據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》6月6日?qǐng)?bào)道，在深圳發(fā)布擬推房改新政消息的第二日，“未來18年將新增170萬(wàn)套住房，其中100萬(wàn)套為保障性住房”這一消息，引發(fā)市場(chǎng)諸多關(guān)注。

土地資源一向緊張的深圳接下來要面臨諸多問題，比如，如何保證保障房的土地供應(yīng)，100萬(wàn)套保障房夠不夠分，未來房?jī)r(jià)走向如何？

在這些問題待解之時(shí)，市場(chǎng)各方情緒也開始顯現(xiàn)，比如有人歡呼，因?yàn)椤白∮兴印睂⒅饾u成為現(xiàn)實(shí)，深圳不會(huì)因高房?jī)r(jià)、高租金而留不住人才，應(yīng)屆畢業(yè)生也能留在深圳了；也有人存有隱憂，比如部分保障房申請(qǐng)者擔(dān)心配售價(jià)會(huì)上漲，小戶型商品房業(yè)主發(fā)愁房子可能會(huì)被套住，大戶型需求者開始焦灼是否會(huì)錯(cuò)失最后的購(gòu)房機(jī)會(huì)。

深圳

保障房土地如何供應(yīng)？

深圳住宅市場(chǎng)將迎的巨變，始于深圳市住建局6月5日發(fā)布的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》（下稱《意見》）。

《意見》顯示，到2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。這意味著，保障性住房將占新增住房總量的近六成。

深圳此次的房改新政，明顯增大了保障性住房的建設(shè)比例，日后深圳保障性住房與商品住房的比例將進(jìn)一步提高。外界樂觀估計(jì)，未來“住有所居”將逐漸成為現(xiàn)實(shí)。

不過，對(duì)于深圳這座土地資源極度緊缺的城市來說，一個(gè)關(guān)鍵的問題是，保障性住房的土地將從哪里來？如何保證供應(yīng)？而且，《意見》中規(guī)劃涉及的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)18年，執(zhí)行力度怎么保證？

根據(jù)《意見》，深圳將通過多渠道來保障土地供應(yīng)，比如說，增加建設(shè)用地，實(shí)施以公共交通為導(dǎo)向的住房開發(fā)模式，突出產(chǎn)城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、 坪山、光明和深汕特別合作區(qū)等區(qū)域建設(shè)大型安居社區(qū)；

還有，盤活存量用地，加大棚戶區(qū)改造力度，推進(jìn)已批未建用地、社會(huì)存量用地、未完善征（轉(zhuǎn)）手續(xù)用地、征地返還用地等開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；盤活各類存量用房，推進(jìn)社會(huì)存量住房租購(gòu)等。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，上述內(nèi)容偏向概念性，需要更加細(xì)化之后才會(huì)有更大的幫助，“能否有充足的土地資源來完成18年的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，這是一個(gè)讓人擔(dān)憂的事情?；蛘咛岣呷莘e率、釋放集體用地也是途徑之一。另外，有規(guī)劃是好事，但要全部實(shí)施下來，政府嚴(yán)格執(zhí)行是唯一保證?！?

安居房?jī)r(jià)格走高？

不過，即便深圳有充足的土地保證保障房供應(yīng)，但是未來新增保障房只有100萬(wàn)套，有保障房申請(qǐng)者擔(dān)心，夠分么？

何倩茹認(rèn)為，100萬(wàn)套保障性住房對(duì)深圳所有的居住人口來說，肯定是不夠的。其實(shí)政策只是釋放出一種信號(hào)，租購(gòu)并舉、住有所居是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)，可以防止恐慌性購(gòu)房現(xiàn)象的出現(xiàn)，保證房?jī)r(jià)穩(wěn)定；其次，這能滿足部分來深打拼人群的居住需求，降低焦慮、避免人才擠出之說。至于不足部分，就要靠目前已建成的住宅來完成了。

那么，目前已建成的住宅能否滿足住房需求？何倩茹說，目前市場(chǎng)上也沒有出現(xiàn)有錢找不到房子住的情況，所以肯定是夠的，只是人均面積有多大的問題了。

也有人擔(dān)心，100萬(wàn)套的供應(yīng)可能會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求，進(jìn)而推高保障房的價(jià)格。

從“求”的方面來看，現(xiàn)在有多少人在等待保障房？記者查閱深圳市住建局官網(wǎng)上安居房輪候信息公示的欄目后發(fā)現(xiàn)，截至目前，已經(jīng)公示的目錄數(shù)量是79899條，這意味著有將近8萬(wàn)戶家庭在輪候等待安居房。

高女士是深圳一名安居房申請(qǐng)者，她已經(jīng)輪候近5年，排在第3萬(wàn)多條。她對(duì)于目前所處的輪候位置比較滿意，“算是中靠前吧”。但是，什么時(shí)候能輪到，即便輪到了，屆時(shí)安居房的價(jià)格會(huì)漲到多少，她心里也沒譜。

高女士告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“去年安居房的價(jià)格還普遍是7000~8000元/平方米，今年有的都已經(jīng)漲到2萬(wàn)元以上了。以后還會(huì)有更多的人申請(qǐng)，需求旺盛，這會(huì)不會(huì)將安居房?jī)r(jià)格推得更高？”

記者梳理當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道發(fā)現(xiàn)，去年12月，深圳坪山區(qū)橫坪路推出認(rèn)購(gòu)的一處安居房的配售均價(jià)為7156元/平方米。而今年5月，在同屬偏遠(yuǎn)地段的寶安區(qū)福永街道的一個(gè)安居房項(xiàng)目開始認(rèn)購(gòu)，單價(jià)均在2.1萬(wàn)~2.4萬(wàn)元之間。

大戶型將走俏

深圳的陳女士去年底以每平方米5萬(wàn)多元的價(jià)格，購(gòu)入了一套50平方米的住宅，不過她計(jì)劃在結(jié)婚后賣掉這套小戶型，換套大房子。

對(duì)此次房改新政的消息，陳女士擔(dān)心，將來投資客投資小戶型的比例會(huì)大大降低，她對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說：“我的房子以后會(huì)不會(huì)賣不出去，套死在我手上？”

何倩茹認(rèn)為，這個(gè)不用擔(dān)心，90平方米以下的小戶型從2008年以來便是深圳樓市成交的重點(diǎn)，未來依然會(huì)如此。這是因?yàn)?008年開始，90/70政策開始在深圳實(shí)施，意思是90平方米以下的戶型套數(shù)要占項(xiàng)目的70%以上，深圳近10年來的大部分住宅都在90平方米以下。

在何倩茹看來，因?yàn)槟壳疤幱谡{(diào)控的嚴(yán)控期，房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有太大變化；但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，由于可售商品住宅的數(shù)量增速放緩，價(jià)格未來有上漲的動(dòng)力。至于小戶型價(jià)格，將會(huì)隨大市而變化。

她補(bǔ)充道，反而是大戶型產(chǎn)品未來將更加緊缺，價(jià)格上升的動(dòng)力更大。

《意見》規(guī)定，市場(chǎng)商品住房將占住房供應(yīng)總量的40%左右，明確深圳將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持以中小戶型商品房為主，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這讓準(zhǔn)備再攢幾年積蓄換個(gè)大房子的楊女士焦慮起來。2015年尤其是下半年，深圳樓市在巨量信貸資金和金融高杠桿的推動(dòng)下，量?jī)r(jià)齊飛，當(dāng)時(shí)很多人擔(dān)心如果再不出手，將會(huì)錯(cuò)過買大房子的最后機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在，楊女士有了同樣的感受。

第一財(cái)經(jīng)記者從多個(gè)地產(chǎn)中介處了解到，目前大戶型價(jià)格還比較穩(wěn)定，但購(gòu)房者的迫切心情已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

深圳某新樓盤的一位銷售人員介紹，他們目前在售的戶型主要為大三房，130平方米左右，單價(jià)約4萬(wàn)元，因?yàn)槭侨ツ甑膫浒竷r(jià)，就剩下幾套了，也不會(huì)再漲價(jià)。

另一位二手房中介也表示，現(xiàn)在還沒看到大戶型漲價(jià)的消息，但已有了出手速度加快的苗頭，“上周末還有客戶過來看房子，當(dāng)時(shí)猶豫不決，房改消息出來后，就果斷來定下了?！?