【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 陳杰】

“同樣是住在這里，為什么租房的就比買房的低人一等？”

這恐怕是很多城市漂泊者的隱痛。

這種隱痛，有一個(gè)更專業(yè)一點(diǎn)的名詞：“租購(gòu)不同權(quán)”。

如果網(wǎng)絡(luò)檢索“公共服務(wù)為何要與房產(chǎn)掛鉤”，會(huì)出現(xiàn)近117萬條結(jié)果；若檢索“上學(xué)為何要與房產(chǎn)掛鉤”，會(huì)出現(xiàn)65萬條結(jié)果。從這個(gè)指標(biāo)也能看出，租購(gòu)不同權(quán)，主要是子女入學(xué)權(quán)利的不同權(quán)。

“上學(xué)為何要與房產(chǎn)掛鉤”？這個(gè)話題在知乎以及多個(gè)城市的本地論壇上都成為過熱帖。有不少網(wǎng)民表示去查過，“有房產(chǎn)才能讓子女就近入學(xué)”在國(guó)家法律上沒有任何依據(jù)，完全是地方教育行政部門的自定政策所為。也有網(wǎng)民吐槽，將義務(wù)教育這樣的公共服務(wù)與房產(chǎn)掛鉤，中國(guó)是獨(dú)一份。這說明，民間對(duì)這個(gè)現(xiàn)象的質(zhì)疑已久，積怨很多。

為了解決這個(gè)問題，2017年7月，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》提出了"賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)"，這應(yīng)該是國(guó)內(nèi)政府文件中首次提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”一詞。

該詞一出現(xiàn)就立即成為社會(huì)熱詞，并在當(dāng)年就被權(quán)威媒體評(píng)選為年度十大新詞之第五。2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告出現(xiàn)了“逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”的表述，讓“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”一詞在媒體及網(wǎng)絡(luò)上再度受到熱烈追捧。

筆者以為，2017年租購(gòu)?fù)瑱?quán)一詞誕生于當(dāng)時(shí)地方政府落實(shí)中央發(fā)展住房租賃市場(chǎng)政策要求的現(xiàn)實(shí)動(dòng)力。眼下中央出面再提“逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”，則有站在增強(qiáng)內(nèi)循環(huán)動(dòng)能和推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的國(guó)家戰(zhàn)略視角下的更深層次考慮。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)何以難？

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”問題關(guān)乎社會(huì)公平正義，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。本質(zhì)上，它是關(guān)于政府承擔(dān)的公共服務(wù)要脫媒，尤其脫去房產(chǎn)的媒介，將公共服務(wù)與房產(chǎn)松綁，讓公共服務(wù)直接與人綁定，實(shí)現(xiàn)以人為本的公共服務(wù)資源配置。

然而，為何公共服務(wù)在中國(guó)要與房產(chǎn)綁定？這事值得好好細(xì)究。

客觀來說，從臺(tái)面上看，地方政府并沒有把公共服務(wù)與房產(chǎn)直接綁定，跟公共服務(wù)綁定的是戶籍。如根據(jù)《義務(wù)教育法》第十二條的規(guī)定，“適齡兒童、少年免試入學(xué)”，“地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)保障適齡兒童、少年在戶籍所在地學(xué)校就近入學(xué)”。該條款同時(shí)規(guī)定，“父母或者其他法定監(jiān)護(hù)人在非戶籍所在地工作或者居住的適齡兒童、少年，在其父母或者其他法定監(jiān)護(hù)人工作或者居住地接受義務(wù)教育的，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)為其提供平等接受義務(wù)教育的條件。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！?

從字面上，看不出任何入學(xué)資格與房產(chǎn)綁定的法律要求，但與戶籍掛鉤。從該條款就能看出，適齡兒童、少年在其戶籍所在地的就近入學(xué)權(quán)利是毫無疑問地受到明確保障，但如果在非戶籍所在地、哪怕是父母或法定監(jiān)護(hù)人的長(zhǎng)期實(shí)際居住地，就近入學(xué)權(quán)利就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

在中國(guó)大多數(shù)城市，義務(wù)教育、基本醫(yī)療、基本養(yǎng)老、健康衛(wèi)生、政府服務(wù)等這些公共服務(wù)，也是與戶籍高度綁定。那么問題回來了，戶籍如何獲取？在中國(guó)大多數(shù)城市，歷史上曾經(jīng)長(zhǎng)期執(zhí)行這么一條規(guī)定：除非落在集體戶口，否則只有買房才能落戶，無房難以落戶。而集體戶口則是少數(shù)體制內(nèi)單位才有的專屬。

為何在中國(guó)城市曾經(jīng)有這么一條規(guī)定？這與中國(guó)城市發(fā)展過程中盛行的土地金融化模式有直接關(guān)系。

土地出讓金是很多中國(guó)城市發(fā)展的第一桶金，是地方政府基建資金的重要來源。而土地使用權(quán)的價(jià)值本質(zhì)是對(duì)這個(gè)城市未來公共資源和公共服務(wù)價(jià)值的預(yù)期，土地出讓金就是這些未來公共資源和公共服務(wù)價(jià)值的資本化。當(dāng)戶籍意味著公共服務(wù)優(yōu)先權(quán)，將購(gòu)房與入戶綁定，既是將房產(chǎn)與公共服務(wù)優(yōu)先權(quán)綁定，也有利于鞏固房?jī)r(jià)進(jìn)而鞏固地價(jià)。

站在地方政府角度，買房產(chǎn)就是在買這個(gè)城市的股票，是股東。買新房是原始股，買二手房是流通股。不管買新房還是二手房，都是為城市提供建設(shè)融資或提高城市的資本市場(chǎng)價(jià)值，自然要把城市紅利，也就是公共服務(wù)優(yōu)先奉上。而租房者，在地方政府看來，是這個(gè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的消費(fèi)者、消耗者，而不是投資者，自然在享受公共服務(wù)的優(yōu)先順序要排在后面去。

2019年1月至2020年11月的上海二手住宅成交套數(shù)走勢(shì)（圖源：中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)）

為了能讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)投入有持續(xù)的資金來源，就需要有效促銷房產(chǎn)和保持土地高價(jià)值，很多地方政府采取了有房才能入戶的政策。通過公共服務(wù)與戶籍掛鉤，戶籍又與房產(chǎn)掛鉤，公共服務(wù)與房產(chǎn)掛鉤起來了。

地方政府將公共服務(wù)與房產(chǎn)捆綁的策略，背后折射的是他們的一種思維，即把公共服務(wù)享受看作一種交換，只有當(dāng)事人有足夠的價(jià)值創(chuàng)造和對(duì)所在城市有足夠的貢獻(xiàn)，才有資格獲得公共服務(wù)。這種思維在不少市民中都普遍存在，認(rèn)為那些外來人口什么貢獻(xiàn)都沒有做就來?yè)尭＠?，太不公平了，不能輕易給他們戶口，一定要等他們給城市有功了才能給戶口。

近年來，一些城市開始突破買房才能落戶的做法，紛紛實(shí)施租房也能落戶的政策。廣州、天津、蘇州、青島、長(zhǎng)沙、無錫、成都、昆明、鄭州、洛陽(yáng)、開封、海口等30多個(gè)城市先后發(fā)布相關(guān)新政，租房可以直接落戶。

不少城市，如鄭州、青島、洛陽(yáng)和蘇州等還先后宣布，租房者可以將戶口落在租賃社區(qū)的公共戶口，消除了一些城市要求租房者須落戶在租賃住房戶口本的困難操作。公共戶口據(jù)說是上海2011年開始設(shè)立的，在2018年國(guó)家發(fā)改委的推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)中就提出，探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。到2019年的該文件中，“探索”變成了“允許”，說明租房者在公共戶口落戶的做法正在推廣和普及。

但要看到，很多城市對(duì)租房落戶，往往附加了不少條件。如需要提供社保和納稅證明，以證明他們已為這個(gè)城市創(chuàng)造足夠的財(cái)富和經(jīng)濟(jì)價(jià)值；或通過學(xué)歷文憑、技能職稱、獲獎(jiǎng)證書等證明他們有這方面的潛力，才有資格通過積分制或人才政策等途徑落戶，進(jìn)而享受優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。這仍然還是一個(gè)把公共服務(wù)當(dāng)作交換而非權(quán)利的觀念。另一方面，越來越多城市放開租房落戶，背后是人才競(jìng)爭(zhēng)、搶人大戰(zhàn)的壓力，折射了普通城市公共服務(wù)價(jià)值的相對(duì)稀缺性在減少，人的相對(duì)稀缺性上升。

不管如何，租房落戶的推開，戶籍與房產(chǎn)的逐步脫鉤，削減了很大一部分租購(gòu)不同權(quán)，讓租購(gòu)?fù)瑱?quán)邁進(jìn)了一大步。然而，這個(gè)進(jìn)程還遠(yuǎn)沒有完成。