（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）捂盤23年，李嘉誠在北京的最后一個房地產(chǎn)項目御翠園等來的卻是降價銷售。

10月26日，御翠園官方微信公眾號發(fā)文，建面約140㎡-185㎡寬景高層、建面約345㎡城市聯(lián)排推出震撼驚喜價。

雖然官方并未直接公布具體價格，但據(jù)此前宣傳資料顯示，北京御翠園首批50個精選單位以準(zhǔn)現(xiàn)房超值價發(fā)售，建筑面積約345平方米的城市聯(lián)排，總價2620萬起；建筑面積約140平方米的三房，總價1070萬起；建筑面積約185平方米的三房，總價1390萬起。

據(jù)此計算，北京御翠園優(yōu)惠后平均售價介于7.51萬元至7.64萬元之間，相較于近10萬元/平方米的項目備案價格約打了76折。

北京新房市場普降

“北京御翠園的降價符合市場現(xiàn)狀，要不是李嘉誠，這都不是新聞?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)表示，當(dāng)下北京現(xiàn)在新盤基本上都在6-8折之間，不打8折以上賣新房的鳳毛麟角，要不是李嘉誠因素影響這都算降少了。

以昌平北七家的硅谷one舉例，該項目的指導(dǎo)價是5.4萬/平方米，入市后沒多久成交均價便從5.2萬/平方米、5萬/平方米，降到了4.8萬/平方米，據(jù)市場消息該項目最低單價曾低至3.6萬/平方米，相當(dāng)于打了6.6折。

“市場因素之外，北京御翠園自身也存在產(chǎn)品嚴(yán)重過時等問題?！睆埓髠ミM(jìn)一步指出，作為一個捂盤23年的老項目，北京御翠園在產(chǎn)品設(shè)計方面顯得相對傳統(tǒng)，未能緊密貼合當(dāng)前的市場潮流。

以戶型面積舉例，其提供的140至185平方米戶型僅規(guī)劃為三室，且在空間布局上存在進(jìn)深與面寬比例不協(xié)調(diào)的問題，加之層高未達(dá)3米的標(biāo)準(zhǔn)，這些設(shè)計元素已較難契合現(xiàn)代豪宅市場對于居住舒適度和空間感的追求。

此外，項目自獲取土地使用權(quán)以來已逾23載，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)年限有所減少，這一因素可能會削弱購房者的購買意愿及市場對項目的接受程度。

公開資料顯示，北京御翠園的開發(fā)主體是和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽）有限公司，該公司隸屬于李嘉誠旗下的長江實業(yè)集團(tuán)。拿地時間為2001年，和記黃埔與北京市政府簽訂土地出讓協(xié)議，以約7億元的總價拿下了位于北京市朝陽區(qū)姚家園的該地塊。

盡管地塊獲取時間較早，但御翠園項目的推進(jìn)卻并非一帆風(fēng)順。自拿地至項目正式破土動工，御翠園經(jīng)歷了一段較長的沉寂期。直至拿地四年后的2005年6月，一期項目才緩緩拉開建設(shè)序幕，并于同年11月對外出售。

然而，令人頗感意外的是，在此后的十年間，該地塊的最后一個新項目——御翠園卻陷入了漫長的開發(fā)與銷售周期。直至10年后即2023年7月，御翠園終于迎來了預(yù)售證的正式頒發(fā)，并隨之啟動了期待已久的銷售工作。

從捂盤銷售到打折促銷

“事實上，這是港資開發(fā)商常用的捂盤銷售手段?！?

一位不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士表示，捂盤銷售主要有兩方面好處，一是控制房源與制造市場緊張，通過捂盤銷售，開發(fā)商可以人為地控制市場上房源的供應(yīng)數(shù)量，在供不應(yīng)求的情況下，這有助于開發(fā)商維持其對市場的掌控力，從而調(diào)整銷售策略和定價策略。二是抬高房價與最大化利潤，通過控制房源和制造市場緊張，開發(fā)商可以借機(jī)提高房價，在房價上漲的過程中，開發(fā)商能夠獲取更高的銷售收益，從而實現(xiàn)利潤最大化。

這就不得不提及李嘉誠旗下長實集團(tuán)進(jìn)入上海的首個大型綜合項目高尚領(lǐng)域了。

根據(jù)資料顯示，高尚領(lǐng)域是李嘉誠旗下長實集團(tuán)進(jìn)入上海的首個大型綜合項目，總建筑面積達(dá)117萬平方米，集酒店、辦公、居住、娛樂等多功能于一體，被稱為上海中環(huán)內(nèi)在售的規(guī)模最大城市綜合體項目。

2006年，長實集團(tuán)以底價22億元獲得該地塊備受市場關(guān)注。但在項目開發(fā)上，長實集團(tuán)走了“捂盤”銷售的老路子，第一次銷售是在13年后即2019年，合計推出1108套房源，取證均價90402元/平方米；第二次銷售則是2020年，合計推出348套房源，取證均價為90724元/平方米。

不難看出，和拿地價格相比，長實集團(tuán)確實通過“捂盤”銷售實現(xiàn)了該項目均價的上漲。

御翠園亦是如此。2005年11月，御翠園一期項目開盤，均價約為9000元/平方米，相較于拿地時的樓面價1750元/平方米，已經(jīng)有了顯著的溢價。2011年11月，御翠園二期項目御翠尚府推出，成交均價也隨著周邊土地價格漲至2.9萬元/平方米。

但從目前來看，李嘉誠在房地產(chǎn)端的整體策略已經(jīng)不再堅持“捂盤”銷售，反而是希望盡快脫手。

以北京御翠園在舉例，據(jù)多家媒體報道，御翠園在開盤前曾進(jìn)行驗資，擬售均價在90672~99744元/平方米之間。然而，在正式開盤時，項目推出了特價房源，以7.6折的價格甩賣，特價房僅7.6萬元/平方米，這一價格甚至低于周邊二手房的價格。在特價房售罄后，御翠園后續(xù)加推的新房源價格普遍上調(diào)，聯(lián)排別墅的均價在8萬元/平方米以上，高層的價格在7.7萬元/平方米到8.6萬元/平方米之間。

不可否認(rèn)的是，即使御翠園后續(xù)加推的新房源價格普遍上調(diào)，但始終沒達(dá)到此前預(yù)期的超9萬元/平方米的均價。

高尚領(lǐng)域則選擇了拍賣這一更快的脫手辦法。

觀察者網(wǎng)了解到，由于和潤集團(tuán)的破產(chǎn)清算，其持有的上海高尚領(lǐng)域項目40%的股權(quán)被拿出來拍賣。首次拍賣是在2024年7月9日，起拍價為53.49億元，因無人出價而流拍。一個月后該項目股權(quán)迎來第二次拍賣，起拍價調(diào)整為48.14億元，較首次拍賣下降了約10%，同樣因無人出價而流拍。

事實上，李嘉誠近年來一直著手于出售中國內(nèi)地資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年，李嘉誠賣掉廣州西城都薈廣場，作價32.68億港元；2014年，李嘉誠繼續(xù)出售包括南京國際金融中心、上海盛邦國際大廈、重慶大都會廣場等項目；2015年，李嘉誠先后賣掉上海東方匯經(jīng)中心、北京盈科中心、上海世紀(jì)匯綜合體等項目。

“無論是北京御翠園的打折促銷，亦或是高尚領(lǐng)域的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，都表明李嘉誠在用實際行動退出內(nèi)地房地產(chǎn)市場。”上述不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士推測，相信未來，李嘉誠出售中國內(nèi)地資產(chǎn)的行動還將繼續(xù)。