本文為陳啟宗先生在2024博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)表的主旨演講。

陳啟宗（恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)榮譽(yù)董事長）：大家好，以往18年我都在這里，其中有一兩年因?yàn)樘鞖獾雀鞣矫娴挠绊憻o法到場，基本上每年都到。有人問為什么我會(huì)來？因?yàn)槲倚枰獙W(xué)習(xí)，中國的房地產(chǎn)跟其他地方有相似之處，但是也有不同的地方，所以我覺得我需要來學(xué)習(xí)。

我來這里，不是要告訴大家中國房地產(chǎn)市場如何發(fā)展，我沒這個(gè)資格，我來這里是要聽別人講。就像剛才我的好朋友樊綱教授的發(fā)言，我覺得很值得我們思考。

每年我的題目都不是我定的，今年的題目叫做“安待春天：再談中國經(jīng)濟(jì)”。安待春天的意思就是春天還沒來，也就是說寒冬還沒過。我同意樊綱說的，春天還沒來，但是最可怕的不是寒冬，而是對寒冬的預(yù)期，你不知道底在哪里。我個(gè)人認(rèn)為最不好的基本上大家都知道了，這就反而叫我們心里有點(diǎn)底，現(xiàn)在外面的市場恐怕已經(jīng)見了底。

不過我不想談中國經(jīng)濟(jì)，因?yàn)槲也徽J(rèn)為我有這個(gè)資格，我是來向樊綱他們學(xué)習(xí)的，所以我還是以房地產(chǎn)為主。因?yàn)槲乙呀?jīng)退休了，今年可能是我最后一次在這里跟大家見面，我主要跟大家談?wù)勚袊康禺a(chǎn)，當(dāng)然給了我這個(gè)題目，我也談一點(diǎn)中國經(jīng)濟(jì)的問題。

8月14日，陳啟宗先生在2024博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)表主旨演講觀點(diǎn)網(wǎng)

中國的房地產(chǎn)是一個(gè)很特別的東西，全世界沒有這么特別的，樊綱剛才說過去40年的發(fā)展，我覺得大概只有30多年時(shí)間。我記得萬科剛剛發(fā)展的時(shí)候大概是1987年，到現(xiàn)在也不到40年時(shí)間，中國內(nèi)地的大房地產(chǎn)商主要都是90年代初到90年代中期才開始發(fā)展的，所以真正發(fā)展就是30年時(shí)間。

從一個(gè)沒有房地產(chǎn)市場的國家，變成全世界最大的房地產(chǎn)市場，老百姓今天大概85%到90%是住在自己的房子里，當(dāng)然這也不表示沒有新的市場，就像樊綱剛才說的有遷移的需求，小房子換成大房子的需求，不好的房子換成好房子的需求，剛需還是存在的。從這個(gè)角度來看，中國的房地產(chǎn)真的相當(dāng)了不起。

世界上沒有一個(gè)市場能夠在那么短的時(shí)間內(nèi)為老百姓制造那么多的房屋，大家不說擁有自己的房子，至少是有瓦遮頭，這在世界上非常了不起。所以房地產(chǎn)甚至房地產(chǎn)商都是為國家做了極大的貢獻(xiàn)，包括很多我叫做瘋子的，他們也真的是瘋子，解決瘋子的唯一解決辦法就是進(jìn)監(jiān)牢、破產(chǎn)，他們就不瘋了，在監(jiān)牢里好好思考他們的一生。

但是無論如何，我也要為他們說一句話，瘋子也做過不少貢獻(xiàn)。這里我還要提一點(diǎn)的是，這個(gè)市場的難處，不是瘋子造出來的，是那個(gè)環(huán)境造出瘋子的。不要以為今天這個(gè)難處是瘋子造成的，他們只不過是產(chǎn)物。

是什么制造了那么多難處呢？這個(gè)難處是幾十年延續(xù)下來的，是30年下來制造出來的。我把它總結(jié)為三點(diǎn)：第一是賣地，這樣可以讓政府有錢進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，所以這一點(diǎn)是有其好處的，但是要是長遠(yuǎn)如此，就可能走得過頭了。

2024年1—6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速國家統(tǒng)計(jì)局

第二是房地產(chǎn)商怎么買地、怎么貸款，這方面的監(jiān)管也是出了問題，房地產(chǎn)領(lǐng)域很多貪污的情況滋生。政府也跟民營企業(yè)是有競爭的，所以這次三中全會(huì)有一句話我很欣賞，雖然我個(gè)人已經(jīng)退出市場了，但是我認(rèn)為這個(gè)話是對的，就是所有不同制度下的企業(yè)，都應(yīng)該享有同樣的待遇。

不可否認(rèn)，過去幾十年我們并沒有同樣的待遇，一個(gè)國企如果對某個(gè)項(xiàng)目有興趣，我的機(jī)會(huì)是近乎于零的，到今天還是如此，還有一些項(xiàng)目我在看的，我認(rèn)為我成功的機(jī)會(huì)不大，因?yàn)橛行﹪笠埠苡信d趣。這也是大家需要思考的問題，貸款更不用說，現(xiàn)在這些領(lǐng)域都在往好的方向發(fā)展。

第三是政府不讓壞的企業(yè)破產(chǎn)。剛才樊綱說中國幾十年沒有見過大的房地產(chǎn)的泡沫破裂。我說在歷史上人類沒見過這樣的事，房地產(chǎn)市場那么長久的發(fā)展，沒有一次大的調(diào)整是不可能的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)就一定是有相當(dāng)強(qiáng)的循環(huán)性的，但是以國家的力量、政府的力量不允許你破產(chǎn)，就產(chǎn)生了以往幾十年這種很奇怪的現(xiàn)象。

我說有兩種方法來做市場調(diào)整，一個(gè)是把小泡沫一個(gè)一個(gè)爆破，另一個(gè)方法就是不讓它爆破。政府的力量是可以讓它不爆破，但是最后它會(huì)凝聚成一個(gè)大的泡沫，來一次大的爆破。以往中國30多年走過的道路正是這樣，不讓小泡沫破裂，就只能導(dǎo)致最后一次大的爆破，對經(jīng)濟(jì)的影響就是極其大的。

以上三個(gè)原因造就了瘋子的出現(xiàn)，這次的難處不是瘋子造出來的，是外面的環(huán)境造就了瘋子的出現(xiàn)。我們中國人一般膽子不大，但是膽子大的人也多，所以有些人就在這種環(huán)境下成為瘋子。

有些人說中國房地產(chǎn)市場是因?yàn)槊駹I企業(yè)家都很貪，這又是一個(gè)極大的謬誤。貪是市場經(jīng)濟(jì)最主要的動(dòng)力，沒貪就沒市場經(jīng)濟(jì)。所以貪不是罪，犯法的貪是罪。這就在于我們的監(jiān)管機(jī)構(gòu)的制度如何，你不監(jiān)管它，它就會(huì)出問題，你給它正確的監(jiān)管，它就不會(huì)出問題。

我不相信香港的房地產(chǎn)商沒有內(nèi)地的瘋子房地產(chǎn)商那么貪，美國、新加坡都一樣，但是制度上比較完善的話，那個(gè)貪就被法律、制度所管理，管住它，它就不成為問題。我們看現(xiàn)在那些大企業(yè)都是國營的，因?yàn)閲Y委對他們管得很好，國資委不讓他們瘋，他們要瘋也瘋不起來。

但是民營的不是這樣，所以我不認(rèn)為房地產(chǎn)長遠(yuǎn)應(yīng)該由國家的力量主導(dǎo)，我還是希望民企主導(dǎo)，因?yàn)閲乙龅氖绿?，?yīng)該做一些民營不能做的、長遠(yuǎn)一點(diǎn)的，包括科技的發(fā)展等等。發(fā)展高新科技、高新制造業(yè)，那些東西是唯有國家才能帶動(dòng)的，房地產(chǎn)不是什么高科技行業(yè)，房地產(chǎn)絕對是一個(gè)應(yīng)該由民營主導(dǎo)的行業(yè)，當(dāng)然監(jiān)管也必須要完善。

下一個(gè)問題是前路如何？剛才主持人也說了，底部在哪里、前路怎么走？我認(rèn)為現(xiàn)在的市場就像樊綱說的，已經(jīng)到了L形的底部，到底之后就不用太擔(dān)心了，除非你是從前的瘋子，還沒被抓，那可能要擔(dān)心一點(diǎn)。

其他的我想今天能來參加這個(gè)會(huì)議的，差不多都是沒有什么問題的。我認(rèn)識的內(nèi)地房地產(chǎn)商基本上都是在這里來的，2007年來這里之前，我基本上都不認(rèn)識他們。

但是2000年常來這里參加的大房地產(chǎn)商，到了2010年左右基本上都不來了，他們可能覺得自己已經(jīng)長大成人了，不需要學(xué)習(xí)了，所以他們就來得越來越少。

他們不來，我是來學(xué)習(xí)，也不是來交朋友，當(dāng)然交朋友也很好。所以我接著來，但是我的朋友就慢慢不來了，很大部分今天他們想來也不敢來了，也不能來了。

前路如何？我認(rèn)為前路越來越理性，從錯(cuò)誤里學(xué)習(xí)功課。監(jiān)管的環(huán)境有待進(jìn)步，我也相信應(yīng)該是在進(jìn)步。凡是做房地產(chǎn)的，基本上經(jīng)過了這一輪之后，我認(rèn)為對房地產(chǎn)理性、健康的發(fā)展是一大好事。

今天早上樊綱也提到，也是我以前經(jīng)常說的，沒有見過大周期的房地產(chǎn)商是不可靠的，這句話是我在十幾年前就在這里說的?，F(xiàn)在見了大周期，但是也希望大家不要太擔(dān)心。

當(dāng)然，我也曾經(jīng)說過，從今以后房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)再像從前那樣制造出一些極大的財(cái)富，那些財(cái)富很多都不是真的。就像特朗普，我從來不認(rèn)為他是有錢人，他的貸款永遠(yuǎn)跟他的資產(chǎn)是差不多的，可能他的貸款比他的資產(chǎn)還要高，所以我認(rèn)為他從來不是一個(gè)有錢人。

從錢的角度來看，我是從來瞧不起他的，因?yàn)樗菦]錢的，他的負(fù)債很多。我相信中國的房地產(chǎn)商在瘋子年代基本上也是這樣，外面風(fēng)光，但是里面有苦只有自己知道。

我也希望大家不要太過分的擔(dān)憂，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)繼續(xù)發(fā)展，而且會(huì)比較理性、健康的發(fā)展。你要賺太多的錢大不可能，但是你要賺錢，應(yīng)該還是有機(jī)會(huì)的。

最后我就講一件事，關(guān)于中國的經(jīng)濟(jì)。無可否認(rèn)，以往幾十年中國發(fā)展是非常了不起，也沒見過一個(gè)那么大的國家，能夠在那么短的時(shí)間內(nèi)把經(jīng)濟(jì)提升得那么高，老百姓的生活得到很大的改善，這是人類歷史上根本沒發(fā)生的事情，我也不相信在往后的日子里會(huì)有這樣的事發(fā)生。

唯一可能的是印度，印度我常去，我比較了解那個(gè)國家，我也很喜歡印度，但是我不認(rèn)為印度有可能重復(fù)中國以往三四十年所經(jīng)歷過的大發(fā)展期。它會(huì)慢慢地進(jìn)步，但是不可能像中國那樣大發(fā)展。

以往幾十年中國所走過來的經(jīng)濟(jì)道路可以說是相當(dāng)了不起的，當(dāng)然很多難處我也是知道的，但是總體來說，我認(rèn)為絕對是非常的正面。但是時(shí)間過去，也必須要進(jìn)步，比如說粗獷型的、低生產(chǎn)力的行業(yè)慢慢一定會(huì)淘汰，最少是從大城市往小城市挪移，從東部往西部挪移等等。這些是正常的，免不了的，慢慢地國家一定是往高質(zhì)生產(chǎn)力那個(gè)方向走。

在這里我提一點(diǎn)，現(xiàn)在我們真的是到了一個(gè)百年未見的大變局，這不是中國的問題，是全世界的問題，這個(gè)大變局影響全世界。不過也不能否認(rèn)，中國是走在前面，因?yàn)槊绹蚰恪?

美國不是現(xiàn)在世界最強(qiáng)大的國家，它是人類歷史有史以來最強(qiáng)大的國家。我從來沒有見過任何一個(gè)國家像今天中國這樣，被人類有史以來最強(qiáng)大的國家這樣打擊。

從前的蘇聯(lián)沒經(jīng)歷過，因?yàn)楫?dāng)時(shí)兩國的經(jīng)濟(jì)是基本沒有什么接觸的?，F(xiàn)在不是，現(xiàn)在是全方位的接觸，經(jīng)濟(jì)、科技、政治、貨幣、貿(mào)易等各方面完全是扭在一塊的。所以這個(gè)情況是人類沒見過的。

真實(shí)的中美競爭遠(yuǎn)比我們看到的要激烈許多

第一的大國要把第二的大國壓下去，那是不好玩的一件事，而且我相信在座的難得有一個(gè)人對美國的認(rèn)識有我這么深，當(dāng)然其中一個(gè)原因是我在那里住了好久，我現(xiàn)在每個(gè)月基本上還要過去。他們打你是絕對不好玩的一個(gè)事，一般老百姓所看到的跟國家領(lǐng)導(dǎo)人所看到的，是完全不一樣的世界。

在座的有誰知道美國是如何打你的？我不相信你們知道，我也不知道，可能知道的比你多一點(diǎn)，但是我也絕對知道我是不知道的。

我所聽到的、所看到的，以往幾十年我的朋友所告訴我的，我可以告訴你，絕對是人類歷史上沒有見過的一個(gè)時(shí)期，有任何一個(gè)國家、任何一個(gè)人承受過那么大的壓力。

在這個(gè)環(huán)境里，領(lǐng)導(dǎo)人要有選擇，一個(gè)是短線的刺激經(jīng)濟(jì)。大家都知道，因?yàn)楹芏嘣?，包括疫情，使得中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)比較為難，有短期的需要，刺激經(jīng)濟(jì)、社會(huì)保障制度完善等等一系列的事情都需要，但那是短線的需要。

老百姓注意的都不是長線的，都是短線的。長線的東西，一是我們不懂，根本不知道，但那才是國家命運(yùn)的前途。你沒有把長線的東西做好，將來中國就沒有一個(gè)美麗的前途。

要有一個(gè)光明的前途，必須不止看短線，短線是要看的，老百姓的心理，他們什么感受，這是任何國家的領(lǐng)導(dǎo)人都需要注意的，我也相信中國的領(lǐng)導(dǎo)人是非常注意這一點(diǎn)的。

但是你所不知道的，我所不知道的，是百年未見的大變局，是世界有史以來最強(qiáng)大的國家要打你。這就需要有不同的經(jīng)濟(jì)決定，必須提升生產(chǎn)力，必須提升高附加價(jià)值的行業(yè)，也就是說必須在科技方面下工夫。

好多人認(rèn)為三中全會(huì)的決定沒有什么動(dòng)作，我說要是你看短線的話，沒有什么動(dòng)作，當(dāng)然也不一定。但更重要的是，所注意的是長線的東西，是讓國家能長遠(yuǎn)保持在世界上競爭力所必須走的道路。

所以我期盼在我最后一次演講結(jié)束之前，把這一點(diǎn)貢獻(xiàn)給你們思考，就是不要以短線的國家經(jīng)濟(jì)利益為唯一的考慮。那是你懂的，也是我懂的，也是好多外國專家對今天的把脈所得出的結(jié)論。

但是國家領(lǐng)導(dǎo)人考慮的不止是這些，還有更嚴(yán)重的，為了國家長遠(yuǎn)的好，所有的安排、所有的預(yù)備。所以大家不要以為自己什么都懂，我們什么都不懂，連問題的癥結(jié)點(diǎn)在哪里都不知道，所以盼望大家能從更高的角度來看經(jīng)濟(jì)、看世界、看中國、看未來、看人類，這樣我們才可能得到一個(gè)比較正確的答案。