12月12日，據(jù)衡陽日報報道，自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內建筑面積計價。隨后，“衡陽晚報”公眾號轉發(fā)了衡陽日報的視頻報道內容。

據(jù)了解，衡陽市自然資源和規(guī)劃局、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局、衡陽市發(fā)展和改革委員會近日聯(lián)合發(fā)布了《關于全市商品房銷售實行套內建筑面積計價的通知》。

其中指出，套內建筑面積即專有建筑面積，由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和套內陽臺建筑面積三部分組成。

房地產開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網簽合同時，應與購房人約定按套內建筑面積（專有建筑面積）計算商品房價款，面積糾紛條款應當載明以套內建筑面積和套內建筑面積價格作為處理面積糾紛的計價依據(jù)。房地產權利人對建筑物專有部分以外的共有部分依法享有的權利及承擔的義務，不因商品房銷售計價方式變化而受到影響。

通知也要求，房地產開發(fā)企業(yè)在銷售前，應當公示有資質的測繪單位出具的不動產測繪報告和下列分攤情況：被分攤的共用部位的名稱、用途、位置、面積；參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、位置、面積、分攤系數(shù)；不分攤的共用部位。

已有多地提出按套內面積計價

值得關注的是，今年以來，有多地提出以套內面積計價銷售商品房。

4月30日，廣東省肇慶市發(fā)布的《肇慶市促進房地產業(yè)高質量發(fā)展若干措施》中就提出，推動房地產開發(fā)企業(yè)依法規(guī)范、優(yōu)化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。從2024年5月1日起，實行按住房套內面積計價宣傳銷售。當時，“肇慶市取消公攤”就引發(fā)了市場關注。

9月4日，湖南省湘潭市政府印發(fā)《湘潭市促進房地產市場高質量發(fā)展的若干措施》。其中提出，優(yōu)化住房銷售方式，房地產開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。

近日，廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳發(fā)布關于印發(fā)《廣西推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作措施》的通知。通知提出，優(yōu)化房地產項目規(guī)劃與銷售。取消普通住宅和非普通住宅標準。在符合國土空間規(guī)劃管控要求的前提下，允許建設單位依法按程序優(yōu)化調整住宅車位配建比率、住宅用地配套商業(yè)比率、社區(qū)用房配置，鼓勵各地結合實際細化優(yōu)化房地產項目容積率計算規(guī)則。引導市場按住房套內面積計價銷售。加快推進商品住房現(xiàn)房銷售試點工作。

而重慶，是全國第一個也是官方唯一一個不納入公攤面積計價的內地城市。

其早在2002年曾以地方法規(guī)的形式，明確規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預售，以套內建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將被行政主管部門重罰。但后來有媒體報道，重慶此前出現(xiàn)過一些把套內面積又改回建筑面積計價的現(xiàn)象。

何為公攤，取消后樓價漲跌如何？

再看所謂“公攤”，是中國房地產的一個特色概念，意為公用建筑面積的分攤，與套內面積合計為一套商品房的建筑面積。目前中國住宅主要以建筑面積進行交易，買100平方米的房子最后只得70平方米，如果是高層電梯房，甚至可能只得60平方米。

根據(jù)2000年發(fā)布的《房產測量規(guī)范》，可分攤的公用建筑面積為：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房，以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；還包括每套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。

由于缺乏統(tǒng)一的標準規(guī)范，不同房地產項目的公攤面積會出現(xiàn)很大差別。同時，作為房地產交易中最不透明的部分，“公攤”給了開發(fā)商眾多暗箱操作的空間，以前就有不少開發(fā)商被爆料存在各種違規(guī)情況。

據(jù)查，公攤一開始并無明確來源。國外發(fā)達國家在房地產交易中并無此類做法，交易面積即所得面積。國內媒體上首次關于公攤面積的論述，最早來自1993年香港的一起房地產交易糾紛。

該模式或最早來自于香港。1950年代，香港房地產業(yè)剛剛起步。由于樓房都是一棟棟出售，價格高昂，李嘉誠率先想出了“分層出售”的模式，隨后便是“分戶出售”，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊的成本被分攤到每一戶的房價中。從此有了公攤一說。

同時間，“賣樓花”的預售制應運而生，解決了早期開發(fā)商資金不足的難題。隨著內地房地產市場的崛起，這兩者在1990年后被迅速復制到內地市場。

2008年，香港測量師學會產業(yè)測量組開始推動香港房地產行業(yè)采用“實用面積”（即內地的“套內面積”）在售樓書和售房合同中明確展示。2013年1月1日起，香港實行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，強制要求商品房銷售按實用面積計價，正式告別公攤面積。

但在內地，眾多城市地產開發(fā)依舊延續(xù)這一模式。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，此次湖南衡陽的政策對購房的影響非常直接。購房者簽約的時候，其購房面積就是實際入住的面積，不再包括公攤面積，如房屋外面走廊、樓梯、過道以及其他公攤面積。這樣做，從直觀上看，“100%得房率”使得“花多少錢買多大戶型的房子”會變得清晰。這也有效防范過去“買90平方米實得60平方米”的購房問題出現(xiàn)，實實在在保障了購房者權益，真正做到“所購即所得”的導向。

嚴躍進進一步表示，購房方面最核心的一個問題就是房價?？赡芤矔匈彿空吆途W友認為，羊毛出在羊身上。他指出，單純從房價角度看，公攤部分的房價會轉移到套內面積的計算上。但反過來，這也使得房價更加真實。最終給購房者呈現(xiàn)的是一個直觀的房價，在目前市場形勢下，會倒逼房企降價。

另一方面，有購房者擔心房企做公攤的積極性會下降。嚴躍進認為，由于現(xiàn)在做公攤具有很多優(yōu)惠政策，比如說增加一些公攤面積，可以不計容或不計建筑面積，客觀上也是鼓勵房企做大公攤和公共部位的，所以只要把控到位，小區(qū)的居住品質不會降低。“雖然此次衡陽沒有明確說是屬于房地產發(fā)展新模式的內容，但其實這就是房地產發(fā)展新模式的一種重要形式，也是回應群眾關切的重要實踐，對于提升居住品質和購房信心等都具有積極作用。”