在中國(guó)長(zhǎng)達(dá)十幾年的房地產(chǎn)大牛市中，不斷涌現(xiàn)的“地王”們成為了房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的見(jiàn)證者。“地王”瘋狂的報(bào)價(jià)一次次刷新人們對(duì)房?jī)r(jià)的感知，引來(lái)無(wú)數(shù)的詬病與爭(zhēng)論。但市場(chǎng)的發(fā)展又往往殘酷地驗(yàn)證了地王們才是對(duì)的。

在經(jīng)歷了2014/2015年的市場(chǎng)低迷之后，地王們最近又強(qiáng)勢(shì)回歸，信達(dá)地產(chǎn)以3.7萬(wàn)/平米的樓板價(jià)拿下上海郊區(qū)的顧村地塊，媒體上有估計(jì)稱(chēng)該地塊開(kāi)發(fā)后的成本將至少為5.6萬(wàn)，要以接近7萬(wàn)價(jià)格出售才能獲利。

無(wú)獨(dú)有偶，6月以來(lái)短短幾天全國(guó)一二線(xiàn)城市已出現(xiàn)7宗地王；5月全國(guó)一、二線(xiàn)城市土地出讓溢價(jià)率也達(dá)到了110.39%、69.28%，價(jià)格漲幅驚人。

地王為何頻現(xiàn)？

事件的發(fā)生總有其規(guī)律，地王的量產(chǎn)也不是偶然。雖然目前大家對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期并不太樂(lè)觀(guān)，但對(duì)于核心一二線(xiàn)城市的市場(chǎng)前景，看法仍存在分化。而近幾個(gè)月一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的暴漲增強(qiáng)了多頭的信心，加上一二線(xiàn)城市供地日漸稀缺，有地產(chǎn)商愿意開(kāi)出高價(jià)也是正?，F(xiàn)象。

而本輪的地王們主要是央企系地產(chǎn)公司，他們的特點(diǎn)在于：融資成本極低，業(yè)務(wù)分布廣、聯(lián)動(dòng)強(qiáng)，對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的追求常常超過(guò)盈利考量。許多評(píng)論中對(duì)地王的盈虧平衡測(cè)算其實(shí)忽略了這些因素。

以信達(dá)地產(chǎn)為例，其母公司信達(dá)資產(chǎn)管理公司發(fā)行債券融資的成本在4%以下，遠(yuǎn)低于中小房地產(chǎn)商承受的10%以上資金成本。如果一個(gè)項(xiàng)目三五年開(kāi)發(fā)下來(lái)，利息成本的差距就很大了。

同時(shí)信達(dá)有巨量的不良貸款處置業(yè)務(wù)，不良貸款的抵押品主要是房地產(chǎn)。因而以高價(jià)拍下地塊，也可能有利于其周邊業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)獲利（就像《美人魚(yú)》中不計(jì)代價(jià)拍地的商人一樣）。

電影《美人魚(yú)》：競(jìng)拍青鑼灣，張雨綺扮演的開(kāi)發(fā)商李若蘭對(duì)該地塊志在必得。

然后對(duì)于部分國(guó)企，即使沒(méi)撈到什么利潤(rùn)，規(guī)模增長(zhǎng)本身也是好事情，就算虧一點(diǎn)也可以接受，這跟民營(yíng)企業(yè)非常不同。

最后，近期也有評(píng)論文章揭秘稱(chēng)：若地方政府和地產(chǎn)商已私下定好協(xié)議價(jià)格，那么無(wú)論拍賣(mài)出什么價(jià)格，最后地王都會(huì)獲得補(bǔ)償?shù)摹@樣的“揭秘”其實(shí)很難證實(shí)或證偽。

不過(guò)可以肯定的是，信達(dá)地產(chǎn)并不需要將顧村的房子買(mǎi)到7萬(wàn)才能獲利，地王們高價(jià)拿地自有其邏輯。

地王是房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)嗎？

從理論上來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)商依據(jù)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期給出土地報(bào)價(jià)，因而有人將其作為房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)。

然而實(shí)際上，大部分地產(chǎn)商并不能在房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向之前提前反應(yīng)，房?jī)r(jià)泡沫的頂峰往往伴隨著核心城市地價(jià)的一飛沖天。

以日本1990年的地產(chǎn)泡沫破裂為例：其6個(gè)主要城市的地價(jià)從1985年開(kāi)始加速暴漲，實(shí)現(xiàn)了5年3倍的飛躍，而其他城市的地價(jià)只上漲了一半左右。甚至房?jī)r(jià)于1990年達(dá)到頂峰開(kāi)始下降后，地價(jià)在1991年還繼續(xù)上揚(yáng)并最終達(dá)到頂峰。

這跟股票市場(chǎng)的牛熊轉(zhuǎn)換是一個(gè)道理：其實(shí)大部分機(jī)構(gòu)投資者也無(wú)法預(yù)測(cè)市場(chǎng)的頂在何方，對(duì)利潤(rùn)的貪婪與對(duì)市場(chǎng)的迷戀使大部分機(jī)構(gòu)投資人也被套在市場(chǎng)頂部。

類(lèi)似地，要期待地產(chǎn)商通過(guò)地價(jià)提前反映房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，其實(shí)是行不通的。只要頂部還沒(méi)有被確認(rèn)（即使正在發(fā)生），地產(chǎn)商也仍會(huì)根據(jù)以往的房?jī)r(jià)漲幅來(lái)計(jì)算能承受的土地價(jià)格。

投資過(guò)股市的人應(yīng)該會(huì)有這種體會(huì)：市場(chǎng)的頂部是事后才知道的，人們?cè)诋?dāng)時(shí)并不知情。樂(lè)觀(guān)和貪婪沖淡了危機(jī)意識(shí)，只有看到自己手中的財(cái)富一天天縮水，才會(huì)在某一天猛然醒悟發(fā)生了什么。

這在房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣適用。要判斷未來(lái)的變化，需要獨(dú)立客觀(guān)地考察全市場(chǎng)的狀況，不能以歷史定論未來(lái)，也不能盲從大玩家的判斷。

未來(lái)走向何方？

輿論的嘩然，其實(shí)反映了民眾對(duì)房?jī)r(jià)飛速上漲的感嘆。無(wú)論地王的賬本是怎么算的，近期地價(jià)上漲是確定無(wú)疑了。那未來(lái)地價(jià)/房?jī)r(jià)將會(huì)走向何方？

從近期的跡象來(lái)看，一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始降溫。銷(xiāo)量方面，十大城市5月份的銷(xiāo)售面積比4月下降4.7%，比3月下降13.3%；售價(jià)方面，上海北京的房?jī)r(jià)增速趨緩，之前上漲最快的深圳房?jī)r(jià)已開(kāi)始下跌。

而上海也率先實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理，對(duì)占上海信貸總量三分之一的房地產(chǎn)金融活動(dòng)實(shí)施全方位監(jiān)測(cè)與管理。

因此，筆者認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸走平。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑已經(jīng)是強(qiáng)弩之末。筆者在之前的文章中亦論述過(guò)相關(guān)原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期制約因素在于人口結(jié)構(gòu)的改變，而中期的制約因素在于巨量的庫(kù)存。

從下圖可以看到，全國(guó)房地產(chǎn)的新開(kāi)工面積一直大于商品房銷(xiāo)售面積，意味著庫(kù)存一直在積壓著。這種庫(kù)存積壓表現(xiàn)為房屋施工面積（即正在施工的房屋）在不斷增加（已竣工待售的房屋反而是其次）。這些正在施工的房子夠賣(mài)6年左右，加上待開(kāi)發(fā)土地和待售房屋已超過(guò)80億平米，要7年才能賣(mài)完（前提是沒(méi)有新開(kāi)工）。

實(shí)際上，即使今年前4個(gè)月一二線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售火爆，商品房銷(xiāo)售面積仍然小于新開(kāi)工面積，庫(kù)存遠(yuǎn)未開(kāi)始去化。

房?jī)r(jià)上漲能帶動(dòng)房屋銷(xiāo)售，但難以帶動(dòng)庫(kù)存去化。主要原因在于：房?jī)r(jià)上漲不僅刺激購(gòu)房者出手，也刺激地產(chǎn)商不惜代價(jià)開(kāi)工新項(xiàng)目，地王現(xiàn)象就是他的結(jié)果。

中國(guó)最大的過(guò)剩產(chǎn)能不在鋼鐵煤炭，也不在水泥玻璃，而是在房地產(chǎn)。以房屋均價(jià)6000計(jì)算，庫(kù)存價(jià)值已接近60萬(wàn)億元，相當(dāng)于中國(guó)一年GDP，超過(guò)居民總財(cái)富(除地產(chǎn)外)的一半。而每年的房屋供應(yīng)仍在高位徘徊，超過(guò)房屋需求萬(wàn)億元以上。

房地產(chǎn)的漲跌周期特別長(zhǎng)，歐美有研究認(rèn)為是18年一個(gè)周期，漲13年跌5年。而碰上快速城市化的東亞國(guó)家，這個(gè)周期就更長(zhǎng)了，往往跨越一兩代人的時(shí)間。

太長(zhǎng)的上漲周期讓許多人不再相信看空樓市的觀(guān)點(diǎn)，人們笑談這么多年來(lái)對(duì)自己最好的其實(shí)是一直勸人買(mǎi)房的房產(chǎn)中介。

但是，這并不能不說(shuō)明上漲周期沒(méi)有盡頭。

房?jī)r(jià)上漲周期最后階段的特征，往往是核心城市的瘋狂上漲。在周期出現(xiàn)轉(zhuǎn)向跡象時(shí)，非核心城市會(huì)首先露出端倪，從而引導(dǎo)資金涌向看起來(lái)更為安全的核心城市，導(dǎo)致核心城市房?jī)r(jià)短期大幅上漲。這有些類(lèi)似于股市到頂前大藍(lán)籌股的暴漲。

世界上沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，在經(jīng)濟(jì)下行期，政府也不會(huì)容忍地價(jià)無(wú)限制上行，蘇州土地拍賣(mài)限價(jià)的措施已經(jīng)出臺(tái)。

如果房?jī)r(jià)不能持續(xù)前些年的高速上漲，地王們的算盤(pán)很可能就要落空了。

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