“當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭。 ”

6月25日，長沙市人民政府在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通氣會上的這句話，一舉將長沙再次拉入公眾視線。

不過，不同于此前因房價暴漲而引起全國關(guān)注，這次是因為長沙出臺了一套被業(yè)內(nèi)人士稱為全國最嚴(yán)厲的樓市新政——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（一下簡稱《通知》）。可以說，無論是在限購、限售，還是首付比例、購房資格等方面，《通知》都有大幅度收緊。

長沙的“反炒房”殲滅戰(zhàn)，已然全面打響。

風(fēng)向

其實，長沙出臺這一“全國最嚴(yán)”樓市新政，早有先兆。

6月19日，《湖南日報》大篇幅批評長沙樓市亂象，稱其“調(diào)控政策前后不一，強(qiáng)化看漲預(yù)期”。然后又連發(fā)四篇社論，毫不諱言地指責(zé)：“如今，房價高居不下、市場投機(jī)盛行，老百姓不高興、不贊成、不答應(yīng)。這就說明，我們在這一領(lǐng)域的工作有不到位的地方，離群眾的要求還相距較遠(yuǎn)。”

不僅如此，《湖南日報》甚至將其類比為“新中國成立之初，一些不法資本家試圖通過囤積居奇、哄抬物價、擾亂市場秩序，挑戰(zhàn)新生的人民政權(quán)”。

作為湖南省委機(jī)關(guān)報，將炒房客、黑中介、部分開發(fā)商、以及相關(guān)部門的“內(nèi)奸”視為“敵人”，《湖南日報》如此嚴(yán)厲地批評本地的政策，其風(fēng)向意義絕不簡單。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》從不同信源獲悉，此番大動作之前，湖南省委某主要領(lǐng)導(dǎo)曾親自暗訪長沙樓市，對不少亂象頗為震驚、震怒，嚴(yán)令整頓。

而長沙“6·25”新政的具體措施，也基本上是按照《湖南日報》的指定意見來實施的。更為重要的是，其不少政策內(nèi)容，直接逆轉(zhuǎn)長沙之前出臺的相關(guān)政策。以此為參照，想必可以窺見長沙此番行動背后的邏輯。

投機(jī)

回到最初的問題，房價高企的根源癥結(jié)是什么？

湖南日報這樣表述，“并不是供需矛盾，而是炒房投機(jī)行為作祟?！?

那么，對癥下藥。

首先遭殃的，是炒房客。這次《通知》規(guī)定，針對個人，在長沙市限購區(qū)域內(nèi)買的房子，房產(chǎn)權(quán)證書滿4年后才能賣；企業(yè)購房一度被視為捷徑，可現(xiàn)在直接暫停企業(yè)購房，已經(jīng)買了的房子禁售5年。

傳統(tǒng)炒房客的退路被封死，打著“人才新政”旗幟“作妖”的也逃不過。

各地如火如荼的“搶人大戰(zhàn)”，大家肯定不陌生。而“搶人大戰(zhàn)”對房價“推波助瀾”的作用，相信各位也都深有體會。

長沙也未能“免俗”。

2017年5月20日，長沙曾發(fā)布限購政策稱，非本市戶籍家庭要在長沙市連續(xù)繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明，才能購買一套商品住房。

可是，三個月后，長沙人才新政細(xì)則就將“5·20”門檻化于無形：

大專以上學(xué)歷、長沙工作且有一個月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學(xué)歷者無需社保，遷了戶口就可在長沙購房兩套。而辦理戶口更簡單，憑戶口本、身份證、畢業(yè)證即可辦理落戶手續(xù)，業(yè)內(nèi)稱之為“落戶購房”政策。

于是，樓市告急的“盛況”再次在長沙上演：某樓盤網(wǎng)上開盤，907套房源10秒即被搶光；購房指標(biāo)也被炒至10萬元/個；甚至有當(dāng)?shù)孛襟w曝料，有85歲老人和12歲小孩購房。

對此，市場普遍認(rèn)為，“搶人”大戰(zhàn)的直接后果之一，就是為限購松綁，吸引購房大軍。然而，在面對公眾質(zhì)疑時，長沙市住建委6月7日回應(yīng)卻說二者都是合法剛需。

對于這一現(xiàn)象，6月19日的《湖南日報》毫不留情：“人才新政”問題，我們不去趕熱鬧，也不去圖花哨“，”一座被房價綁架的城市，四處‘搶人’又有何用？萬千優(yōu)秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留住？而是要“通過房價洼地，打造人才高地?！?

終于，6月25日，長沙市住建委“痛改前非”，稱“針對媒體反映的問題，我們將盡快解決。”

高壓

落戶政策一年內(nèi)再次翻轉(zhuǎn)，剛需群體的萎縮也是顯而易見的。

去年從內(nèi)蒙古大學(xué)畢業(yè)的小禹，就哭暈在廁所。他說：“我上個月才辦好戶口，到處看房子，交保證金，沒想到政策說變就變?！?

按“6·25”新規(guī)，“落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個月個人所得稅（或社會保險），在限購區(qū)域內(nèi)限購1套商品住房?！?

其他的購房套路也可能被終結(jié)。新政規(guī)定：

父母投靠成年子女落戶不滿2年的，不得作為單獨家庭在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。未成年人不得單獨購買商品住房。落戶學(xué)校集體戶口的在校大學(xué)生，不得在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。夫妻離異后，任何一方2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

用當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)營銷專家的話來說，“6·25新政的力度幾乎達(dá)到政策的極限”。

剛需之外，第二套房的改善性需求雖未被封殺，但其購房壓力也直線上升。6月26日，湖南省直單位住房公積金管理中心“補(bǔ)刀”：繳存職工在長沙市限購區(qū)域內(nèi)購買家庭第二套住房，申請住房公積金貸款的，首付款比例不得低于60%。

當(dāng)前政策下，要買第三套房或更多的房子徹底無望。

值得關(guān)注的是，歡呼之下，也有一批人被誤傷。

一位聲稱辭去廣州高薪工作后通過人才新政落戶長沙的購房者，在長沙市住建委信箱中留言，“我們都是真正的剛需，也是誠心誠意想回長沙發(fā)展，為家鄉(xiāng)建設(shè)出一份力，現(xiàn)在突然換了政策，如果長沙對我限購，那我將面臨”留不下的城市，回不去的農(nóng)村“。

對此，長沙市住建委6月26日回復(fù)：”作為市政府限購政策執(zhí)行部門，對于6.25新政只能嚴(yán)格執(zhí)行，精準(zhǔn)落實。望您理解！“

那么，”落戶購房“縫隙中到底進(jìn)來多少人？

《湖南日報》透露的數(shù)據(jù)，自2017年”3.18“調(diào)控政策實施以來，長沙市外遷入后即遷出的共1788人，其中遷入后又遷出，且購買了新建商品住房的達(dá)510人、購買了二手住房的123人。

平心而論，在長沙龐大的購房群體中，623人可說微乎其微。要知道，今年5月，要樓盤開盤就推出631套房，但搖號者達(dá)5151人。

推手

除了炒房一族，第二個被打擊的群體當(dāng)屬違規(guī)中介和”黑中介“。

《湖南日報》的”判決書“給了這么個定性：”這些興風(fēng)作浪的中介機(jī)構(gòu)，發(fā)布二手房虛假價格信息，哄抬二手房市場價格，引起買房恐慌和賣方瘋狂，加劇房價非理性上漲，他們是一二手房價格倒掛的主要推手?！?

一股肅殺之氣，已然籠罩整個長沙地產(chǎn)中介圈。

”6·25“出臺前兩天（6月23日），【經(jīng)濟(jì)Ke】發(fā)現(xiàn)，長沙規(guī)模最大、網(wǎng)點最多的二手房中介公司新環(huán)境地產(chǎn)已關(guān)門整頓，緊閉的大門上告示：”行業(yè)整頓，集中學(xué)習(xí)“。

同樣去學(xué)習(xí)的湖南中環(huán)地產(chǎn)高喊口號：”走正道，中環(huán)人一直在路上“。

對此，有二手房從業(yè)人員認(rèn)為自己是”背鍋俠“：二手房價格都是房主說了算，更何況現(xiàn)在好一點的房子，比如學(xué)區(qū)房根本就沒有房源，”我們巴不得房主降點價成交一套，也能拿到傭金“。

不少持次論調(diào)的自媒體，則收到了警告。今年6月7日，長沙市網(wǎng)信辦聯(lián)合市住建委、市公安局等部門集中約談了”布說天下“、”肖東敏“等微信公眾號和網(wǎng)站負(fù)責(zé)人，稱其片面解讀中央、省、市房地產(chǎn)調(diào)控政策，造成一定的社會影響。

當(dāng)然，更多的炮彈扔向新房銷售中介。

針對前文所說的，長沙購房指標(biāo)被炒至10萬元，樓盤象征性推出少量房源等現(xiàn)象，《湖南日報》6月20日的評論猛料頻出：

有的造假騙取購房資格，利用有購房資格而無購房意愿的人占據(jù)房源，嚴(yán)重擾亂市場交易；有的與開發(fā)商里應(yīng)外合、暗中勾結(jié)，以收取高額”茶水費“的形式提供”內(nèi)部房源“。去年長沙”5·20“新政出臺后，原來已預(yù)訂但因購房者被取消購房資格的這部分房源，被開發(fā)商與中介瓜分，以高出原來定價10余萬元乃至近30萬元的價格進(jìn)入市場。

不過，更深層的權(quán)力尋租問題卻未被提及。

前段時間，網(wǎng)上瘋傳的西安某樓盤很多房源被建設(shè)、規(guī)劃、房管等相關(guān)人士”內(nèi)定“，隨后西安官方回應(yīng)，的確有公職人員向開發(fā)商打了招呼；《中國經(jīng)濟(jì)周刊》此前也報道，某地一樓盤銷售總監(jiān)透露，光是他手頭的”關(guān)系戶“都300多個人了，只要搖上號，再把號子轉(zhuǎn)手倒賣出去，至少是20萬元的收益。匿名消息源稱，2017年長沙雷鋒大道某樓盤數(shù)百套房子被關(guān)系戶低價拿走。

對此，暫時長沙官方?jīng)]有看到回應(yīng)。

黑名單

第三個打擊點，是部分房企。

6月20日，長沙市住建委通報，長沙市國有資產(chǎn)置業(yè)有限公司、長沙高鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等5家公司開發(fā)的5個項目共捂盤2962套，暫停其在長沙參與土地市場招拍掛；另外，對4家”捂盤惜售“的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談警告。

《湖南日報》則提出建議：捂盤惜售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一律納入”黑名單“管理。

為什么要緊盯房企？

原因很簡單，盡管定論”目前長沙房地產(chǎn)市場面臨的主要問題，是投機(jī)炒作，而非供需矛盾“，但加快供給仍然是長沙這波樓市運動的主要目的。

長沙市官方數(shù)據(jù)顯示，目前全市已監(jiān)制價格、未申辦預(yù)售的住宅面積有245.53萬平方米，近20000套；已監(jiān)制價格達(dá)到預(yù)售條件、未及時申辦預(yù)售許可的項目有33個，共132.67萬平方米。

按新規(guī)，在建樓盤已達(dá)到預(yù)售條件的，必須在30日內(nèi)辦理預(yù)售許可；已辦理價格監(jiān)制的，必須在20日內(nèi)辦理預(yù)售許可；已辦理預(yù)售許可的，必須在10日內(nèi)一次性對外公開銷售。

話有點繞，細(xì)讀兩遍，其實就一個意思：”禁止惜盤捂售“。長沙市住建委預(yù)計，具備預(yù)售條件的項目將集中在6月至7月入市。

成效是顯著的。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，”不少開發(fā)商坐不住了，“新政26日生效，6月25號當(dāng)晚，就有多個樓盤連夜開盤或簽約，有些樓盤甚至開出1%的高價轉(zhuǎn)介費。”

不過，初衷是好的，一些問題也需要重視。

短期內(nèi)，大量房源入市必將沖擊現(xiàn)有房價。長期來看，因房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，土地供應(yīng)連續(xù)4年下滑的長沙必須下決心供地，才能滿足今后的土地需求。此前，【經(jīng)濟(jì)ke】曾報道，長沙土地供應(yīng)自2013年后連年下滑，2016年332萬平方米，不到2013年高點的一半。

不過，“6·25”新政稱，嚴(yán)格落實年度土地出讓計劃，優(yōu)先保障住宅土地供應(yīng)。

據(jù)6月22日《中國房地產(chǎn)報》報道，按照2018年度土地供應(yīng)計劃，長沙市內(nèi)六區(qū)（中心城區(qū)及望城）預(yù)計供應(yīng)388.88公頃。但最終的實際供應(yīng)量仍有待執(zhí)行力度。2017年，長沙市內(nèi)六區(qū)住宅用地供應(yīng)計劃為396.2公頃，但實際僅完成100公頃左右，只占年度計劃的四分之一左右。

《湖南日報》稱，政府有能力穩(wěn)住房產(chǎn)市場價格。