（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行的背景下，華潤(rùn)置地是為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)營(yíng)收利潤(rùn)雙增長(zhǎng)的房企。

3月26日，華潤(rùn)置地召開(kāi)2023年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、董事會(huì)主席李欣等人出席會(huì)議。

會(huì)上，管理層介紹了2023年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，全年實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額2511.4億元，同比增長(zhǎng)21.3%；股東應(yīng)占溢利313.7億元，同比增長(zhǎng)11.7%；核心凈利潤(rùn)277.7億元，同比增長(zhǎng)2.9%。

截至2023年底，華潤(rùn)置地的凈有息負(fù)債率較2022年底下降6.2個(gè)百分點(diǎn)至32.6%，加權(quán)平均債務(wù)融資成本較2022年底下降19個(gè)基點(diǎn)至3.56%，創(chuàng)近十年新低。董事會(huì)建議宣派2023年末期股息每股1.243元。

李欣表示，華潤(rùn)置地憑借自身差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，沉穩(wěn)應(yīng)對(duì)行業(yè)趨勢(shì)變化、消費(fèi)需求波動(dòng)等外部環(huán)境，營(yíng)收利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，核心凈利潤(rùn)保持行業(yè)領(lǐng)先，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)行業(yè)排名第四，商管業(yè)務(wù)保持行業(yè)綜合實(shí)力第一，圓滿(mǎn)完成了“十四五”階段性目標(biāo)。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)

新房銷(xiāo)售額下滑，是業(yè)內(nèi)對(duì)2023年房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)的整體認(rèn)識(shí)。

李欣在主席報(bào)告中指出，自“十四五”以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了規(guī)模收縮、城市分化、市場(chǎng)集中度提升等趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性的變化，銷(xiāo)售市場(chǎng)從2021年人民幣18萬(wàn)億元快速下降至2023年人民幣11萬(wàn)億元的水平，房企也面臨著市場(chǎng)需求不足和去杠桿的挑戰(zhàn)。

據(jù)中指研究院發(fā)布《2024百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，受市場(chǎng)調(diào)整的影響，2023年，百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積分別為5.4萬(wàn)億元、2.6億平方米，同比分別下降5.8%、7.4%。

而憑借自身差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，華潤(rùn)置地在此次調(diào)整期表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。報(bào)告顯示，2023年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)簽約面積1307萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)物業(yè)簽約銷(xiāo)售額3070.3億元，同比增長(zhǎng)1.9%。得益于此，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為2120.8億元，同比增長(zhǎng)20.4%。

值得一提的是，華潤(rùn)置地不僅實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額逆勢(shì)增長(zhǎng)，還繼續(xù)蟬聯(lián)行業(yè)排名第四的位置。此前2018年至2021年，華潤(rùn)置地分別以2106億元、2430億元、2850.3億元的銷(xiāo)售額，排名第9位、第10位、第9位。

土地儲(chǔ)備方面，華潤(rùn)置地以權(quán)益對(duì)價(jià)人民幣1118億元增持了68宗優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，新增總計(jì)容建筑面積達(dá)1325萬(wàn)平方米。其中，華潤(rùn)置地與新世界發(fā)展聯(lián)手發(fā)展的香港北部都會(huì)區(qū)民生住宅項(xiàng)目，成為首單央企和港資在北部都會(huì)區(qū)合作范例。截至2023年底，華潤(rùn)置地之總土地儲(chǔ)備約6250萬(wàn)平方米。

李欣表示，2024年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將面臨諸多挑戰(zhàn)，但隨著防范風(fēng)險(xiǎn)、因城施策等各項(xiàng)支持性政策落地，企業(yè)和居民的信心將逐步修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)也將逐步回歸平穩(wěn)發(fā)展，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

第二曲線(xiàn)發(fā)力

在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，華潤(rùn)置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入表現(xiàn)亮眼。

年報(bào)顯示，經(jīng)常性業(yè)務(wù)指的是除開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)外的其他業(yè)務(wù)，具體包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店等在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等在內(nèi)的輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、城市更新、長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)地產(chǎn)等在內(nèi)的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。

上述業(yè)務(wù)和開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型項(xiàng)目的不同之處在于，經(jīng)常性業(yè)務(wù)并不是一錘子買(mǎi)賣(mài)，而是可以一直為企業(yè)提供穩(wěn)定收入的業(yè)務(wù)類(lèi)型。報(bào)告期內(nèi)，華潤(rùn)置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入合計(jì)為390.6億元，同比增長(zhǎng)26.4%，占總營(yíng)業(yè)額15.6%。

其中，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入222.3億元，同比增長(zhǎng)30.6%；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入106.4億元，同比增長(zhǎng)27.7%；生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入61.9億元，同比增長(zhǎng)11.6%，均有不同程度的增長(zhǎng)。

值得一提的是，盡管經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入僅占總營(yíng)業(yè)額的15.6%，但卻貢獻(xiàn)了超3成的核心凈利潤(rùn)。

數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比分別為65.6%，28.3%，3.5%，2.6%，經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比合計(jì)34.4%。

究其原因，是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)等業(yè)務(wù)毛利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，2023年華潤(rùn)置地整體毛利率為25.2%，其中，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)毛利率為20.7%；經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為69.6%，同比提升4.0個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)（不含酒店）毛利率為75.7%，同比提升4.4個(gè)百分點(diǎn)。

需要指出的是，經(jīng)常性業(yè)務(wù)不僅成為華潤(rùn)置地的第二曲線(xiàn)，在行業(yè)中也是不可忽視的存在，例如，華潤(rùn)置地旗下有76座在營(yíng)購(gòu)物中心，其中61座購(gòu)物中心零售額排名當(dāng)?shù)厍叭坦軜I(yè)務(wù)更是保持行業(yè)綜合實(shí)力第一。

具體來(lái)看，在經(jīng)常性業(yè)務(wù)中，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最大。期內(nèi)，華潤(rùn)置地旗下76座在營(yíng)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額1638.7億元，同比增長(zhǎng)44.2%，平均出租率達(dá)96.2%；寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)頂住市場(chǎng)下行壓力，持續(xù)優(yōu)化租戶(hù)結(jié)構(gòu)，出租率提升2.6個(gè)百分點(diǎn)至81.8%；酒店收益大幅提升，酒店房?jī)r(jià)超越疫情前水平，入住率達(dá)到63.3%。

輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，年內(nèi)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活保持高速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額147.7億元，同比增長(zhǎng)22.9%，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)人民幣29.2億元，同比增長(zhǎng)31.2%。

值得一提的是，2023年華潤(rùn)置地完成了商業(yè)REITs平臺(tái)的搭建，2023年11月，華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金作為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，并成功于二零二四年三月十四日在深圳交易所掛牌上市，募集資金近70億元，完成商業(yè)REITs平臺(tái)搭建，實(shí)現(xiàn)了投融建管退閉環(huán)體系，為逐步向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

截至2023年底，華潤(rùn)置地資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)4274.6億元，同比增長(zhǎng)19.2%，其中購(gòu)物中心占比達(dá)63.3%。

生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)方面，華潤(rùn)置地大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。截至2023年底，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)累計(jì)在管項(xiàng)目60個(gè)，管理規(guī)模5.6萬(wàn)間，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額7.0億元（含輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目），按年增長(zhǎng)9.5%。

此外，華潤(rùn)置地積極發(fā)展代建業(yè)務(wù)，據(jù)管理層表示，2023 年，華潤(rùn)置地代建業(yè)務(wù)全國(guó)新獲取項(xiàng)目 80 個(gè)，期末在管代建項(xiàng)目 338 個(gè)，建筑面積約 6393 萬(wàn)平米；新增代運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 3 個(gè)，期末在管代運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 15 個(gè)，管理面積約 700 萬(wàn)平米。期內(nèi)代建及文體業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額 11.4 億元和 6 億元，按年增長(zhǎng) 69.8% 和 95.7%。

談及未來(lái)，華潤(rùn)置地管理層對(duì)資管業(yè)務(wù)頗為重視，目標(biāo)在十四五期間將大資管業(yè)務(wù)做起來(lái)，成為第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)。另在未來(lái)5年，計(jì)劃REITs發(fā)行規(guī)模希望達(dá)到500億元以上。