“供給側(cè)改革”的概念最近很火，“房地產(chǎn)去庫(kù)存”是其中一項(xiàng)重要任務(wù)。相關(guān)政府部門(mén)積極響應(yīng)號(hào)召出臺(tái)政策：

降首付：2月2日央行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)文稱，非限購(gòu)城市首套房首付比例可下調(diào)至20%，二套房首付比例由40%降至30%。

放寬落戶：2月6日，國(guó)務(wù)院發(fā)布推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)，提出除超大、特大城市外，其他城市不得采取購(gòu)買(mǎi)房屋、投資納稅、積分制等方式設(shè)置落戶限制。

提高公積金存款利率：2月17日，央行聯(lián)合住建部、財(cái)政部發(fā)文上調(diào)住房公積金賬戶存款利率至1年期定存利率。以此增強(qiáng)住房公積金賬戶的購(gòu)買(mǎi)力。

減稅：2月19日，財(cái)政部調(diào)整商品房交易環(huán)節(jié)契稅和營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，90平米以下按1%征收契稅；90平米以上的，首套按1.5%征收，二套按2%征收。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2 年以上的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。北上廣深單獨(dú)對(duì)待，僅適用首套房契稅政策。

政策出臺(tái)如此密集，不過(guò)，這四大政策其實(shí)都是“需求側(cè)”的（即房屋買(mǎi)方），而針對(duì)房屋賣(mài)方、土地賣(mài)方的“供給側(cè)”政策調(diào)整仍未出現(xiàn)。這是十幾年地產(chǎn)調(diào)控政策的老思路了，短期肯定能夠提振地產(chǎn)銷(xiāo)量，不過(guò)中長(zhǎng)期效果并不樂(lè)觀，房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存壓力仍然很大。

去庫(kù)存實(shí)質(zhì)上還沒(méi)開(kāi)始

截止2015年底，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存為86.3億m2（其中待售7.2億m2，正在施工73.6億m2，待開(kāi)發(fā)土地3.7億m2按1.5倍容積率算）。

這數(shù)字是什么概念呢？ 2015年商品房銷(xiāo)售面積為12.85億m2。按照這樣的銷(xiāo)售速度，即使沒(méi)有任何新開(kāi)工項(xiàng)目，也需要賣(mài)6.7年。

而如果按全國(guó)13.7億人算，每個(gè)人平均還有6.3 m2庫(kù)存。即每個(gè)三口之家都去換個(gè)大20 m2的房子，庫(kù)存才能消化掉。

事實(shí)上，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積仍持續(xù)高于銷(xiāo)售面積，導(dǎo)致庫(kù)存積壓。

雖然從2014年以來(lái)，新開(kāi)工面積持續(xù)下降，但仍然持續(xù)高于銷(xiāo)售面積。也就是說(shuō)：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存，實(shí)際上還沒(méi)開(kāi)始。

房地產(chǎn)市場(chǎng)包括住宅、辦公用房、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等類別。居民最關(guān)心的，當(dāng)屬住宅價(jià)格了。而住宅市場(chǎng)的去庫(kù)存已悄悄開(kāi)始，只是速度不太樂(lè)觀：

2015年，住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售比新開(kāi)工面積略高了0.57億m2，相對(duì)住宅市場(chǎng)55.7億m2的庫(kù)存，實(shí)在是杯水車(chē)薪。

長(zhǎng)期不樂(lè)觀：人口結(jié)構(gòu)的變化

長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代也已經(jīng)過(guò)去。從人口結(jié)構(gòu)上來(lái)看，中國(guó)勞動(dòng)年齡人口已進(jìn)入下降通道。2015年末中國(guó)16-60周歲人口占比71.9%，同比下降1.5%，為連續(xù)第五年下降。而從有統(tǒng)計(jì)以來(lái)，65歲以上人口占比則一路上升。

下表是2010年人口普查數(shù)據(jù)：

時(shí)間已過(guò)去6年，表中20-24歲的人口高峰，其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)26-30歲了。而新生代人口顯著少于生育高峰的人口數(shù)。當(dāng)這批人結(jié)婚買(mǎi)房的“剛需”釋放后，房地產(chǎn)企業(yè)將馬上面對(duì)“剛需不剛”的尷尬局面。

而人口老齡化則意味著，上一代人留給年輕人的房子將越來(lái)越多。期望二胎能夠撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，可能還需要等一代人的時(shí)間。

微刺激：效果短期化

自這一輪房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存壓力越來(lái)越大，陷入困境后，政府的刺激政策表現(xiàn)為“微刺激”，每次力度都不大，效果也較為短期。

從圖中可見(jiàn)，近年房產(chǎn)“微刺激”的政策效果并不持久。只有2015年3月份的政策集中投放，帶來(lái)了3個(gè)月的銷(xiāo)量增長(zhǎng)。本輪政策仍未脫離之前刺激政策的思路（降首付、減稅費(fèi)），力度也未見(jiàn)顯著差別，對(duì)其長(zhǎng)期效果很難樂(lè)觀估計(jì)，能有1個(gè)季度的效果就很不錯(cuò)了。

房地產(chǎn)的超長(zhǎng)周期

在前些年，“中國(guó)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”的觀點(diǎn)不絕于耳。后來(lái)部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌后，該觀點(diǎn)修改為“京滬房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”。

只漲不跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)在世界經(jīng)濟(jì)史上應(yīng)該還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。要說(shuō)土地稀缺性、資源集中性，中國(guó)大陸也遠(yuǎn)比不上香港、日本。東京在日本的地位絕對(duì)是“北京+上?！?，房?jī)r(jià)該跌也還是跌了。

那么，人們?yōu)楹螘?huì)抱有這種觀點(diǎn)？并且很多人憑借這樣的認(rèn)識(shí)，確實(shí)獲利頗豐呢？——原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的超長(zhǎng)周期。

大家都說(shuō)A股牛市7年一次，實(shí)際上漲的時(shí)候少，跌的時(shí)候多，除了短暫牛市中的頭腦發(fā)熱，大部分情況下大家不會(huì)認(rèn)為股指要扶搖直上兩萬(wàn)點(diǎn)。

而經(jīng)濟(jì)周期一般認(rèn)為是9-10年，繁榮和蕭條的時(shí)間各半。所以正常情況下，大家也不會(huì)覺(jué)得經(jīng)濟(jì)增速會(huì)一直漲漲漲。

但歐美經(jīng)典的房地產(chǎn)周期則有18年，包括13年的上漲周期和5年的下跌周期。這個(gè)18年周期在東亞國(guó)家的擬合度不好，不過(guò)周期長(zhǎng)度大致在同一個(gè)數(shù)量級(jí)。

超長(zhǎng)上漲周期中的看空者

13年的上漲周期意味著，任何看空的觀點(diǎn)都會(huì)被消滅殆盡。如果有空頭被反復(fù)打臉13年而不忘初心，大概離精神病院也不遠(yuǎn)了。而身邊的看漲者則掙得盆滿缽滿。這些曾經(jīng)的看空者大概率會(huì)轉(zhuǎn)而加入看漲陣營(yíng)。

最后結(jié)果就是，市場(chǎng)上幾乎所有人都不再相信房?jī)r(jià)會(huì)下跌，偶有唱空的人也是支支吾吾、戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。大家可以想想2015的Ａ股市場(chǎng)，才漲了半年就把空頭觀點(diǎn)消滅了，大家都覺(jué)得一萬(wàn)點(diǎn)指日可待。

中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)化后，還沒(méi)有經(jīng)歷完整周期，周期是不是13+5年還不好估計(jì)。不過(guò)巧合的是，中國(guó)這輪房地產(chǎn)超級(jí)牛市是從2003年開(kāi)始，距今正好13年。

短期仍有支撐力量

雖然從任何方面看，中國(guó)這輪房地產(chǎn)上漲周期都可能走到盡頭。不過(guò)因?yàn)榉康禺a(chǎn)長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，政府托市的意愿往往會(huì)較為明顯，其手中也還有很多政策工具可以使用，大概是下面幾個(gè)方面：

如果政府有意托底，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)下行空間較為有限?？赡軙?huì)呈現(xiàn)如下態(tài)勢(shì)：一線城市房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺。二線城市則出現(xiàn)較大分化。三四線及以下城市在政府托市下長(zhǎng)期陰跌，緩慢去庫(kù)存。

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