（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3300億的檻難跨。

3月18日晚間，招商蛇口發(fā)布2023年報(bào)。報(bào)告顯示，2023年全年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1223.41萬(wàn)平方米，同比增加2.49%；累計(jì)簽約銷售金額為2936.35億元，同比增長(zhǎng)0.35%，銷售規(guī)模行業(yè)排名提升一位至第五位。

與此同時(shí)，招商蛇口在年報(bào)中詳細(xì)的介紹其在全國(guó)各城市已經(jīng)搶占了領(lǐng)先地位，例如，在全國(guó)13個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額TOP5，其中，上海、蘇州、合肥、長(zhǎng)沙、南通排名TOP1；深圳、南京、溫州、徐州進(jìn)入TOP3；無(wú)錫、西安、成都、重慶位居TOP5。

此前，招商蛇口曾在年報(bào)中表示2023年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3300億元。這3300億也是招商蛇口的2021年的銷售目標(biāo)，但努力了3年，終究還是沒(méi)有達(dá)成。

歸母凈利潤(rùn)高增？

銷售規(guī)模排名雖有所提升，但招商蛇口的成績(jī)單并不“好看”。

報(bào)告顯示，2023年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1750.08億元，同比下降4.37%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)63.19億元，同比增長(zhǎng)48.20%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)57.33億元，同比增長(zhǎng)69.23%。

招商蛇口將歸母凈利潤(rùn)高增歸因于減值減少和權(quán)益比例提升。

具體來(lái)看，2023年，招商蛇口計(jì)提資產(chǎn)和信用減值損失24.18億元，較2022年少計(jì)提40.41億元；招商蛇口2023年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目權(quán)益比例提升，少數(shù)股東損益27.87億元，較2022年減少20.47億元。

換言之， 招商蛇口歸母凈利潤(rùn)高增并非業(yè)績(jī)拉動(dòng)，而是相較去年“虧掉”的少了點(diǎn)。

與此同時(shí)，招商蛇口毛利率仍在不斷走低，2023年毛利率15.9%，同比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。

這并不是招商蛇口第一次出現(xiàn)毛利率下滑。Ifind數(shù)據(jù)顯示，2016年至2022年，招商蛇口社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的毛利率分別為32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%、21.35%、19.25%，自2018年起毛利率開(kāi)始大幅減少。

為提升毛利率水平，招商蛇口也加入了開(kāi)源節(jié)流、降本增效的隊(duì)伍。

據(jù)同日發(fā)布的《關(guān)于擬變更會(huì)計(jì)師事務(wù)所的公告》顯示，為提升審計(jì)工作的獨(dú)立性和客觀性，公司根據(jù)相關(guān)管理辦法決定變更會(huì)計(jì)師事務(wù)所。經(jīng)過(guò)充分溝通，普華永道中天接替德勤華永擔(dān)任核數(shù)師，招商蛇口與普華永道中天商定的2024年度財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)費(fèi)用合計(jì)為1545萬(wàn)元，相較于2023年度減少138萬(wàn)元，降低8.20%。

此外，2024年2月初，招商蛇進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，將原來(lái)的華北區(qū)域、華東區(qū)域、江南區(qū)域、華中區(qū)域、西南區(qū)域、華南區(qū)域及深圳區(qū)域7大區(qū)域調(diào)整為5大區(qū)域。其中，深圳區(qū)域和華南區(qū)域整合成新區(qū)，整個(gè)大灣區(qū)以更完整更強(qiáng)大的區(qū)域形態(tài)呈現(xiàn)；華中區(qū)域?qū)⒃诩軜?gòu)中被淡化撤銷，涉及的相關(guān)城市大概率會(huì)以就近原則劃分給西南區(qū)域、華北區(qū)域。

不可否認(rèn)的是，招商蛇口是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多整體債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、風(fēng)險(xiǎn)可控的房企。

截至報(bào)告期末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.41%、凈負(fù)債率54.58%、現(xiàn)金短債比為1.28，滿足“三道紅線”的要求。

與此同時(shí)，招商蛇口充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢(shì)進(jìn)行高息債務(wù)置換，資金成本顯著降低。全年新增公開(kāi)市場(chǎng)融資324.3億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平；全年綜合資金成本3.47%，較年初降低42BP。

多個(gè)項(xiàng)目曾被投訴

招商蛇口在新房方面遇到的問(wèn)題也不少。

近日，有購(gòu)房者向觀察者網(wǎng)表示，發(fā)現(xiàn)虹橋璀璨公館樓盤期房違反上海市有關(guān)規(guī)定（小區(qū)為50米以上的高層住宅，須使用A級(jí)不可燃的外保溫材料），部分墻體使用XPS擠塑聚苯乙烯泡沫板（為易燃/可燃的外墻保溫板），經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)燃測(cè)試，并已咨詢業(yè)內(nèi)專業(yè)人士予以確認(rèn)，存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題及火災(zāi)安全隱患問(wèn)題。

招商蛇口在致業(yè)主書(shū)中承認(rèn)了這一點(diǎn)。其表示，“局部外窗使用藍(lán)色泡沫材料：經(jīng)項(xiàng)目排查，藍(lán)色泡沫材料系個(gè)別工人違規(guī)使用(地下室防水保護(hù)板)，使用于首二層個(gè)別現(xiàn)澆窗框收口位置，項(xiàng)目全面排查所有現(xiàn)澆窗戶洞口，排查結(jié)果為:排查2000多個(gè)點(diǎn)出現(xiàn)50多個(gè)問(wèn)題點(diǎn)，項(xiàng)目后續(xù)將全面排查對(duì)不符合要求的進(jìn)行統(tǒng)一整改，整改保留過(guò)程記錄，整改完成后約業(yè)主代表至現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)指定樓棟抽查?！?

“開(kāi)發(fā)商說(shuō)是正常材料用完了，施工隊(duì)隨手用了別的材料?！庇泻鐦蜩补^業(yè)主向觀察者網(wǎng)表示，預(yù)想過(guò)項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)裝修問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題，但“沒(méi)想到竟然在消防方面也敢造假，就很離譜?！?

需要指出的是，這已經(jīng)是年內(nèi)虹橋璀璨公館第二次出現(xiàn)維權(quán)事件。

觀察者網(wǎng)了解到，虹橋璀璨公館樓盤期房位于青浦區(qū)涇南河路79弄，為招商蛇口、象嶼地產(chǎn)和路勁地產(chǎn)三家合資建設(shè)，按約定項(xiàng)目應(yīng)于2024年6月底交付。

2024年初，虹橋璀璨公館業(yè)主曾自行前往小區(qū)工地，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目出現(xiàn)外墻鼓包、貨不對(duì)版、虛假宣傳、手撕墻皮、外墻漏水、無(wú)認(rèn)證電器等問(wèn)題，存在安全隱患。在業(yè)主反饋問(wèn)題以后，開(kāi)發(fā)商不想著去解決反而打太極敷衍拖延，從而導(dǎo)致雙方溝通中斷、沖突升級(jí)。

除虹橋璀璨公館外，招商蛇口上海大部分項(xiàng)目都曾遭遇過(guò)業(yè)主維權(quán)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目問(wèn)題多集中于貨不對(duì)板、滲水漏水、外立面不平整等。雖然目前均已整改交付，但在當(dāng)時(shí)曾造成了不良影響。