（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）又有兩地跟進落實“降首付比例、降利率下限、調普宅標準”。

12月14日，北京、上海先后發(fā)布優(yōu)化住房信貸政策和調整普通住房標準的樓市新政，至此，四大一線城市全部落實該政策。

“從慣例上來講，廣州和深圳調控寬容性比較強，一般先于北京和上海出政策，這次也不例外?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當防風險，穩(wěn)地產上升到了緊迫性很高的程度，北京、上海松綁政策有非常重要的信號意義，意味著風險和穩(wěn)定的導向上升到了很高的高度，行政干預的政策需全面退出。

李宇嘉進一步表示，北京、上海跟進樓市政策，或許和近期重點城市房價下跌加速、一線城市領跌有關。

數(shù)據顯示，11月份，百城有99個城市房價下跌，70個大中城市10月份有64個城市下跌，都創(chuàng)階段性新高，后者創(chuàng)2014年以來新高，背后是市場預期進一步下滑，前景不明朗紛紛選擇降價售房。

另外，據11月份70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據顯示，11月份，二手房價指數(shù)跌幅繼續(xù)擴大，一線城市二手房價跌幅創(chuàng)新高（-1.4%），領跌70城。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則認為，此次北京、上海優(yōu)化住房信貸政策和調整普通住房標準，降低購房資金門檻、減少房貸利息支出、降低住房交易成本，有利于支持居民剛性和改善性住房需求，提高市場交易活躍度，進一步穩(wěn)定預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

北京：降低購房門檻

12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心、國家稅務總局北京市稅務局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關于調整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》指出，自新規(guī)執(zhí)行起，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%；二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分，首付比例分別為50%和40%。

可對比的是，《通知》發(fā)布前，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，均區(qū)分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，執(zhí)行不同的首付比例。具體而言，個人購房首套房，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個人購買二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。

不難看出，購買非城六區(qū)、非普通住宅的二套房首付比例變動最大，從原先的80%降至最低40%。

與此同時，此次調整還將降低商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限。

調整后，城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應期限貸款市場報價利率加10個基點、不低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應期限貸款市場報價利率、不低于相應期限貸款市場報價利率加55個基點。

另外，《通知》也對普通住宅認定標準進行了調整，規(guī)定新的普通住宅認定標準仍須滿足三個方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標準，其中五環(huán)內單價低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價低于45000/平方米。

中原地產研究院首席分析師張大偉則認為，北京房地產市場政策依然是全國調控力度最嚴格的政策，目前發(fā)布的政策有利于市場走出低迷，預計2023年最后半個月市場一直到2024年一季度，市場有望出現(xiàn)一個小陽春。

上海：五大新城和臨港實行差異化政策

根據上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財政局、市稅務局聯(lián)合印發(fā)《關于調整本市普通住房標準的通知》，自12月15日起，調整上海市普通住房標準。

按照新政，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

這樣做的好處是，能確保更多房源從面積戶型角度達到普通住宅標準，從而節(jié)省增值稅及個稅。

以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調整標準后如變?yōu)槠胀ㄗ》?，將免征增值稅（之前非普通住房按差額征收）；涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%征收）。

與此同時，上海市還發(fā)布優(yōu)化差別化住房信貸政策，宣布將首套房最低首付比例從35%降至30%；二套住房最低首付款比例調整為不低于50%。

另外，按照新政，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付款比例調整為不低于50%。

值得注意的是，為支持推進“五個新城”和南北轉型重點區(qū)域高質量發(fā)展，在自貿區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域實行差異化政策，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點，最低首付款比例調整為不低于40%。

在嚴躍進看來，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。

以600萬總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬于實施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬，減少了180萬的首付款支出。

與此同時，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。

以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前后月供減少了910元。對于執(zhí)行差異化政策的區(qū)域而言，減負效應更明顯。

“毋庸置疑，降低購房門檻，能讓更多有購買力的人群入市?！痹诶钣罴慰磥?，此舉能提高二手房和新房的去化，緩解業(yè)主和開發(fā)商降價賣房的預期，止住資產價格下跌的趨勢，從而減緩二手房掛牌增加的趨勢。

“同時，促進房地產交易循環(huán)，包括剛需和改善循環(huán)，新房和二手房循環(huán)，緩解開發(fā)商資金鏈緊張的態(tài)勢，實現(xiàn)防風險和穩(wěn)增長的雙重目的?！崩钣罴握f道。