土地、城市”的關(guān)系，并將種種探索付諸行動，相信未來，依舊會像萬科集團聯(lián)席總裁張海所說，“推動變化，成為變化。”