本文為樊綱先生在2024博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)表的演講。

樊綱（中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)家高端智庫(kù)中國(guó)深圳綜合開發(fā)研究院院長(zhǎng)）：今天我要講的主題也是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)當(dāng)中產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些趨勢(shì)。首先從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在仍然不景氣，一季度還有5.3%的增長(zhǎng)，二季度只有4.7%的增長(zhǎng)。各種問題還在暴露，下行的壓力仍然巨大，不確定性仍然很多。

現(xiàn)在大家都很焦慮，從昨天晚上的五十人會(huì)到今天早上的經(jīng)濟(jì)學(xué)家早餐會(huì)，大家都在問底部在什么地方？昨天晚上大家問陳啟宗先生底部在什么地方，他說：可以看到，該暴露的問題都暴露了，這個(gè)階段之后大概會(huì)有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的階段開始向好，意思就是已經(jīng)到底部了。

今天早餐會(huì)的時(shí)候，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說到，最近有人做了一個(gè)歷史上世界22個(gè)房地產(chǎn)泡沫破裂、房地產(chǎn)危機(jī)的情況分析，大致是有三五年的時(shí)間下滑，再有三五年的時(shí)間是底部調(diào)整，仍然不景氣，但是不再繼續(xù)下滑。

我們是四十幾年高增長(zhǎng)，沒有經(jīng)歷過重要的下滑，中間也有一些小波動(dòng)，但是沒有出現(xiàn)衰退（衰退就是負(fù)增長(zhǎng)），沒有出現(xiàn)大的危機(jī)。很長(zhǎng)時(shí)期高歌猛進(jìn)，沒有經(jīng)歷過這些波動(dòng)，所以我們?nèi)狈@方面的經(jīng)驗(yàn)。

剛才說了，二十幾次世界上的房地產(chǎn)衰退，那是國(guó)際上經(jīng)歷的東西。陳先生之所以能夠判斷這些周期的問題，我相信陳先生作為在香港、在全球投資房地產(chǎn)的企業(yè)家，經(jīng)歷過那些波動(dòng)，經(jīng)歷過那些周期，包括香港當(dāng)年房地產(chǎn)的泡沫破裂導(dǎo)致的危機(jī)。我們沒有經(jīng)歷過這些，判斷上、預(yù)期上就需要更多的思考。

查理·芒格說過一句話，中國(guó)人很會(huì)管理繁榮。繁榮是什么？過熱、高漲，出臺(tái)各種宏觀調(diào)控政策，去抑制泡沫，去實(shí)現(xiàn)軟著陸，叫管理繁榮。然后說，中國(guó)人不太會(huì)管理蕭條。前面那句話比較確定是他說過，后面那句話是不是別人加的我不知道。但是如果這么說，我也覺得是有道理的，我們沒有經(jīng)歷過這么大的低谷。

衰退和負(fù)增長(zhǎng)我們沒經(jīng)歷過，即使是很長(zhǎng)時(shí)間低增長(zhǎng)我們也沒經(jīng)歷過，現(xiàn)在房地產(chǎn)應(yīng)該是衰退了。大家可以看到陳詩(shī)濤女士剛才演示的白皮書上面都是負(fù)增長(zhǎng)，有些是深度負(fù)增長(zhǎng)，應(yīng)該說至少這個(gè)產(chǎn)業(yè)是衰退的，宏觀經(jīng)濟(jì)還不到衰退的程度，但是這個(gè)產(chǎn)業(yè)是衰退的。

在這個(gè)時(shí)候我們?nèi)绾闻袛啵绾我?guī)劃下一階段的發(fā)展，對(duì)于我們的經(jīng)濟(jì)而言，對(duì)我們的企業(yè)而言，確實(shí)是很重要的一件事情。

我個(gè)人認(rèn)為我們現(xiàn)在確實(shí)應(yīng)該已經(jīng)到了，或者接近到了谷底。谷底之后還有一個(gè)在谷底爬行的階段，就是所謂的“L”形，還會(huì)經(jīng)歷一段困難的時(shí)期。但是現(xiàn)在該暴的雷都暴了，大家都知道問題在什么地方了，政策也實(shí)行了一定的調(diào)整。

為什么出現(xiàn)這種情況？過去幾年我們都說了很多次，包括資本市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)、大量的財(cái)富都集中到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部都是商品房等等。

我們的住房自有率是世界上最高的，都集中到住房市場(chǎng)，導(dǎo)致我們的政策各種擰巴。因?yàn)椴荒鼙Ｕ系褪杖腚A層的住房，結(jié)果就不敢放開高端市場(chǎng)，讓市場(chǎng)去競(jìng)爭(zhēng)，讓市場(chǎng)價(jià)格去調(diào)節(jié)供需關(guān)系。像新加坡那樣，保住了基本面，然后就敢于放開，有錢人可以買高價(jià)的房。

我們今天不說這個(gè)，為什么房地產(chǎn)行業(yè)到了今天，這個(gè)原因我們不再講，但是在這個(gè)階段，我們大概要經(jīng)歷一段在低谷徘徊的過程。

一個(gè)危機(jī)、一個(gè)波動(dòng)不是一兩個(gè)月、一兩年就過去的，40年積累的問題大概需要一段時(shí)間進(jìn)行修補(bǔ)。在這個(gè)過程中，很多企業(yè)雖然也會(huì)出現(xiàn)淘汰，企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)重組，這也是世界上各國(guó)都發(fā)生的事情。企業(yè)集中度怎么提高，大企業(yè)怎么發(fā)展，小企業(yè)怎么淘汰。好的時(shí)候沒有人愿意退出，沒有人愿意被兼并重組，只有在低谷當(dāng)中可以兼并重組。

待會(huì)兒我們有一場(chǎng)辯論會(huì)就會(huì)辯論這個(gè)，會(huì)不會(huì)失去的問題，會(huì)不會(huì)失去很多年，這時(shí)候大家就會(huì)對(duì)比。最經(jīng)典的就是和日本1991年泡沫破裂以后30年以后的低靡的對(duì)比，昨天還有人說，今年是不是今后若干年最好的一年，經(jīng)濟(jì)還要再低谷很長(zhǎng)的時(shí)間。這個(gè)當(dāng)然不能給出很確定的回答，都有很多的可能性。

日本最初開始崩盤以后，大家分析是不是到底部了，還要經(jīng)過多少年，一開始也說的都是過幾年就好了，結(jié)果低谷徘徊二三十年的時(shí)間。我們不能給確定的回答，但是我們可以做一做分析。 日本當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫破滅、人口開始下降，老齡化開始惡化，預(yù)期壽命的提高是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)。

從不同的側(cè)面來(lái)看，它是帶來(lái)了問題，但是也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，我們就跟日本做一個(gè)對(duì)比。

這里要說一句，跟日本的對(duì)比有很多謬誤在里面，我們有時(shí)候不能直接跟日本戰(zhàn)后的崛起做對(duì)比，日本跟我們相近的不是這個(gè)階段，相似的階段是明治維新之后一直到二戰(zhàn)之前那六七十年時(shí)間，它在戰(zhàn)前已經(jīng)有了很多艘航空母艦。

1991年的時(shí)候，日本的城市化率已經(jīng)達(dá)到了接近80%，是一個(gè)成熟的現(xiàn)代化、工業(yè)化、城市化國(guó)家的水平。

我們現(xiàn)在是65%，去年公布的是66.4%，距離完成城市化還很遠(yuǎn)。你可以說日本那時(shí)候的老齡化問題，但是它是在城市化基本完成之后出現(xiàn)的老齡化，這是一個(gè)很不一樣的事，我們還在城市化進(jìn)程當(dāng)中。

這就是我對(duì)城市化、房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)看法，城市化的進(jìn)程不僅僅是城里邊那些人的剛性需求、改善性需求，城市化進(jìn)程當(dāng)中一個(gè)重要的需求，我這幾年一直在強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，叫做遷移性需求。

一方面是農(nóng)民要進(jìn)城，從農(nóng)村到城市，這是遷移性需求。遷移性需求是一個(gè)疊加的需求，農(nóng)民有沒有房子？我們所有的農(nóng)民都有宅基地，都有房子，而且還是大房子，他不住了，或者是一年只回去住幾天，然后他進(jìn)城，需要在城里面有住房，這是遷移性需求。

城市化伴隨工業(yè)化，工業(yè)化伴隨著工業(yè)結(jié)構(gòu)不斷改變，伴隨著企業(yè)在遷移。以前在小城市發(fā)展起來(lái)的企業(yè)做大以后，它對(duì)資源的需求，包括對(duì)人力資源的需求就慢慢發(fā)生變化，他就需要向大城市過渡。

工業(yè)化過程和城市化過程結(jié)合在一起，就導(dǎo)致小城市人口向大城市遷移。這個(gè)沒有改變城鎮(zhèn)化率，但是大量在遷移。他那縣城里的房子還在他手里，而且給他一種財(cái)富效應(yīng)，他有這個(gè)房子他心里有底。

農(nóng)民也是，農(nóng)民家里有個(gè)大房子，他心里有底，那是他的一個(gè)社會(huì)保障。哪怕是在鶴崗有一個(gè)5萬(wàn)塊錢的房子，他也覺得有一個(gè)退路，但是他又有遷移性的需求，他遷移到大城市，對(duì)大城市的住房又提出需求。

如果說當(dāng)年的日本是在城市化進(jìn)程基本完成之后，大家知道90年代大東京區(qū)、大阪區(qū)的這幾個(gè)大的城市群基本形成，人口已經(jīng)80%進(jìn)了城。在城市化遷移需求基本消失的時(shí)候，人口在下降，對(duì)市場(chǎng)的壓力就更大。

而我們通常說一句話，我們是未富先老，但是我們是城市化進(jìn)程還在進(jìn)行當(dāng)中的時(shí)候，我們?nèi)丝诰烷_始下降了。大家可以想想這個(gè)相互之間的關(guān)系，他對(duì)我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、未來(lái)的現(xiàn)代化進(jìn)程仍然是一個(gè)積極的因素。

正是在這個(gè)意義上，我們這些年一直強(qiáng)調(diào)加快城市化的步伐。到現(xiàn)在這個(gè)城市化政策還不叫城市化，還叫城鎮(zhèn)化。別看這一字之差，至少過去是有含金量的。你是小城市、小城鎮(zhèn)，你就無(wú)限供地，大城市就限制又限制。結(jié)果小城市蓋完房子，人走了，大城市不給地、不給指標(biāo)，限制發(fā)展，結(jié)果人越來(lái)越多，價(jià)格暴漲，形成兩極分化，這是我們過去走過的彎路。

最近終于看到了一點(diǎn)轉(zhuǎn)變，過去很長(zhǎng)時(shí)間我們呼吁的城市化沒有什么效果，最近發(fā)了一個(gè)文件，提到要加快城市化進(jìn)程，包括城市要吸收農(nóng)民、常住人口進(jìn)城市，城市要為這些新的常住人口提供更多的公共服務(wù)，那才叫城市化。如果這個(gè)速度加快，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)一些良性的調(diào)整。包括消費(fèi)，包括對(duì)住房的需求。

在這個(gè)意義上，我們也要看到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的潛力還在。從60%幾的城市化到80%的城市化，你想這個(gè)潛力有多少？你要搞城市化，你必須面對(duì)城市化產(chǎn)生的各種問題，你說大城市要吸引人口，要鼓勵(lì)大城市的發(fā)展，但是大城市出現(xiàn)這些城市病你也要面對(duì)。

面對(duì)這些問題，面對(duì)加快城市化所可能帶來(lái)的新問題，一個(gè)重要的方法就是發(fā)展城市群。面對(duì)大城市的城市病，我們通過城市群的發(fā)展，在一個(gè)區(qū)域里面，通過便捷交通聯(lián)系起來(lái)的大中小城市區(qū)域，實(shí)現(xiàn)大中小城市的互補(bǔ)，使得這個(gè)區(qū)域可以吸收更多的人口，可以有更多的人口進(jìn)入城市化的生活方式，帶動(dòng)進(jìn)一步的消費(fèi)、帶動(dòng)進(jìn)一步的發(fā)展。

城市群為什么可以帶動(dòng)互補(bǔ)呢？比如說在一小時(shí)的生活圈之內(nèi)，大中小城市可以實(shí)現(xiàn)共同增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，中小城市為大城市提供空間的互補(bǔ)，大城市為中小城市提供公共服務(wù)的互補(bǔ)。比如說醫(yī)療，你住到中小城市，需要有醫(yī)療，也需要有教育，再加上公共交通等等，這里面就有很多的空間可以容納更多的人口。而公共服務(wù)的增長(zhǎng)又會(huì)帶動(dòng)公共消費(fèi)的增長(zhǎng)，公共消費(fèi)也是人們消費(fèi)總量當(dāng)中的一個(gè)重要的組成部分。

我們有時(shí)候往往看到的是私人消費(fèi)，我們看世界各國(guó)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，公共服務(wù)在服務(wù)業(yè)當(dāng)中所占的比重就會(huì)越高。為什么需要一些公共機(jī)構(gòu)來(lái)在這個(gè)過程中發(fā)揮作用，就是因?yàn)槲覀冇性絹?lái)越多的公共品，這個(gè)公共品提供者是政府機(jī)構(gòu)還是其他機(jī)構(gòu)不重要，包括美聯(lián)儲(chǔ)不是國(guó)家機(jī)構(gòu)，但是它是公共機(jī)構(gòu)，它發(fā)揮作用，它很重要，道理是一樣的。

我們需要通過公共服務(wù)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)其他的消費(fèi)，帶動(dòng)整個(gè)城市化的進(jìn)程。 老有人說政府投那么多資，還有沒有地方可以投資？我說你想想我們的公共服務(wù)、社會(huì)保障還缺多少，我們的公共基礎(chǔ)設(shè)施，特別是學(xué)校、醫(yī)院，我們的醫(yī)院現(xiàn)在仍然是人滿為患，我們其他的公共服務(wù)仍然有發(fā)展的余地，仍然有投資的余地。

所以我們有一個(gè)概念，叫做中國(guó)的潛在增長(zhǎng)率是多少。如何把潛在的能力發(fā)揮出來(lái)，這是我們的問題。

中國(guó)的潛在增長(zhǎng)率還不是很低，研究團(tuán)隊(duì)的分析認(rèn)為，當(dāng)然不會(huì)再是過去的7%左右，但是5%仍然是有可能的。當(dāng)然全球大變局、美國(guó)對(duì)我們的遏制、全球化受阻等等，這些都是需要考慮的因素。大家也有好多觀點(diǎn)認(rèn)為可能到不了那么高，到不了那么高是現(xiàn)實(shí)增長(zhǎng)率。

如果我們的政策都是適當(dāng)?shù)模绻叨际桥Π堰@些潛在的能力發(fā)揮出來(lái)，包括通過體制改革、通過進(jìn)一步的高水平開放，努力去做我們?cè)撟龅氖虑?，努力去做我們?cè)谑澜缟夏軌蜃龅母鞣N事情，把我們的潛力發(fā)揮出來(lái)，我們還有繼續(xù)的增長(zhǎng)，我們?nèi)匀皇且粋€(gè)落后國(guó)家。

我們發(fā)展研究經(jīng)濟(jì)學(xué)，差距帶來(lái)增長(zhǎng)、差距帶來(lái)努力趕超的動(dòng)力，我們才是12000多美元的人均GDP，不要把自己估計(jì)得過高，美國(guó)是7萬(wàn)多美元的人均GDP。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家用一個(gè)大拇指推算法，也應(yīng)該有一個(gè)比較高的增長(zhǎng)速度，因?yàn)槲覀冞€比較落后，我們可以發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 都說要提高信心，我說我們不講提高信心，我們看到這些潛力，怎么去鞭策自己，去把這些潛力能夠挖掘出來(lái)，這樣我們更多的企業(yè)在這個(gè)進(jìn)程當(dāng)中能有更多的發(fā)展。