（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月18日，越秀服務(wù)在香港召開2023年業(yè)績發(fā)布會，主席兼非執(zhí)行董事林峰、行政總裁兼執(zhí)行董事張建國、常務(wù)副總裁兼執(zhí)行董事張成皓、財務(wù)總監(jiān)李慧婷、資本運營總監(jiān)萬思蘊均有參會。

據(jù)管理層介紹，2023年，越秀服務(wù)實現(xiàn)營收32.24億元，同比增長29.7%；對應(yīng)歸母凈利潤4.87億元，同比增長17.0%。每股基本盈利人民幣0.32元，末期派息人民幣0.079元/股, 連同中期股息，全年派息人民幣0.160元/股，全年派息率為50%。

越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會主席林峰表示：“2024年，本集團將以‘用心服務(wù)提質(zhì)量、精益管理創(chuàng)效益’為年度主題，加強對基礎(chǔ)服務(wù)的投入與建設(shè)，增強市場化競爭力，爭取更大的發(fā)展空間?！?

提高社區(qū)增值服務(wù)收入占比

從收入組成上看，非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)收入的增長直接拉動越秀服務(wù)收入增長。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，越秀服務(wù)全年收入約32.24億元，同比增長29.7%。其中，來自于商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)部分收入約5.94億元，占總收入比例18.4%，同比增長8.9%；非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)部分收入約26.30億元，占總收入比例81.6%，同比去年增長35.5%。

進一步來看，于非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)包含非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三部分，且該三部分在2023年均有不同程度的增長。

其中，與2022年底相比，截至2023年底，越秀服務(wù)在管非商業(yè)項目數(shù)目從269個增至331個，而在管面積從4760萬平方米增加至5930萬平方米。

與此同時，非業(yè)主增值服務(wù)收入增長明顯。由上一年度的4.79億元增加到本年度的6.69億元，增長39.6%。該增加主要是伴隨合作房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)務(wù)持續(xù)擴張，前期規(guī)劃及設(shè)計咨詢服務(wù)等收入增加，及于2022年推出的智能化服務(wù)亦穩(wěn)步增加所致。

值得一提的是，社區(qū)增值服務(wù)是越秀服務(wù)增速最快的業(yè)務(wù)。年內(nèi)，越秀服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)的收入由上一年度的6.5億元增加至本年度的9.32億元，增長高達43.3%。

據(jù)越秀服務(wù)管理層在業(yè)績介紹，社區(qū)增值服務(wù)主要包括新零售、經(jīng)紀服務(wù)、美居、社區(qū)商業(yè)、智能化服務(wù)五個方面。其中，新零售為團購、直播帶貨等；經(jīng)紀業(yè)務(wù)為幫助業(yè)主資產(chǎn)置換的需求及承接新房代理、公寓托管等；美居為裝修物業(yè)。

年內(nèi)，越秀服務(wù)社區(qū)商業(yè)業(yè)務(wù)成功拓展廣州同德廣場、蘇州蘇胥坊等項目，商業(yè)策劃能力得到驗證，“悅匯時光”品牌邁向全國；智慧化業(yè)務(wù)亦通過外拓，實現(xiàn)智慧校園、智慧醫(yī)院、智慧商業(yè)綜合體等多業(yè)態(tài)突破。

林峰表示，社區(qū)增值服務(wù)是越秀服務(wù)未來的發(fā)展重點，因為社區(qū)增值服務(wù)毛利率比較高，大概在32%左右。

可對比的是，2023年，越秀服務(wù)錄得整體毛利率為26.6%，同比減少0.6個百分點。其中，非商業(yè)務(wù)毛利率為25.4%、物業(yè)管理服務(wù)毛利率為16.1%、非業(yè)主增值服務(wù)毛利率29.7%，均低于社區(qū)增值服務(wù)。

“未來，我們希望社區(qū)增值服務(wù)收入的占比逐步提高，逐漸與物服收入的占比接近?！绷址逭f道。

規(guī)模穩(wěn)步增長

憑借著控股股東越秀地產(chǎn)的穩(wěn)定交付和自身市場拓展能力的不斷增長，越秀服務(wù)管理規(guī)模穩(wěn)步擴張。

2023年，越秀服務(wù)新簽約項目113個，新增合約建筑面積1540萬平方米。截至2023年12月31日，集團總在管項目408個，在管面積為6520萬平方米，同比增長26.2%；總合約項目476個，合約面積為8340萬平方米，同比增長18.2%。

從區(qū)域布局上看，越秀服務(wù)近九成在管面積位于經(jīng)濟發(fā)達的一二線城市，其中大灣區(qū)一直是越秀服務(wù)拓展的重點，占總在管面積的55%，剩余45%分布于華東、華中、北方、西部四個地區(qū)，分別占總在管面積的13%、14%、12%、6%。

值得一提的是，越秀服務(wù)是市場上少數(shù)既能提供社區(qū)商業(yè)全鏈條服務(wù)，同時也能服務(wù)中國高端寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等的全能型物業(yè)公司。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，越秀服務(wù)住宅、TOD、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園、城市服務(wù)及公建四個業(yè)態(tài)的在管面積分別為4121萬平方米、704萬平方米、1041萬平方米、655萬平方米，分別占總在管面積的63.2%、10.8%、16.0%和10.0%。

2023年，越秀服務(wù)在非住宅業(yè)務(wù)上狠下功夫，僅30%新增合約面積來自于住宅，剩余70%新增合約面來自于“商業(yè)+大交通+城市服務(wù)”，包括巴斯夫（廣東）一站式基地項目、2個TOD項目（福州4號線、鄭州12號線）、佛山廣東農(nóng)信數(shù)據(jù)中心、廣州孫中山大元帥府紀念館、鄂州國際會展中心項目等。

另外，與中國最大餐飲公司百勝中國的合作，給越秀服務(wù)增添更多的想象空間。據(jù)悉，2023年11月，越秀服務(wù)與百勝中國（投資）簽署全國策略聯(lián)盟合作協(xié)議，雙方將全面梳理越秀服務(wù)在全國范圍內(nèi)的物業(yè)點址，加強市場拓展和渠道合作，在2024年達成更多百勝中國旗下品牌餐廳的合作落地。

除了合作，越秀服務(wù)對收并購仍保持謹慎態(tài)度，林峰表示，“目前確實有一些標的回到合理的估值空間，會重點關(guān)注標的質(zhì)量、估值的合理性，與越秀服務(wù)業(yè)務(wù)的可持續(xù)性等方面。在行業(yè)不明朗的大環(huán)境下，越秀服務(wù)雖現(xiàn)金充裕，但在收并購項目時不會過于激進，會更加穩(wěn)健?！?

林峰直言，包括產(chǎn)業(yè)園、公建、醫(yī)院等在內(nèi)的非住宅業(yè)務(wù)具備很大的市場空間，是今后的發(fā)展重點，越秀服務(wù)會積極擴大非住宅業(yè)務(wù)的規(guī)模。