（文/朱道義 編輯/馬媛媛）回首2024年，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)歷經(jīng)了一場(chǎng)靜水深流的顛覆性變革。聚焦到零售商業(yè)領(lǐng)域，行業(yè)在負(fù)重前行的復(fù)雜大環(huán)境中不斷動(dòng)態(tài)調(diào)整，出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性、趨勢(shì)性的重要變化。

從宏觀大環(huán)境來(lái)看，去年在多項(xiàng)促消費(fèi)政策措施不斷加持的情況下，全國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)保持著一定程度的恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但需求端的活力似乎仍沒有充分迸發(fā)，市場(chǎng)整體“體感”偏冷。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年社會(huì)消費(fèi)品零售總額487895億元，比上年增長(zhǎng)3.5%，但低于5%的GDP同比增速。

商業(yè)地產(chǎn)方面，增量下行成為主導(dǎo)趨勢(shì)，存量項(xiàng)目的占比越來(lái)越大。一方面，這越發(fā)考驗(yàn)著開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商的全周期管理能力和資產(chǎn)價(jià)值維護(hù)能力；另一方面，也讓商業(yè)更新，成為煥活城市面貌、推動(dòng)城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。故而，擁有豐富舊改經(jīng)驗(yàn)和卓越經(jīng)營(yíng)能力的商管公司，受到市場(chǎng)和資產(chǎn)方青睞。

而繼輕資產(chǎn)、TOD等概念在近兩年成為行業(yè)主流趨勢(shì)后，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs也在2024年迎來(lái)大爆發(fā)，這意味著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”的全鏈條操作正越發(fā)成熟，逐漸向國(guó)際頂尖水平接軌。

大形勢(shì)的變化，也折射出微觀經(jīng)濟(jì)行為的一些特征。消費(fèi)者們不再滿足一站式的傳統(tǒng)基礎(chǔ)消費(fèi)，而是對(duì)更多有趣新穎的生活方式有了追求，于是商業(yè)層面就和“公園+”、二次元、戶外潮流、非標(biāo)街區(qū)等創(chuàng)新元素產(chǎn)生了諸多共創(chuàng)生態(tài)。

零售商業(yè)地產(chǎn)的格局加速洗牌，一些選手和商業(yè)形態(tài)消逝，但也有許多新鮮理念和商業(yè)模式迅速生長(zhǎng)，成為推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步的積極力量。本文，觀察者網(wǎng)從四個(gè)維度，回顧商業(yè)地產(chǎn)的2024年。

新開項(xiàng)目數(shù)量、體量均下探

可以發(fā)現(xiàn)的是，在宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的大背景下，疊加招商困難、開業(yè)延期等現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，2024年商業(yè)項(xiàng)目的整體開業(yè)數(shù)量正持續(xù)下探，尤其是大體量項(xiàng)目的亮相頻次明顯放緩。

根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的《2024中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)》顯示，去年全國(guó)共新開業(yè)3萬(wàn)方以上集中式商業(yè)370個(gè)，總建筑面積近3300萬(wàn)平方米，與2023年相比開業(yè)節(jié)奏有所放緩。

此外，據(jù)零售商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)媒體贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)新開業(yè)集中式商業(yè)項(xiàng)目430余個(gè)，新開業(yè)商業(yè)總體量約3400萬(wàn)平方米。值得注意的是，贏商大數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)中，囊括了體量在3萬(wàn)方以下的小微型項(xiàng)目，但開業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量、體量均仍創(chuàng)下近十年新低，同比2023年分別下降17.58%、12.52%。

從地域分布來(lái)看，開業(yè)項(xiàng)目更加聚焦于上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)需求旺盛的高線城市。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，上海新開超40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，在全國(guó)范圍內(nèi)堪稱遙遙領(lǐng)先。其中，包括萬(wàn)科廣場(chǎng)系3.0版商業(yè)作品——徐匯萬(wàn)科中心、上海首個(gè)郵輪主題濱水商業(yè)綜合體——上海海上世界、印力于上海的“印象匯”產(chǎn)品線首作——浦發(fā)三林印象匯、英格卡在上海的首座薈聚——上海薈聚等知名項(xiàng)目。

從運(yùn)營(yíng)商來(lái)看，頭部企業(yè)成為增量市場(chǎng)的主力軍。其中，央國(guó)企的資源優(yōu)勢(shì)更加凸顯。如華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商商管、珠海萬(wàn)達(dá)商管、印力集團(tuán)等行業(yè)頭部企業(yè)等均有多個(gè)新項(xiàng)目在全國(guó)亮相，進(jìn)一步鞏固了在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。

從體量來(lái)看，雖然市場(chǎng)上仍有北京超級(jí)合生匯、武漢SKP、長(zhǎng)沙萬(wàn)象城、上海薈聚、沈陽(yáng)SUPER時(shí)尚奧萊、石家莊北國(guó)未來(lái)城、西安萬(wàn)象城、西安薈聚等商業(yè)建筑面積超15萬(wàn)方甚至20萬(wàn)方的超大型項(xiàng)目登場(chǎng)，但主打“小而美、小而精”的小體量選手也正手握不少令人眼前一亮的非標(biāo)創(chuàng)意理念，為市場(chǎng)帶來(lái)不可或缺的補(bǔ)充和點(diǎn)綴。

城市更新成為新風(fēng)口

城市更新，是中國(guó)式現(xiàn)代化的重要載體，也是社會(huì)發(fā)展歷程中的一份“必答卷”。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，商業(yè)更新也成為涉及經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、社會(huì)、環(huán)境等多個(gè)交叉領(lǐng)域的重點(diǎn)命題。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，全國(guó)3萬(wàn)方以上已開業(yè)集中式商業(yè)總數(shù)超6600個(gè)，總建筑面積約5.8億平方米；五大城市群（長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝、長(zhǎng)江中游城市群）占比約60%，其中長(zhǎng)三角、珠三角等東南沿海城市群內(nèi)的一二線城市及部分三線城市均有較多項(xiàng)目。

從政策背景來(lái)看，城市更新的字眼最早于2019年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上被提出；2020年，“實(shí)施城市更新行動(dòng)”首次寫入我國(guó)五年規(guī)劃；2021年，城市更新首次被寫入政府工作報(bào)告，住建部在21個(gè)市（區(qū)）開展第一批城市更新試點(diǎn)工作；2022年，從中央到各地城市更新政策密集發(fā)布，不斷為城市更新的開展構(gòu)建良好的政策環(huán)境；2023年，從全國(guó)到各地的城市更新政策數(shù)量達(dá)到近幾年高峰；2024年，從中央到省級(jí)再到地級(jí)市城市更新政策持續(xù)發(fā)布，推動(dòng)我國(guó)城市更新政策體系不斷完善。

而縱觀2024年各大城市入市的商業(yè)更新項(xiàng)目，飽含文脈的老街區(qū)、工業(yè)舊址、傳統(tǒng)或經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)項(xiàng)目等要素，依然是商業(yè)煥新的主旋律。不過，城市和人一樣，都有自己的個(gè)性，所以各個(gè)城市的商業(yè)更新答卷往往也都千姿百態(tài)。

上海，對(duì)于城市更新的探索始于近10年前（2015年）。如今，一些歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚的街區(qū)和老街，如金陵路、四川北路、武康路、七寶老街等已歷經(jīng)風(fēng)貌保護(hù)與煥新。一些老建筑、老廠房也完成華麗轉(zhuǎn)身，上生新所二期（哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂部舊址+孫科別墅等多棟歷史建筑）、EKA·天物（舊海關(guān)的浦東工廠和上海航海儀器總廠的所在地）、上海A.F.A的ROJO藝文空間（前身為上海第十鋼鐵廠的歷史文物保護(hù)建筑）等典型案例都于2024年完成亮相，為城市空間注入新的活力，也保留了城市的記憶與文脈。

在蘇州古城，最著名、最熱鬧的觀前街商圈也于2024年初以嶄新姿態(tài)面世；在武漢，始建于1919年的城市級(jí)地標(biāo)文保建筑武漢民眾樂園，也延續(xù)“戲碼頭”的百年基因，以時(shí)尚潮流思維為抓手進(jìn)行改造，去年6月先行開放了中庭和圓堡塔樓部分。

公募消費(fèi)REITS發(fā)行元年

2023年底，國(guó)內(nèi)翹盼數(shù)載的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs邁出了實(shí)質(zhì)性改變的一步。2024年，REITs市場(chǎng)也正式迎來(lái)了蓬勃發(fā)展的一年，從購(gòu)物中心到奧特萊斯，再?gòu)膴W特萊斯到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，各類消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs如雨后春筍般涌現(xiàn)。

2023年10月20日，證監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》,自公布之日起施行。第五十條第（二）項(xiàng)修改為：“基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券是指依據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付來(lái)源，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為載體，向投資者發(fā)行的代表基礎(chǔ)設(shè)施財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益份額的有價(jià)證券?；A(chǔ)設(shè)施包括倉(cāng)儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、清潔能源等符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關(guān)要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施?！?

政策支持下，當(dāng)月即有首批4只消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲批，2024年隨之成為公募消費(fèi)REITs發(fā)行元年。

此后，按掛牌時(shí)間順序來(lái)看，2024年3月12日，華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT率先在上交所上市，發(fā)行規(guī)模分別為10.68億元、9.53億元；2024年3月14日，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT在深交所上市，該REIT在首批上市的三單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中發(fā)行規(guī)模最大，達(dá)69.02億元；繼而是4月30日，中金印力消費(fèi)REIT在深交所上市，募集規(guī)模為32.60億元。

8月16日，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT在上交所上市，募集規(guī)模為23.32億元；8月28日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT在上交所上市，據(jù)悉，該產(chǎn)品擬募集規(guī)模為19.744億元，而實(shí)際發(fā)售比例配售前的總募集規(guī)模達(dá)70.785億元，是其擬募集規(guī)模的3.585倍，也顯示出市場(chǎng)對(duì)奧萊消費(fèi)REIT產(chǎn)品的看好。

9月20日，華夏大悅城商業(yè)REIT在深交所上市，募集規(guī)模為33.23億元。據(jù)悉，大悅城商業(yè)REIT基金比例配售前認(rèn)購(gòu)金額超48億元，公眾發(fā)售認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)2.73倍。

截至目前，已發(fā)行7只以零售商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的公募消費(fèi)RETs。從2025年1月22日的股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，7只產(chǎn)品價(jià)格均高于發(fā)行價(jià)，漲幅最高的是嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT（+37.94%）和華夏首創(chuàng)奧萊REIT（+34.89%）。

值得關(guān)注的是，除了已上市的7單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之外，華潤(rùn)置地已開始為該REIT尋覓擴(kuò)募資產(chǎn)。2024年12月4日晚間，華潤(rùn)置地發(fā)布關(guān)連交易公告，擬向華潤(rùn)信托、華威永盛收購(gòu)華潤(rùn)置地昆山公司49%股權(quán)，預(yù)計(jì)未來(lái)可作為消費(fèi)類REITs擴(kuò)募的優(yōu)質(zhì)資源儲(chǔ)備，進(jìn)一步貢獻(xiàn)資產(chǎn)退出利潤(rùn)及現(xiàn)金流。同時(shí)，據(jù)悉包括中海、凱德在內(nèi)的多家企業(yè)，也已經(jīng)通過了證監(jiān)會(huì)審核，進(jìn)入到下一批消費(fèi)REITs產(chǎn)品的上市隊(duì)伍之中。

2024年12月底，由上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院，聯(lián)合東方證券、城創(chuàng)投資編制的《2024中國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展白皮書》正式發(fā)布。文件聚焦了多層次的REITs市場(chǎng)建設(shè)，提出要通過逐步推動(dòng)中國(guó)REITs內(nèi)部管理模式形成，追求REITs長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。