（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月18日，越秀服務(wù)在香港召開2023年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，主席兼非執(zhí)行董事林峰、行政總裁兼執(zhí)行董事張建國(guó)、常務(wù)副總裁兼執(zhí)行董事張成皓、財(cái)務(wù)總監(jiān)李慧婷、資本運(yùn)營(yíng)總監(jiān)萬(wàn)思蘊(yùn)均有參會(huì)。

據(jù)管理層介紹，2023年，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收32.24億元，同比增長(zhǎng)29.7%；對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)4.87億元，同比增長(zhǎng)17.0%。每股基本盈利人民幣0.32元，末期派息人民幣0.079元/股, 連同中期股息，全年派息人民幣0.160元/股，全年派息率為50%。

越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席林峰表示：“2024年，本集團(tuán)將以‘用心服務(wù)提質(zhì)量、精益管理創(chuàng)效益’為年度主題，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)服務(wù)的投入與建設(shè)，增強(qiáng)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取更大的發(fā)展空間?！?

提高社區(qū)增值服務(wù)收入占比

從收入組成上看，非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)收入的增長(zhǎng)直接拉動(dòng)越秀服務(wù)收入增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，越秀服務(wù)全年收入約32.24億元，同比增長(zhǎng)29.7%。其中，來自于商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)部分收入約5.94億元，占總收入比例18.4%，同比增長(zhǎng)8.9%；非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)部分收入約26.30億元，占總收入比例81.6%，同比去年增長(zhǎng)35.5%。

進(jìn)一步來看，于非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)包含非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三部分，且該三部分在2023年均有不同程度的增長(zhǎng)。

其中，與2022年底相比，截至2023年底，越秀服務(wù)在管非商業(yè)項(xiàng)目數(shù)目從269個(gè)增至331個(gè)，而在管面積從4760萬(wàn)平方米增加至5930萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，非業(yè)主增值服務(wù)收入增長(zhǎng)明顯。由上一年度的4.79億元增加到本年度的6.69億元，增長(zhǎng)39.6%。該增加主要是伴隨合作房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)張，前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)等收入增加，及于2022年推出的智能化服務(wù)亦穩(wěn)步增加所致。

值得一提的是，社區(qū)增值服務(wù)是越秀服務(wù)增速最快的業(yè)務(wù)。年內(nèi)，越秀服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)的收入由上一年度的6.5億元增加至本年度的9.32億元，增長(zhǎng)高達(dá)43.3%。

據(jù)越秀服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)介紹，社區(qū)增值服務(wù)主要包括新零售、經(jīng)紀(jì)服務(wù)、美居、社區(qū)商業(yè)、智能化服務(wù)五個(gè)方面。其中，新零售為團(tuán)購(gòu)、直播帶貨等；經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為幫助業(yè)主資產(chǎn)置換的需求及承接新房代理、公寓托管等；美居為裝修物業(yè)。

年內(nèi)，越秀服務(wù)社區(qū)商業(yè)業(yè)務(wù)成功拓展廣州同德廣場(chǎng)、蘇州蘇胥坊等項(xiàng)目，商業(yè)策劃能力得到驗(yàn)證，“悅匯時(shí)光”品牌邁向全國(guó)；智慧化業(yè)務(wù)亦通過外拓，實(shí)現(xiàn)智慧校園、智慧醫(yī)院、智慧商業(yè)綜合體等多業(yè)態(tài)突破。

林峰表示，社區(qū)增值服務(wù)是越秀服務(wù)未來的發(fā)展重點(diǎn)，因?yàn)樯鐓^(qū)增值服務(wù)毛利率比較高，大概在32%左右。

可對(duì)比的是，2023年，越秀服務(wù)錄得整體毛利率為26.6%，同比減少0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，非商業(yè)務(wù)毛利率為25.4%、物業(yè)管理服務(wù)毛利率為16.1%、非業(yè)主增值服務(wù)毛利率29.7%，均低于社區(qū)增值服務(wù)。

“未來，我們希望社區(qū)增值服務(wù)收入的占比逐步提高，逐漸與物服收入的占比接近?！绷址逭f道。

規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)

憑借著控股股東越秀地產(chǎn)的穩(wěn)定交付和自身市場(chǎng)拓展能力的不斷增長(zhǎng)，越秀服務(wù)管理規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張。

2023年，越秀服務(wù)新簽約項(xiàng)目113個(gè)，新增合約建筑面積1540萬(wàn)平方米。截至2023年12月31日，集團(tuán)總在管項(xiàng)目408個(gè)，在管面積為6520萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.2%；總合約項(xiàng)目476個(gè)，合約面積為8340萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.2%。

從區(qū)域布局上看，越秀服務(wù)近九成在管面積位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市，其中大灣區(qū)一直是越秀服務(wù)拓展的重點(diǎn)，占總在管面積的55%，剩余45%分布于華東、華中、北方、西部四個(gè)地區(qū)，分別占總在管面積的13%、14%、12%、6%。

值得一提的是，越秀服務(wù)是市場(chǎng)上少數(shù)既能提供社區(qū)商業(yè)全鏈條服務(wù)，同時(shí)也能服務(wù)中國(guó)高端寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等的全能型物業(yè)公司。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，越秀服務(wù)住宅、TOD、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園、城市服務(wù)及公建四個(gè)業(yè)態(tài)的在管面積分別為4121萬(wàn)平方米、704萬(wàn)平方米、1041萬(wàn)平方米、655萬(wàn)平方米，分別占總在管面積的63.2%、10.8%、16.0%和10.0%。

2023年，越秀服務(wù)在非住宅業(yè)務(wù)上狠下功夫，僅30%新增合約面積來自于住宅，剩余70%新增合約面來自于“商業(yè)+大交通+城市服務(wù)”，包括巴斯夫（廣東）一站式基地項(xiàng)目、2個(gè)TOD項(xiàng)目（福州4號(hào)線、鄭州12號(hào)線）、佛山廣東農(nóng)信數(shù)據(jù)中心、廣州孫中山大元帥府紀(jì)念館、鄂州國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目等。

另外，與中國(guó)最大餐飲公司百勝中國(guó)的合作，給越秀服務(wù)增添更多的想象空間。據(jù)悉，2023年11月，越秀服務(wù)與百勝中國(guó)（投資）簽署全國(guó)策略聯(lián)盟合作協(xié)議，雙方將全面梳理越秀服務(wù)在全國(guó)范圍內(nèi)的物業(yè)點(diǎn)址，加強(qiáng)市場(chǎng)拓展和渠道合作，在2024年達(dá)成更多百勝中國(guó)旗下品牌餐廳的合作落地。

除了合作，越秀服務(wù)對(duì)收并購(gòu)仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，林峰表示，“目前確實(shí)有一些標(biāo)的回到合理的估值空間，會(huì)重點(diǎn)關(guān)注標(biāo)的質(zhì)量、估值的合理性，與越秀服務(wù)業(yè)務(wù)的可持續(xù)性等方面。在行業(yè)不明朗的大環(huán)境下，越秀服務(wù)雖現(xiàn)金充裕，但在收并購(gòu)項(xiàng)目時(shí)不會(huì)過于激進(jìn)，會(huì)更加穩(wěn)健?！?

林峰直言，包括產(chǎn)業(yè)園、公建、醫(yī)院等在內(nèi)的非住宅業(yè)務(wù)具備很大的市場(chǎng)空間，是今后的發(fā)展重點(diǎn)，越秀服務(wù)會(huì)積極擴(kuò)大非住宅業(yè)務(wù)的規(guī)模。