房?jī)r(jià)與國(guó)際接軌說(shuō)法是胡言

金巖石大俠稱，京城的豪宅價(jià)格應(yīng)超過(guò)30萬(wàn)/平米，四環(huán)內(nèi)房產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)五年再翻一番，而且列舉了一系列的論據(jù)；而大炮任總，則直接舉牌喊出，明年三月兩會(huì)前后，全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲！

目前，全球的城市化率為51.3%，其中發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率一般在80%左右。非常巧合的是，2012年2月22日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中國(guó)2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》指出，中國(guó)城鎮(zhèn)人口首次超過(guò)農(nóng)村人口，比例達(dá)到了51.27%，城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.9億。也就是說(shuō)，中國(guó)官方公布的中國(guó)城市化率剛好也是51.3%。

不妨算一下帳：北京三環(huán)房?jī)r(jià)均價(jià)3萬(wàn)，一個(gè)120平米的房子，工薪階層每月三四千元收入的人，要干接近75年才能付清房?jī)r(jià)。國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)只占到人口的20%，80%的人口是工薪階層，恰恰這八成人口有住房的剛性需求，房子如此的貴，這樣的社會(huì)，何談穩(wěn)定？

記得2000年，二環(huán)內(nèi)的120平米的高層公寓，價(jià)格不到100萬(wàn)一套，每年租金不超過(guò)10萬(wàn)元，十到十五年年租金便可買(mǎi)一套公寓。2002年，朝陽(yáng)公園附近的幾個(gè)高端住宅，單平米價(jià)格8000-9000元，這樣的價(jià)格無(wú)論是買(mǎi)還是租，對(duì)于當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)的普通百姓來(lái)說(shuō)，也算是“天文數(shù)字”。誰(shuí)能想到，2004年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，到2012年的8年時(shí)間，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)猶如神州火箭升空，當(dāng)年朝陽(yáng)公園附近的豪宅，到了2011年，房?jī)r(jià)漲到六七百萬(wàn)元，兩百平米的豪宅價(jià)格甚至上千萬(wàn)。

那么，一套三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的豪宅，家具電器齊全，如果按十五年前的行情，租金也該同步增長(zhǎng)，上百萬(wàn)一年也是合理的?？蛇@樣的豪宅，周邊市場(chǎng)的行情是月租金不過(guò)萬(wàn)元，長(zhǎng)期租住還可以打折，你不吃驚嗎？　掰開(kāi)手指頭簡(jiǎn)單一算，千萬(wàn)級(jí)的豪宅，租金一年12萬(wàn)元計(jì)算，需要出租近100年才能收回投資。這時(shí)候再投資1000萬(wàn)買(mǎi)下來(lái)，已經(jīng)不足70年產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)的人豈不是傻子？

有一次看到《參考消息》上寫(xiě)了莫斯科房?jī)r(jià)均價(jià)8000美金；一直在北京做地產(chǎn)投資的朋友也說(shuō)，未來(lái)十年房子只能漲價(jià)，政府也調(diào)控不了。也有人說(shuō)，美國(guó)紐約房?jī)r(jià)如何如何高，東京、首爾房?jī)r(jià)如何如何高，中國(guó)房?jī)r(jià)在與國(guó)際接軌，高房?jī)r(jià)是必然的。

目前，全球的城市化率為51.3%。其中，發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率一般在80%左右，中國(guó)官方公布的45.68%。即便是中國(guó)的幾個(gè)超大型城市，北上廣等城市化率和美國(guó)華盛頓、俄羅斯莫斯科的城市化率相近，請(qǐng)想想，其它城市的城市化率，跟美國(guó)、俄羅斯相比是多少？中國(guó)的人均GDP是多少?紐約呢，東京呢，首爾呢？數(shù)據(jù)基礎(chǔ)不一樣，怎么接軌，接什么軌？

按照過(guò)去8年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，對(duì)未來(lái)樓市充滿信心的人也大有人在。房地產(chǎn)的大腕不斷放炮，也是正常的，他絕對(duì)不是傻子；但如果我們的老百姓不知舟已行矣，而劍不行，求劍若此，不亦惑乎！

出于維穩(wěn)需要不會(huì)再出臺(tái)調(diào)控政策

人們總是埋怨，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)看不懂。政府總是在管理和干預(yù)經(jīng)濟(jì)的游戲中，不停的改變游戲規(guī)則和手法。其實(shí)不然。國(guó)家機(jī)器運(yùn)行，對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)是必須的。要看清未來(lái)房地產(chǎn)政策如何延伸，恐怕要研究房地產(chǎn)調(diào)控的歷程，眼光無(wú)需太遠(yuǎn)，回過(guò)頭來(lái)看看2004年以來(lái)8年的調(diào)控文件帶來(lái)的影響----藥力足夠，今后政策就會(huì)相對(duì)寬松，藥力不足，未來(lái)還會(huì)有猛藥。

那么，調(diào)控政策的療效如何呢？

綜合2004年以來(lái)的一系列政策，可以描繪出簡(jiǎn)單的曲線圖：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)時(shí)，中央就會(huì)下瀉藥，房地產(chǎn)剛開(kāi)始虛脫時(shí)，中央又會(huì)下補(bǔ)藥。也就是說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，中央也拿捏不準(zhǔn)脈搏，頭疼捏頭，腳疼捏腳，房地產(chǎn)鬧了打一頓，房地產(chǎn)哭了再哄一下----現(xiàn)在，全國(guó)上下，對(duì)調(diào)控談虎色變，一批房地產(chǎn)企業(yè)面臨生死危機(jī)，命懸一線，呼聲四起，甚囂塵上。從社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和政治穩(wěn)定的角度，中央不會(huì)把調(diào)控的弦拉斷的。

房地產(chǎn)調(diào)控是松是緊，還取決于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈、地方財(cái)政資金鏈以及中小企業(yè)資金鏈?zhǔn)欠穹€(wěn)固的較量。調(diào)控最終走向，應(yīng)視三條資金鏈的緊繃程度，相應(yīng)地作動(dòng)態(tài)調(diào)整。調(diào)控力度的拿捏，要以任何一條資金鏈不斷裂為底線。中央政府絕對(duì)不會(huì)眼睜睜看著國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)。

如果站在政治與經(jīng)濟(jì)的微妙關(guān)系的角度上分析，我個(gè)人覺(jué)得，十八大即將召開(kāi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是爭(zhēng)議最大的行業(yè)之一，出于穩(wěn)定的考慮，中央既不可能突然加熱，也不可能驟然冰凍，近期再次出臺(tái)的調(diào)控文件，會(huì)溫柔一些。十八大之后，中央領(lǐng)導(dǎo)班子換屆，政策還會(huì)按照原有的慣性持續(xù)一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控慣性估計(jì)大約還要持續(xù)兩三年時(shí)間。

目前的中央調(diào)控之于房地產(chǎn)行業(yè)，猶如鷸啄蚌肉，“今日不雨，明日不雨，即有死蚌”；房地長(zhǎng)行業(yè)又不肯就范，猶如蚌夾鷸嘴，“今日不出，明日不出，即有死鷸”。老百姓在觀望，希望能得漁翁之利卻不知道該不該伸手、不知道何時(shí)伸手。如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，舒緩卻又給力的政策，會(huì)使得一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨拉斷的危險(xiǎn)，蚌松鷸嘴的可能性比較大。

一旦這個(gè)情景形成，就要搶先降價(jià)，迅速回籠資金。等同行反應(yīng)過(guò)來(lái)，在某個(gè)區(qū)域里，我們消化了大量的持幣觀望的消費(fèi)者，等于搶的了先機(jī)，獲得了生存的空氣和空間。

當(dāng)然，每一個(gè)手里持有房產(chǎn)、尤其是多套房產(chǎn)的人，都不希望降價(jià)。但是，確實(shí)必要時(shí)，扔掉金子，走出沙漠，生存下來(lái)，才是最精明的選擇。

經(jīng)濟(jì)下滑對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)是雙刃劍

關(guān)于房?jī)r(jià)在十八大之后暴漲的言辭，甚囂塵上。地產(chǎn)大鱷放炮者有之，無(wú)良學(xué)者跟風(fēng)者有之，平民百姓追風(fēng)者有之。地產(chǎn)界持同一觀點(diǎn)的大腕紛紛表示，市場(chǎng)強(qiáng)壓造成的反彈和土地財(cái)政的饑渴，將引發(fā)房?jī)r(jià)規(guī)律性上漲。政府口徑則是，對(duì)抵償行業(yè)的調(diào)控將堅(jiān)持到底，決不放松！那么，換屆之后，中國(guó)地產(chǎn)將走向哪里，房?jī)r(jià)是升是降，是寒冬料峭，還是春暖花開(kāi)？

世相紛亂，我們不禁感喟：借我借我一雙慧眼吧，讓我把這紛紛擾擾看得清清楚楚明明白白真真切切！

那么，判斷房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)暴漲，就要弄清漲價(jià)的根源：房?jī)r(jià)誰(shuí)炒的？是山西煤老板，還是溫州炒房客？他們不過(guò)是經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)的生旦凈末丑，不是整臺(tái)戲。他們推動(dòng)過(guò)房?jī)r(jià)，當(dāng)不是決定因素。

2012年的經(jīng)濟(jì)情形，是不是很容易聯(lián)想起1997年。 國(guó)際上，歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家接連爆發(fā)主權(quán)債務(wù)危機(jī)，沒(méi)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，看來(lái)還有的折騰。主要發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體，包括印度、巴西等，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度也迅速下行；全球經(jīng)濟(jì)二次探底，甚至進(jìn)入蕭條的擔(dān)憂，再次浮出水面。國(guó)內(nèi)，自2010年開(kāi)始的本輪經(jīng)濟(jì)下行，已經(jīng)持續(xù)兩年多，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)某^(guò)10%一路下行破8，二季度跌落到7.6%的低位。通貨膨脹率從2011年6月6.5%的高位下滑到現(xiàn)在的2.2%。更嚴(yán)重的是，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了自主收縮跡象。

中國(guó)煤炭、鋼鐵價(jià)格比去年下跌20%，下半年可能會(huì)進(jìn)一步下跌。發(fā)電量也停留在去年的水平，而且去年增長(zhǎng)率保持在6%的鐵路運(yùn)輸也陷入低谷。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在直線下滑。這種經(jīng)濟(jì)下滑帶給民眾的心理恐慌，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)下滑帶來(lái)的負(fù)面問(wèn)題。正是因?yàn)槊癖姷男睦泶嗳酰旁斐闪藝?guó)內(nèi)，尤其是超大型城市的房?jī)r(jià)，比中型城市的房?jī)r(jià)更脆弱。一旦遭遇持續(xù)的經(jīng)濟(jì)下滑、或者自然災(zāi)害，如持續(xù)大旱、缺水；或者突發(fā)的重大疫情，如2003年的非典，甚至局部的國(guó)際地區(qū)沖突，無(wú)論哪一個(gè)因素出現(xiàn)，房?jī)r(jià)空高的城市房?jī)r(jià)都會(huì)下挫，攔腰折斷，甚至跌破2008年的房?jī)r(jià)。

馬云說(shuō)過(guò)：今天的市場(chǎng)很殘酷，明天的市場(chǎng)更殘酷，后天的前景很美好?？墒?，很多人，熬過(guò)了今天，熬過(guò)了明天，卻死在了迎接后天黎明的夜里。成功的人，是那些比在后天到來(lái)的前夜死掉的人多看了一步的人。不要迷信房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)也是一個(gè)傳說(shuō)。

作者：李博，香港合逸集團(tuán)有限公司大中華區(qū)執(zhí)行董事，首席執(zhí)行官。從事房地產(chǎn)數(shù)年，目前正在與聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織合作在河北唐山地區(qū)運(yùn)作國(guó)際安養(yǎng)示范園區(qū)。